在氣溫不斷走低的11月,持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻顯出幾分暖意。在政府減稅、銀行降息、開發(fā)商降價(jià)各方配合下,各地樓市走出了一波像樣的“新政策行情”。但這一輪反彈能持續(xù)多久,回暖程度有多高,還有待觀察。

 

　　“第一次像樣的反彈”

　　“在房地產(chǎn)優(yōu)惠新政策刺激下,購(gòu)房者擇機(jī)入市,11月上海住宅成交量顯著回升,這是今年整個(gè)市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期低迷之后出現(xiàn)的第一次像樣的反彈?！币拙又袊?guó)分析師薛建雄說(shuō)。

上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,11月全市成交一手商品房6200余套、71．8萬(wàn)平方米,成交面積環(huán)比增長(zhǎng)了56％,成交均價(jià)亦環(huán)比微漲6．7％。中原地產(chǎn)ＣＴＭ數(shù)據(jù)則顯示,11月全市二手房成交套數(shù)比10月份環(huán)比略漲5％,其中大戶型房源成交回暖。

　　迎來(lái)樓市“小陽(yáng)春”的遠(yuǎn)非上海一地。北京房地產(chǎn)主管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至11月29日,11月北京期房簽約總量12735套,日均簽約439套,環(huán)比10月上漲64％;廣州商品房供應(yīng)和需求均有所增加,11月24日－30日,全市商品房預(yù)售套數(shù)和面積環(huán)比分別增加3．53％和4．87％,其中住宅預(yù)售套數(shù)和面積環(huán)比分別增加42．87％和32．58％;深圳市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)則顯示,11月新房簽約量大幅攀升,一手住宅總成交6435套,日均成交215套,創(chuàng)今年以來(lái)新高,較上月增長(zhǎng)90％。

　　反彈也在二線城市展開。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,11月全市商品住房成交量高達(dá)3817套,為今年下半年以來(lái)月度成交量之最,12月1日更成交商品住房610套,創(chuàng)下今年以來(lái)單日最高成交紀(jì)錄。中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)結(jié)果顯示:11月24日－30日,全市商品住宅成交量繼續(xù)回升,共成交新房24．62萬(wàn)平方米,較上周上漲16．24％。

　　龍湖地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷副總裁高晚晴表示,龍湖在上海的首個(gè)項(xiàng)目自11月9日開盤后,兩周內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售85套,趕上了中央到地方“樓市新政”后第一個(gè)成交量反彈的好時(shí)機(jī)。

 

　　持續(xù)利好產(chǎn)生的行情

　　“11月份部分城市之所以會(huì)出現(xiàn)成交上升的現(xiàn)象,除了成交結(jié)構(gòu)變化、政策性住宅占比增大的因素外,主要是一系列'房產(chǎn)新政策’產(chǎn)生了影響?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

　　從各地方政府紛紛出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的“救市”舉措,到財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行出臺(tái)“組合拳”,再到國(guó)務(wù)院進(jìn)一步提出正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì),落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施,房地產(chǎn)調(diào)控的利好政策逐漸形成。特別是各地下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后,很多成交房屋都擠進(jìn)減免稅費(fèi)、降低個(gè)貸首付及利率的范疇,對(duì)剛性需求者入市起到了一定的推動(dòng)作用。

　　值得一提的是,央行自11月27日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1．08個(gè)百分點(diǎn),加上此前的3次降息,5年期商業(yè)貸款利率已累計(jì)下調(diào)1．89個(gè)百分點(diǎn),公積金貸款利率累計(jì)下調(diào)1．08個(gè)百分點(diǎn)。再加上首次購(gòu)買普通住房家庭可享受0．7折利率優(yōu)惠,購(gòu)房者的利息支出大大減輕。以30萬(wàn)元公積金加30萬(wàn)元商貸組合貸款、20年等額本息還款計(jì)算（商貸按利率下限執(zhí)行）,每月可少還貸款734元,20年累計(jì)少還利息17．6萬(wàn)元。

　　在持續(xù)的利好刺激下,原本被遲滯的剛性需求集中釋放,給樓市帶來(lái)了久違的“新政策行情”。上海的數(shù)據(jù)顯示,在降息后的11月28日－30日,全市商品住宅日成交量都在4萬(wàn)平方米以上,尤其是11月29日,一手住宅成交面積達(dá)到了5．54萬(wàn)平方米,接近去年樓市的平均水平。

 

　　盤整仍將持續(xù)

　　但市場(chǎng)人士認(rèn)為,僅憑一個(gè)月的成交反彈就說(shuō)樓市已經(jīng)“回暖”,尚屬言之過(guò)早?！耙袛嗍袌?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是回暖或轉(zhuǎn)冷,至少要出現(xiàn)一個(gè)季度的持續(xù)的方向性變化。”楊紅旭說(shuō),而目前時(shí)間跨度還很短,沒(méi)有比較價(jià)值。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示,11月樓市成交回升是各方力量配合的結(jié)果:政府稅費(fèi)減免一點(diǎn),銀行貸款利率降一點(diǎn),開發(fā)商房?jī)r(jià)降一點(diǎn),消費(fèi)者理性積極一點(diǎn)。但這是建立在此前成交過(guò)于慘淡的背景之上的,隨著各方利好因素釋放空間變小,反彈持續(xù)的動(dòng)能也將減弱,樓市回暖還需要時(shí)間。

　　“外部金融危機(jī)的影響還在持續(xù)擴(kuò)散,我國(guó)居民對(duì)未來(lái)收入及消費(fèi)信心也趨于保守,這些都抑制了樓市的購(gòu)買力?！标愱烧f(shuō),“樓市反彈難以一蹴而就?！?

　　11月樓市“小陽(yáng)春”行情某種程度上屬于“結(jié)構(gòu)性”反彈。從北京的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,保障性住房扮演了重要角色,有約五成的成交屬于經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房。隨著未來(lái)保障性住房供給的進(jìn)一步增加,市場(chǎng)博弈也可能進(jìn)一步分化。

　　楊紅旭表示,成交量的短期波動(dòng)不能作為評(píng)判政策效力的終極標(biāo)準(zhǔn),只有當(dāng)市場(chǎng)真正到達(dá)底部,然后邁進(jìn)新一輪上升通道后,才能證明政策效能“由量變完成質(zhì)變”。