如果明年1月份的房貸賬單“利率”一欄顯示你的房貸利率只按基準(zhǔn)水平下浮15%時(shí)，請(qǐng)不要驚訝，因?yàn)檫@很可能是絕大部分存量房貸的調(diào)息標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)存量房貸明年如何調(diào)息的細(xì)則，迄今各銀行仍諱莫如深，誰都不愿率先公布。記者昨天從多位滬上銀行房貸部門管理人士處探悉，由于成本、技術(shù)等原因，除少數(shù)銀行認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)客戶外，多數(shù)存量房貸明年恐難享受7折最優(yōu)利率。

 

存量房貸利率難打7折

　　在10月房貸新政出爐后，本市許多存量房貸客戶都對(duì)未來充滿期待。有人算了筆賬，假設(shè)貸款100萬元，四次降息的累積效應(yīng)再加上7折優(yōu)惠，將使明年的月供負(fù)擔(dān)凈減逾千元。

　　“現(xiàn)在看來，對(duì)多數(shù)人來說，這種可能性并不大。”一位國有銀行消費(fèi)信貸部房產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人如是說。據(jù)他透露，眼下該行的存量房貸調(diào)息細(xì)則仍在抓緊研究中，但最終方案的確定，除需總行批示以外，更要參考同業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。多數(shù)銀行都傾向?qū)⒔^大部分存量房貸按現(xiàn)行下浮幅度來調(diào)整，這就意味著，明年多數(shù)人的利率優(yōu)惠仍將集中在8.5折左右。

　　事實(shí)上，對(duì)于新政發(fā)布前即獲得貸款的存量房貸客戶，其中不乏滿足首套自住普通房貸款標(biāo)準(zhǔn)的人。但為什么新政不能惠及這些人呢？一位股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首先，甄別出房貸新政支持的首套自住普通房的借款人，存在審核、操作等技術(shù)障礙，銀行將耗費(fèi)大量人工成本；其次，如果大規(guī)模統(tǒng)一調(diào)整為7折貸款，則勢必沖抵明年銀行的利潤。目前房貸息差仍只有0.4個(gè)百分點(diǎn)(利率7折的情況下)，扣除人工、房租等成本，銀行放貸等于無利可圖。

　　目前距離明年元旦調(diào)息日還有三周時(shí)間，但各行還在觀望同行的動(dòng)靜，最可能的結(jié)果是，各銀行在監(jiān)管部門(或同業(yè)公會(huì))的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，出臺(tái)統(tǒng)一的調(diào)息方案。

 

　　最優(yōu)利率偏向優(yōu)質(zhì)客源

　　為預(yù)防存量客戶“跳槽”現(xiàn)象，不久前滬上幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協(xié)議，共同“封殺”存量房貸客戶為尋求利率7折而申請(qǐng)無交易轉(zhuǎn)按揭的行為。在業(yè)內(nèi)專家看來，這一行為其實(shí)為來年的利率調(diào)整埋下了伏筆。

　　事實(shí)上，從近期新房貸申請(qǐng)情況來看，新政實(shí)施以來，房貸7折優(yōu)惠也并未大面積實(shí)施。一些銀行支行層面仍愿意通過打“擦邊球”的方式，滿足一部分優(yōu)質(zhì)客戶的要求。如果手頭有其他房產(chǎn)或貸款結(jié)清的客戶，其收入來源穩(wěn)定，向銀行申請(qǐng)房貸基本上能獲得理想的利率優(yōu)待。各銀行給優(yōu)質(zhì)客戶還定有若干“標(biāo)準(zhǔn)”，如“貸款人是事業(yè)單位處級(jí)以上的干部”、“個(gè)人凈資產(chǎn)300萬元以上”、“銀行存款達(dá)到一定額度且3個(gè)月以上”等。在銀行看來，優(yōu)質(zhì)客戶給銀行帶來的附加收益以及交叉營銷收入都十分豐厚，因此即便在利率上足額下浮，從長期來看仍是一筆劃算的買賣。

 

　　銀行圍繞“改善型”做文章

　　目前，關(guān)于新政中提到的“改善型住房”的定義概念仍然未能明確，但從實(shí)際情況看，個(gè)別降低放貸門檻的個(gè)案確實(shí)存在，但幾乎也是針對(duì)那些被銀行認(rèn)定為資質(zhì)優(yōu)良的客戶。從銀行官方層面，應(yīng)歸入“改善型住房”范疇的第二套房貸款政策目前還沒有絲毫松動(dòng)的跡象。

　　就在上月中旬，上海銀監(jiān)局召集的“促增長、防風(fēng)險(xiǎn)”工作座談會(huì)上，再度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸政策。但銀行內(nèi)部對(duì)二套房房貸政策仍有不同意見，有人認(rèn)為，目前第二套房信貸政策確實(shí)有調(diào)整的必要，普通市民購買第二套房不單是為投資或投機(jī)，還有改善住房條件、變更工作重新購房、子女住房等客觀需求，這些以自住為目的的購房，確實(shí)需要信貸政策的區(qū)別對(duì)待。

　　一位銀行人士表示，為了搶奪優(yōu)質(zhì)客源和做大房貸業(yè)務(wù)，日后可能有一些基層銀行會(huì)圍繞“改善型”做文章，變相降低再貸款購房的門檻。采訪中，就有不少銀行表示，如果前套住房的貸款已結(jié)清，再貸款便可視為第一套房。