房地產(chǎn)行業(yè)作為最典型的周期性行業(yè)，其興衰與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)的支持，而當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)需要一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也是今年10月份以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控態(tài)度轉(zhuǎn)向，刺激居民購(gòu)房需求的政策接二連三出臺(tái)的原因。2009年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂(lè)觀，但我們初步預(yù)計(jì)各季度的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)可能呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)的格局。

綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、房?jī)r(jià)距離合理水平的偏差、未來(lái)可能進(jìn)一步出臺(tái)的刺激性行業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)明年下半年可能暫時(shí)企穩(wěn)等因素，我們判斷2009年全國(guó)樓市有望逐步企穩(wěn)，成交量將在2008年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升，而房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降。在此情況下，我們預(yù)計(jì)2009年行業(yè)整體業(yè)績(jī)接近零增長(zhǎng)。

　　從地產(chǎn)股的投資驅(qū)動(dòng)因素來(lái)看，通過(guò)分析美國(guó)、日本和香港的歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)刺激性的貨幣政策、財(cái)政政策和行業(yè)其他救市政策出臺(tái)前后，都給地產(chǎn)股帶來(lái)了顯著的投資機(jī)會(huì)。但我們同時(shí)看到，影響地產(chǎn)股市場(chǎng)表現(xiàn)的最根本因素仍是其基本面，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。如果行業(yè)基本面仍未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，則地產(chǎn)股會(huì)在政策刺激反彈后，繼續(xù)探底。

　　從估值的角度看，歷史數(shù)據(jù)表明，估值水平跟行業(yè)景氣度之間關(guān)聯(lián)度很高。從目前地產(chǎn)板塊估值來(lái)看，靜態(tài)市盈率和市凈率仍處于歷史低位，但是從2008和2009年行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況來(lái)看，目前2008年20倍、2009年17倍的估值并不便宜，相對(duì)國(guó)際同行估值水平也明顯偏高。

　　具體到2009年房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略，我們認(rèn)為，隨著樓市經(jīng)歷一年多時(shí)間調(diào)整以及政府積極出手救市，目前行業(yè)面臨的負(fù)面因素有所緩解，行業(yè)有望在2009年企穩(wěn)，我們認(rèn)為可以提升行業(yè)投資評(píng)級(jí)至“謹(jǐn)慎推薦”。但是從地產(chǎn)股近期的市場(chǎng)表現(xiàn)看，近一個(gè)月板塊在政策刺激下整體反彈了50%～60%，目前估值上沒(méi)有吸引力，因此我們不建議投資者短期繼續(xù)追高，逢低建倉(cāng)是比較好的操作策略。此外，投資者應(yīng)關(guān)注超預(yù)期的重磅刺激政策出臺(tái)前后的行業(yè)投資機(jī)會(huì)。

　　個(gè)股選擇方面，我們認(rèn)為投資者對(duì)于明年樓市是否企穩(wěn)心存疑慮時(shí)，應(yīng)更多關(guān)注安全性高的個(gè)股，同時(shí)考慮成長(zhǎng)性和估值。在樓市成交量企穩(wěn)、個(gè)別地區(qū)率先回暖的情況下，投資者可重點(diǎn)關(guān)注業(yè)績(jī)成長(zhǎng)確定性個(gè)股和地區(qū)受益?zhèn)€股。在降息政策出臺(tái)前后，可重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)杠桿較高個(gè)股的短期投資機(jī)會(huì)。關(guān)注萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)、濱江集團(tuán)(002244,股吧)。