筆者曾經(jīng)在多個(gè)場合聽到所謂專家頻頻放言“房價(jià)從長期來看只漲不跌”,然而自2007年下半年到目前為止深圳樓市的深度調(diào)整無疑給了某些人一記響亮的耳光,有關(guān)“只漲不跌”的言論終于式微。但隨著近日深圳樓市成交量大幅上升,不少被“只漲不跌論”洗過腦的投資者們開始蠢蠢欲動(dòng)。

　　投資者之所以認(rèn)定房價(jià)長期還會(huì)上漲,無外乎三個(gè)主要依據(jù):一是深圳人多地少;二是城市人口還在不斷增長;三是看好中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展。下面,筆者將就此一一剖析。

首先是“人多地少”,其潛在含義就是土地稀缺。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主阿瑪?shù)賮啞ど谘芯渴澜绺鲊嚮暮蟮贸鼋Y(jié)論:不是糧食絕對供給量不夠而是因糧食的分配機(jī)制不合理造成了大規(guī)模的人口餓死。這一結(jié)論用來剖析“人多地少”也相得益彰。以深圳為例,深圳城市規(guī)劃建設(shè)用地為700平方公里,我們僅僅從中拿出200平方公里的土地做住宅用地,按平均容積率3為標(biāo)準(zhǔn),可建住宅6億平方米。深圳人口按最高的1400萬計(jì),人均住房面積可以達(dá)到43平方米,戶均達(dá)到129平方米(三口之家)。如果按照市政府公布的數(shù)據(jù),深圳目前住宅保有量為2.4億平方米,人均居住面積接近30平方米。以上兩種方式表明,深圳絕對不會(huì)缺地缺到無法提供居住空間這個(gè)份上來。隨著政府重視保障性住房建設(shè),實(shí)行更合理的住房分配制度,未來深圳所謂的“人多地少”、“地荒論”將不復(fù)存在。因此,寄希望于“人多地少”推動(dòng)房價(jià)上漲就是徒勞的。

　　再看城市化這一依據(jù)。官方數(shù)據(jù)顯示,中國城市化率為45%.而由于戶籍制度緣故,我國城市化率的計(jì)量是存在一定誤差的。國外研究認(rèn)為,中國的城市化率已經(jīng)達(dá)到了50%-60%,城市化空間并沒有想象的那么大。尤其對于深圳這個(gè)人口已經(jīng)高達(dá)1400萬左右的城市來說,未來人口的增長更是非常有限,甚至隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口出現(xiàn)負(fù)增長也有可能。所以,我們不能把城市化與房價(jià)上漲視為因果關(guān)系。

　　最后一個(gè)被過度使用的是“看好中國經(jīng)濟(jì)長期增長”。據(jù)統(tǒng)計(jì),在第二次世界大戰(zhàn)之后的60年間,包括中國(1978-2008)、日本(1959-1989)一共有6個(gè)經(jīng)濟(jì)體實(shí)現(xiàn)了前30年平均經(jīng)濟(jì)增長率超過6%,然而到第4個(gè)10年卻有5個(gè)都不約而同地陷于長期經(jīng)濟(jì)衰退之中,唯一例外的中國才剛剛邁入第4個(gè)10年?！翱春瞄L期經(jīng)濟(jì)”對很多投資者而言只不過是人云亦云而已。

　　綜合以上三個(gè)因素,作為房價(jià)長期上漲的支撐并沒有足夠的說服力,因此我們需要謹(jǐn)慎看待深圳未來房價(jià)的長期走向。