營業(yè)稅接近取消,二套房貸享受優(yōu)惠,利好刺激年末二手樓市

　　國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。并出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的措施,其中包括二套房政策的松動;滿2年（含2年）二手房交易可免征營業(yè)稅;不足2年轉(zhuǎn)讓的,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

會議還指出,近期國家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的政策措施,已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響,不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前,要堅持住房市場化基本方向,堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則,加大政策力度,加快保障性住房建設(shè),進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　會議研究確定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題,并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度,適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點,將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。（二）進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?SPAN lang=EN-US>,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

 

　　稅改后,實際營業(yè)稅基本取消（相當(dāng)于部分房價直降5.5%）

　　2006年6月1日七部委下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,將二手房交易的營業(yè)稅起征年限從2年延長至5年。當(dāng)時給了處于投資熱情暴漲的北京二手房市場一盆冷水,有效的抑制了北京二手房市場的投機(jī)情緒。投資客利潤空間受到擠壓。據(jù)中大恒基市場部統(tǒng)計在營業(yè)稅5改2前,北京的投資房比例占到了20%。而在新政實施一年后降低到了9.8%。在今年更是持續(xù)保持在5%以下,投資明顯得到抑制。

所以在觀望情緒濃郁的現(xiàn)在降低營業(yè)稅對增加房源供應(yīng)肯定有很直接的好處。中大恒基市場部按照一套100平方米的普通二手房源總價100萬計算,如果房源是2到5年的,新政下可以享受免營業(yè)稅:節(jié)省5.5萬。而北京的慣例是買方繳納所有稅費,這樣就相當(dāng)于二手房價格直接下降5.5%。如果是2年內(nèi)的二手房,根據(jù)新政由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅,按照成交均價計算:06年平均成交價格為6843,07年成交均價為10850,而目前的僅8850。這樣就造成了在實際成交中僅07年成交的二手房需要繳納差價的5.5%的營業(yè)稅。而且稅額有限。

成交量短期有望大漲

　　06年“6.1”新政之后的兩個月,京城二手房的交易量出現(xiàn)了明顯的下降。據(jù)中大恒基市場部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,兩個月內(nèi),二手房交易量下降幅度達(dá)到13.4%。而2006年全年市場交易量與2005年相比,增長速度也才不到8%。同時,房屋業(yè)主出現(xiàn)了明顯的“惜售”現(xiàn)象,客戶方面也出現(xiàn)了較大的“觀望”情緒。

　　本次稅改有望變現(xiàn)大量的觀望需求,在今年大量的剛性需求有望在1月得到變現(xiàn)。09年將出現(xiàn)明顯的開門紅。但是長期影響下,因為大量無營業(yè)稅房源的上市可能造成房源短期超過市場需求,房主盡相降價。而且5年內(nèi)房源占到了北京二手房源總量的50%以上,這樣很多客戶的可以考慮余地更多,這樣反而會對部分目前已經(jīng)談成的交易產(chǎn)生影響,所以這一利好更可能出現(xiàn)在1月。對12月的交易利好影響有限。

 

　　二套房貸松綁

　　在政策中提到已有住房平均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?SPAN lang=EN-US>,購買第2套房享受第一套房的貸款優(yōu)惠。最低2成,享受30%的優(yōu)惠利率。這一改革影響比較大,基本將第二套房貸松綁。在實際區(qū)分中,二套房將很難界定,二套房的貸款松動將使北京二手房需求中改善需求大增。而且目前北京二手房中降價幅度最大的基本為戶型及總價比較高的房源,這樣這類房源的需求增加,有望給北京二手房市場成交量帶來大幅度提升,中大恒基市場建議目前的消費者可以考慮入市。目前的價格比二手房最高峰已經(jīng)有20%的下降,而且稅費及利率的優(yōu)惠,可以說目前已經(jīng)是比較好的購買時間。