據(jù)經(jīng)緯研究中心對廣州十區(qū)今年前11月樓市監(jiān)測情況表明，全市十區(qū)供應(yīng)約7.25萬套單位，共計792萬平方米；其中中小戶型約4.2萬套，約占全市供應(yīng)的58%.從成交量上看，廣州十區(qū)今年前11月簽約登記約4.64萬套，其中中小戶型約3.35萬套，約占全市成交的72.2%.

“90/70”政策是國家近年房產(chǎn)調(diào)控的有力措施之一。雖然該政策早在兩年前就已出臺，但由于受土地供應(yīng)、規(guī)劃、報批以及建設(shè)等原因影響，按照開發(fā)周期，今年才是廣州及各地中小戶型的上市高峰。今年年初，合富輝煌首席分析師黎文江就預(yù)計，受“90/70”政策影響，今年廣州90平方米以下小戶型單位預(yù)計將占到全市供應(yīng)量的50%左右，而未來這一比例還將大幅上升。

 

　　小單位供應(yīng)占5成以上

　　據(jù)經(jīng)緯研究中心對廣州十區(qū)今年前11月樓市監(jiān)測情況表明，全市十區(qū)供應(yīng)約7.25萬套單位，共計792萬平方米；其中中小戶型約4.2萬套，約占全市供應(yīng)的58%.

　　而在市場一線行走的業(yè)內(nèi)人士大多能體驗到，今年幾乎廣州每個區(qū)都有數(shù)量不少的中小戶型推出。這些新品，面積小的有20多平方米的一房，面積大的有91平方米的兩房或小三房，其中還有一部分是四五十平方米的小復(fù)式。從產(chǎn)品上看，由于同質(zhì)化競爭的加劇，各盤中小戶型在設(shè)計上都在不斷創(chuàng)新，如70多平方米的單位，帶有兩個陽臺、一個入戶花園等，也有干脆來個十幾平方米的超大型陽臺的，改房間改露臺任業(yè)主隨意設(shè)計。

　　有專家分析，90平方米以下的戶型種類是有限的，好用且可批量生產(chǎn)的不會超過30種，在這種情況下，開發(fā)商要想在琳瑯滿目的小戶型產(chǎn)品中脫穎而出，只有兩條路，一是“向外”，通過樓面外觀形象設(shè)計、園林景觀設(shè)計等，提升附加值；二是向“內(nèi)”，提升設(shè)計的精細(xì)化程度，在窗臺、玄關(guān)等細(xì)節(jié)上下功夫?？梢哉f，正是在這種制約戶型創(chuàng)新政策的壓力下，逼得開發(fā)商走上了“外練內(nèi)修”的道路。

 

　　簽約套數(shù)占7成

　　從成交量上看，廣州全市十區(qū)2008年前11月簽約登記約4.64萬套，其中中小戶型約3.35萬套，約占全市成交的72.2%.由此可見，中小戶型單位占據(jù)了廣州市場的主導(dǎo)位置，尤其當(dāng)央行連續(xù)降息、房貸新政等一系列對首次置業(yè)以及購買中小戶型的消費者有幫助的救市政策的出臺，讓中小戶型再次成為開發(fā)商的救命稻草。其中，典型代表莫過于廣州雅居樂花園。今年以來，堅持穩(wěn)定價值路線的廣州雅居樂花園一直位列陽光家緣成交排名前列。在不到11個月的時間，相繼推出“SUNDAY三期”、“雕刻時光”、“一尺山居”三大組團(tuán)，銷售總金額超13億元，加上本月上市的壓軸組團(tuán)淺山小筑在內(nèi)，今年廣州雅居樂上市的2200多套單位中，90平方米以下的中小戶型至少占65%以上。同是小戶型產(chǎn)品的保利心語花園，亦感受到新政帶來的絲絲暖意。11月1日-2日兩天便簽約了16套房屋。

 

　　小單位有飽和跡象？

　　不過，看似“香餑餑”的“90/70政策”并非無懈可擊。經(jīng)緯朱欣苑告訴記者，據(jù)經(jīng)緯研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，今年廣州十區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量新增約25.6%，簽約登記卻減少了約28.5%，而今年成交均價預(yù)計在9000元/平方米以上，同比仍增長5%以上，而與此同時，我們又看到作為許多“新廣州人”首選的置業(yè)區(qū)域，珠江新城的中海璟暉華庭、方圓月島、雋峰苑、領(lǐng)峰、富力威爾斯公寓等樓盤，均價一直穩(wěn)企在16000元/平方米，而天河北及中山大道，包括富力院士庭、東方新世界(600628,股吧)、駿景花園、陽光假日園等樓盤，均價也在9000元平方米以上。番禺11月網(wǎng)簽前十位樓盤也以大戶型為主，如星河灣和南國奧園。番禺今年以來一手商品房的成交均價還未低于過8000元/平方米。這說明今年的大戶型市場依然受到買家的歡迎，而另一方面，朱欣苑認(rèn)為，這種現(xiàn)象可能顯示出廣州中小戶型有飽和跡象。在此種情況下，“90/70政策”是否還需執(zhí)行，確實是需要商榷的事。

 

存廢之爭

　　主廢派

　　90/70政策應(yīng)退出歷史舞臺

　　1廉租房、經(jīng)適房大量上市

　　中地行市場部總監(jiān)張斌表示，隨著政府不斷加大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，把低收入人群納入政府住房保障體系，商品房消費人群逐漸傾向于改善型住房買家，而從整體樓市銷售情況來看，大戶型、豪華型才是改善型買家追捧的對象，“市場的歸市場、保障的歸保障，繼續(xù)維持90/70政策根本沒有必要”。

