炒房者退場(chǎng)以及自住者的荷包縮水,使得今年市場(chǎng)上小戶型、低總價(jià)的“瘦身”產(chǎn)品更容易出手——這令幾年前還堅(jiān)信別墅以及大戶型為稀缺產(chǎn)品的開發(fā)商頗為沮喪,他們必須作出改變。

　　雖然去年從中央到各地方政府都已經(jīng)從土地層面推進(jìn)開發(fā)商加大對(duì)小戶型的開發(fā),但并沒有得到大部分開發(fā)商的主動(dòng)響應(yīng)。而今年真正可以帶來銷路的還是那些為開發(fā)商之前所不屑于開發(fā)的小戶型房源。

但是明年的形勢(shì)又會(huì)有所不同。帶有“90/70”政策限制的土地大量上市,加之同期大多數(shù)開發(fā)商從今年開始轉(zhuǎn)向小戶型,直接導(dǎo)致有更多的小戶型房源會(huì)在明年上市。對(duì)此,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一已經(jīng)明確表示出對(duì)中小套型以及中低價(jià)位房源增多可能帶來的存量激增的擔(dān)憂。

 

　　遲鈍的“轉(zhuǎn)型”

　　一家全國(guó)性房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門年中在其上海區(qū)域總部加大對(duì)小戶型的研究,這與之前該公司“作秀”式的表態(tài)已不相同。他們開始考慮要適合一家三口的客戶,怎樣讓一個(gè)原本面積只有十多平方米的客廳看起來更大一點(diǎn);而若是一個(gè)三世同堂的家庭,又怎樣在90平方米面積內(nèi)讓一家人生活得方便且有相對(duì)的私密性。

　　在產(chǎn)品樣板確定之后,他們暫停在某些城市的項(xiàng)目并同期更改規(guī)劃,因?yàn)槟切╉?xiàng)目中更多的是花園洋房,可是花園洋房已經(jīng)沒有那么好賣了。在樓市膨脹的時(shí)候,這些著眼設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的工作往往可以被忽略。但是在樓市下行的時(shí)候,該公司的副總裁認(rèn)為可能一個(gè)“花灑”在一個(gè)面積只有幾平方米的浴室中應(yīng)該被如何設(shè)計(jì)都成為一個(gè)值得探究的問題。

　　在上述努力之下,上述開發(fā)商今年成交中以中小戶型為主的首次置業(yè)以及首次改善住房的產(chǎn)品占到銷售量的70%以上。而另一家上海本地的開發(fā)商則于年中提高了原本60%房源為小戶型的計(jì)劃。

　　在疲軟的市場(chǎng)形勢(shì)下,小戶型所占公寓銷售比例仍在不斷增加,已有開發(fā)商為適應(yīng)形勢(shì)調(diào)整原本的銷售計(jì)劃,將年內(nèi)計(jì)劃推出的大戶型延后。在上海,小戶型的“黃金時(shí)期”是從8月開始,市場(chǎng)上眾多小戶型產(chǎn)品蜂擁而來,其中萬科、金地、華潤(rùn)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、華江建設(shè)等知名地產(chǎn)商都相繼以“小戶型”作為研究對(duì)象。

　　最終的小戶型產(chǎn)品都獲得了不錯(cuò)的銷路。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù):今年1到7月份,小戶型的成交量達(dá)2.5萬套,去年1到6月份這一數(shù)據(jù)只有1.6萬套。當(dāng)然,去年下半年集中成交的3萬套90平方米以下戶型,使得此類戶型在全年12萬套的公寓成交中占比急速上升。 其中,浦東唐鎮(zhèn)板塊一樓盤于4月份推出366套公寓(套均面積僅有79.75平方米),當(dāng)月即銷售告罄,而金地一小戶型產(chǎn)品推出220套房源之后,即獲得789組意向客戶,從而取得逾95%的最終認(rèn)購(gòu)率。

　　“與去年同期相比,1到7月份上海小戶型的銷售在整個(gè)公寓市場(chǎng)交易量中占比45%,去年全年這一比例不足40%?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱。

 

　　風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

　　“在2006年推出的'90／70’政策實(shí)施后,從2006年下半年開始,許多樓盤的建設(shè)規(guī)劃都進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整,2009年將會(huì)迎來中小套型房上市的高峰?！?中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月2日在京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出。

　　隨著“70/90”政策后一大批小戶型樓盤相繼上市,全國(guó)各大城市小戶型住宅房源的供應(yīng)量都在逐漸增多。同時(shí),產(chǎn)品的更新?lián)Q代也促使了小戶型產(chǎn)品在設(shè)計(jì)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　根據(jù)上海市房屋土地資源局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù):上海去年年內(nèi)推出450萬平方米住宅用地,兌現(xiàn)了其之前的承諾。除新江灣D3地塊以外,上海已經(jīng)出讓的全部住宅用地90平方米以下戶型比例都在70％以上。在今明兩年,這450萬平方米出讓土地預(yù)計(jì)可提供小戶型住宅總面積將達(dá)到420萬平方米左右,總套數(shù)接近5萬套。

　　廣州中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示:今年隨著中小戶型項(xiàng)目推貨高峰到來,整個(gè)市場(chǎng)會(huì)有超過一半的項(xiàng)目中,有超過70%的戶型面積為90平方米以下——2007年中小戶型的供應(yīng)量為20%～30%。而更詳細(xì)的數(shù)據(jù)顯示:今年廣州全市十區(qū)商品住宅供應(yīng)面積中,90平方米以下的中小戶型占50%左右,比2007年約提升了15%。

　　基于對(duì)小戶型產(chǎn)品大舉放量的擔(dān)憂,易居（中國(guó)）在最新一份《上海2009年城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估》的報(bào)告中將“90平方米以下戶型”定義為存在“中度風(fēng)險(xiǎn)”,因?yàn)楦鶕?jù)他們的監(jiān)測(cè),2009年將是90平方米以下戶型供求兩旺的年度。此類戶型新增供應(yīng)過于龐大且消化周期長(zhǎng),是否能夠及時(shí)消化存在變數(shù)。相反,倒是90~140平方米的戶型在2009年的供應(yīng)將略有減少。在此戶型上供求基本平衡,風(fēng)險(xiǎn)不大。