一系列的政策出臺，政府打出救市組合拳，樓市將會何去何從？能否就此步入坦途？購房時(shí)機(jī)是否已然出現(xiàn)？一系列問題等待著答案。正因?yàn)槿绱耍??xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />12月4日，當(dāng)建設(shè)部政策研究中心主任的陳淮亮相2008大連房地產(chǎn)高峰論壇時(shí)，人們對他充滿了期待。而有著一半官員背景、一半學(xué)者背景的陳淮，顯然是有備而來，在其演講和對話兩個(gè)環(huán)節(jié)，無論是分析政策出臺背景，還是解讀各項(xiàng)政策，妙語連珠，個(gè)性幽默，成為本屆論壇最受關(guān)注的人物之一。

 

房地產(chǎn)成為內(nèi)需先鋒

　　“四個(gè)問題別問我，第一個(gè)房價(jià)會漲會跌，老天爺才知道。第二個(gè)以后會出什么政策，溫總理才知道。第三個(gè)我現(xiàn)在可不可以買房子，你老婆才知道。第四個(gè)誰誰怎么說，你怎么看？誰說的他自己才知道?！奔钨e對話時(shí)，陳淮主任一段幽默的回答讓全場聽眾哄堂大笑，也拉近了與聽眾之間的距離。

　　在談及目前的經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)，陳淮說，此次房產(chǎn)新政的出臺是與整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境息息相關(guān)的，美國次貸危機(jī)引發(fā)了一場席卷全球的金融風(fēng)暴，這也給中國經(jīng)濟(jì)帶來了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動內(nèi)需無疑是當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑成了急先鋒。現(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟(jì)形勢可能會更加嚴(yán)峻，這也決定了有關(guān)方面可能會進(jìn)一步推出鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，也將給購房者帶來更多的實(shí)惠。

　　陳淮說：“溫總理講到了，我們要擴(kuò)大房地產(chǎn)、汽車和農(nóng)村消費(fèi)信貸市場。第一個(gè)指出的就是房地產(chǎn)，并且講到要進(jìn)一步完善和推出包括房地產(chǎn)信托資金在內(nèi)的直接的融資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的融資從間接融資向直接融資的轉(zhuǎn)變。”

　　陳淮認(rèn)為，金融危機(jī)中，美國和中國所遇到的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。美國的問題是欠別人的錢太多，中國的問題是別人欠我們的錢太多，我們持有大量美國國債、“兩房”債券以及出口企業(yè)的應(yīng)收賬款。這是兩種風(fēng)險(xiǎn)。

　　陳淮認(rèn)為，中國的風(fēng)險(xiǎn)是，購房人將來所面臨的浮動利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收變化風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)變動風(fēng)險(xiǎn)，自己由于經(jīng)濟(jì)緊縮帶來的職業(yè)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)以及種種意外變故等風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在我們就是要通過各種各樣的政策穩(wěn)定市場信心，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　支柱地位不會動搖

　　中國城市化進(jìn)程剛剛拉開序幕，未來還有很大的住房需求，從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有強(qiáng)烈的基礎(chǔ)在支撐，未來20年至30年房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但長遠(yuǎn)看好不等于眼前沒有困難，面對經(jīng)濟(jì)增長速度下滑等一些實(shí)際困難，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展短期內(nèi)也面臨問題。

　　在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，我們最不需要看國際市場和國際資本臉色的就是中國的城市化，我們有理由相信，有信心展望，中國的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市化的發(fā)展將繼續(xù)給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長提供足夠的強(qiáng)勁動力。

　　陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)從開發(fā)到持有的環(huán)節(jié)始終充滿著債權(quán)和股權(quán)的組合關(guān)系，哪怕到了持有的環(huán)節(jié)，業(yè)主是交了錢那部分的股權(quán)人，銀行是貸款部分的債權(quán)人。而中國的房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)又是城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程的組成部分，不僅僅是一種投資，不僅僅是一種住房，而是我們大連的公共建筑、道路交通和城市整體面貌的改變，我們正在建設(shè)的是一個(gè)城市。

　　陳淮表示，對于目前的房地產(chǎn)調(diào)整措施的重點(diǎn)，第一就是保增長，這并不是所謂救房地產(chǎn)開發(fā)商，也不是保購房者的資產(chǎn)價(jià)值，而是指房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)重要拉動力，要促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。第二個(gè)是控風(fēng)險(xiǎn)，包括降息以及其他財(cái)政性的調(diào)整。第三是促保障，即一如既往地讓住房政策真正成為嚴(yán)重困難的群體、收入偏低的群眾有限享有改善居住條件的任務(wù)。第四是防爛尾，因?yàn)榇竺娣e爛尾樓的出現(xiàn)早于房價(jià)下跌，并將會引發(fā)付首期貸款的業(yè)主、發(fā)放貸款的銀行以及民工工資等經(jīng)濟(jì)和社會問題，所以風(fēng)險(xiǎn)最大、影響最大的是防爛尾，但是政府準(zhǔn)備最充分的也是防爛尾。

 

　　政策的緊迫性和堅(jiān)定性

　　談到最近的政策，陳淮總結(jié)了四點(diǎn)體會。首先，要強(qiáng)調(diào)實(shí)行各項(xiàng)政策的緊迫性。在討論到目前的政策時(shí)，有些人喜歡把需要二十到三十年才能解決的：比如說住房在全社會公平的配制、窮人的住房保障的問題要求在短期內(nèi)提出來，這是不合適的。最近國務(wù)院提出的：把穩(wěn)定的財(cái)政政策調(diào)整為積極的貨幣政策，積極寬松的貨幣政策。而且明確指出是經(jīng)過黨中央國務(wù)院決定的，要求各地在今年有立竿見影的效果。

　　其次是感覺到政策的堅(jiān)定性。目前出臺的有針對性的政策就是要堅(jiān)定不移。我們調(diào)整了貸款的利率、比如說在第一套住房政策、契稅在特定房屋的面積、特定房屋的首付等等的優(yōu)惠政策。需要大家注意的是，溫總理指出要“利用貨幣的手段”，就包括利率匯率等手段，不管是哪個(gè)領(lǐng)域的政策，大劑量、堅(jiān)定性都是比較明顯的。

　　第三點(diǎn)是要明確形勢的艱巨性。現(xiàn)階段大密集的政策出臺，也不要低估經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難。我們十年的財(cái)富能力，在三年里面比較集中的釋放，而且有的地方還有些超前了，指望在短期內(nèi)積累其前兩年的購買力是不正常的。

　　房子的事情和吃飯是不一樣，昨天買了房子的人今天就沒有必要重新再買一次房子，所以購買力就有一個(gè)特點(diǎn)，它的購買力是遞減的。而且中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中面對的很多不平衡的矛盾以及國際金融危機(jī)對我們的影響還會持續(xù)地不斷地顯現(xiàn)出來。

　　最后一點(diǎn)是政策的穩(wěn)定性。盡管我們有以上的緊迫性、堅(jiān)定性的問題。政策首先滿足老百姓住房的問題，首先滿足節(jié)水、節(jié)能的環(huán)保健康消費(fèi)模式的要求。

　　陳淮認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策指的是維護(hù)總量平衡關(guān)系的政策和短期內(nèi)維持穩(wěn)定的政策。出臺這些政策并不等于說買房人就一定是最大的受益者，政策重心是擴(kuò)大保障性安居工程的投資規(guī)模，那些買不起或者不完全買得起房子的人肯定會受惠。