2對產(chǎn)品設(shè)計指導(dǎo)作用不大

　　信業(yè)地產(chǎn)營銷中心副總監(jiān)宋麗表示，90/70政策對項目規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)實質(zhì)意義不大。開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計時，更多是根據(jù)市場需求來定，如果中小戶型單位熱銷，即使沒有政策約束，開發(fā)商也會更偏重中小戶型。而必要的大戶型即使超標(biāo)，開發(fā)商也會想辦法滿足市場需求，如市場的一些雙拼房就是典型現(xiàn)象。

　　3硬性規(guī)定太死，應(yīng)引導(dǎo)

　　資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，90/70政策方向正確，但不能強迫開發(fā)商執(zhí)行。作為政府，應(yīng)在中小戶型拿地、銷售等各環(huán)節(jié)給予一定的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)開發(fā)商建小戶型單位。在有利可圖的情況下，開發(fā)商會主動按照政策執(zhí)行，一套房兩到三個房產(chǎn)證的現(xiàn)象也將會減少。

 

　　中立派

　　存廢有待研究

　　1市場確實不是兩年前了

　　中國資深房產(chǎn)專家陳真誠認(rèn)為，從王石的觀點來看，開發(fā)商也隱性承認(rèn)市場上關(guān)于購買90平方米以下的首次購房需求有限。而政府最近出的政策幾乎是圍繞90平方米以下的普通住宅來的，而目前不少區(qū)域市場，供大于求形成存貨積壓的，恰恰主要是90平方米以上的住房?！?SPAN lang=EN-US>90/70”政策存廢有待研究，存廢不好說。而在商品房市場來說，“90/70”政策不排除有需要改變或調(diào)整的可能。

　　2政策本身需因地制宜

　　中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，90/70政策本身有一定的靈活空間，因地方政府不同而有所不同。由此，在目前整體樓市處于下行通道的現(xiàn)狀下，該政策是否需要改變，應(yīng)根據(jù)各區(qū)域不同情況來決定。

　　3穩(wěn)定市場此政策并非關(guān)鍵

　　雅居樂地產(chǎn)廣州區(qū)域營銷中心媒介策劃部經(jīng)理吳耀華認(rèn)為，從該政策的出臺、實施、消化再到現(xiàn)在的適應(yīng)，可以說廣州的開發(fā)商遵守得還不錯，市場上確實出現(xiàn)了大量的中小戶型，尤其在金融海嘯的沖擊下，中小戶型更是起到了支撐市場的主要作用。從穩(wěn)定市場的角度來看，他認(rèn)為該政策的取消與否并不是問題關(guān)鍵，倒是可以考慮適當(dāng)放寬限制。

 

反廢派

　　平抑樓價作用基本顯現(xiàn)

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部高級主任肖文曉認(rèn)為，“90/70”政策的方向性是應(yīng)肯定的，即使目前房地產(chǎn)業(yè)不景氣，也不能因噎廢食。據(jù)經(jīng)緯統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1月至11月，全市十區(qū)供應(yīng)約7.28萬套，中小戶型就占了約4.2萬套為58%.簽約登記4.64萬套中，中小戶型就有3.35萬套約占了全市成交的72.2%.由此可見，中小戶型單位占據(jù)市場主導(dǎo)位置。肖文曉分析，從“90/70”政策實施至今，加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來，樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了改善，平抑樓價的作用也基本顯現(xiàn)。

為什么王石提出調(diào)整“90/70”政策？開發(fā)商急于調(diào)整或取消“90/70”政策的真正原因是政策和其利益相抵觸。對開發(fā)商來說，富人是最佳目標(biāo)客戶：一方面省事，200平方米的房子，一套賣給一個人顯然比分成三套賣給三個人簡單得多；另一方面也可賣好價錢，富人消費奢侈品，普通人消費必需品，前者利潤空間顯然大于后者。

 

　　“90/70”政策的制定是充分考慮了我國人多地少的現(xiàn)實而制定出來的具有長遠(yuǎn)意義的政策，在還沒建立保障房體系之前就急于取消有利于解決住房問題的“90/70”政策，于民于情都不合適。

 

　　名詞解釋

　　“90/70”地產(chǎn)新政

　　2006年5月29日，國土資源部、國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)文，要求從2006年6月1日起，各大城市新開工項目中，套型建筑面積小于90平方米的房屋比重不得少于70%，這就是市民常說的“90/70”政策。其后全國各城市根據(jù)九部委的發(fā)文，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定了相關(guān)的項目報建審批標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　小調(diào)查

　　部分買家認(rèn)為不應(yīng)廢除

　　作為市場的消費主體，購房者又是如何看待這個問題呢？記者日前在南國奧園、廣州雅居樂、碧桂園等樓盤現(xiàn)場采訪了約30位看盤的市民，其中，以市民王小姐為代表的20人認(rèn)為，不應(yīng)取消。王小姐表示，以首次置業(yè)者的角度看，廣州平均8000多元/平方米的樓價并不低，如果戶型再不小的話，剛性需求的力量就會被完全抑制。目前小戶型眾多，開發(fā)商為求競爭，無論房子設(shè)計還是交樓標(biāo)準(zhǔn)都比前幾年好了很多。

　　對于目前限價房、經(jīng)濟適用房增多的情況，王小姐認(rèn)為，這些房子不是處于偏遠(yuǎn)地段就是限制條件很多，作為還不算“窮到需要保障，但絕對不富?！钡陌最I(lǐng)來說，均價不低、配套成熟、有著眾多小戶型可供選擇的樓盤似乎是唯一選擇。對于那些需要換房或者投資一族而言，王小姐認(rèn)為買兩套甚至三套小戶型打通和買一套大戶型基本沒有區(qū)別。而對于投資者而言，小戶型放租應(yīng)該更方便。