北京：期房簽約量大增

　　相比“金九銀十”時(shí)的低迷，11月的北京樓市出現(xiàn)回暖跡象，期房簽約量出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，與10月相比漲幅達(dá)48%。整個(gè)11月，有9天的住宅簽約總量超過500套。簽約峰值出現(xiàn)在11月4日，簽約數(shù)量達(dá)到817套，而在今年9月，日均簽約量?jī)H有百套。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。

　　來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，11月份北京成交的期房商品住宅中政策性住房已經(jīng)占到一半左右。11月，北京經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，約占總成交量的55%?？梢哉f，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，很大程度上得益于保障性住房的成交增長(zhǎng)。

 

　　上海：成交面積猛漲

　　來自市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市11月成交量明顯回暖，一手商品房成交面積環(huán)比上漲逾五成，走出了一波像樣的“新政策行情”。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，11月全市成交一手商品房6201套、717551平方米，相比10月份的459764平方米，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)了56%，比9月份的440065平方米增加了63%；當(dāng)月商品房成交均價(jià)每平方米13700元，環(huán)比微漲6.7%。

　　而中原地產(chǎn)CTM數(shù)據(jù)亦顯示，11月全市二手房成交套數(shù)比10月份環(huán)比略漲5%，其中大戶型房源成交回暖，從中原地產(chǎn)成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，三房成交較10月同期增長(zhǎng)15%左右。

 

　　深圳：成交翻倍價(jià)格下降

　　來自中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，11月，深圳全市商品住宅成交套數(shù)為6039套，成交面積為55.41萬平方米，成交金額69.29億元。而10月份深圳新房成交總套數(shù)為3483套，成交面積為34萬平方米，成交金額43.2億元。11月的成交量較10月增長(zhǎng)73%。

　　據(jù)了解，深圳樓市11月這一波行情的主要特點(diǎn)是：成交量放大。11月不僅創(chuàng)造了深圳樓市成交量的高峰，11月15日，深圳市新房成交更是創(chuàng)下了467套的銷售量，是今年內(nèi)成交量最高的一天。而今年1至10月深圳新房日均成交僅99套。

　　價(jià)格穩(wěn)中有降。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)為每平方米12506元，環(huán)比下跌4.48%。

　　中小戶型是成交的主力。11月深圳批售住宅項(xiàng)目套均面積為89.05平方米，環(huán)比上月減少10.05%。

 

蘭州：交易量突降近八成

　　蘭州市房地產(chǎn)管理部門的數(shù)據(jù)顯示，2008年11月，蘭州市商品房交易量?jī)H為299套，與去年同期相比成交量下跌近八成。

　　盡管銷量驟減，但蘭州市房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行。今年1月至11月，蘭州市商品房平均銷售價(jià)格與去年同期相比上漲了13.43%。

在氣溫不斷走低的11月，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻顯出幾分暖意。在政府減稅、銀行降息、開發(fā)商降價(jià)各方配合下，京、滬、深及南京、長(zhǎng)沙等二線城市的樓市走出了一波像樣的“新政策行情”。但這一輪反彈能持續(xù)多久、回暖程度有多高，還有待觀察。

 

　　原因?，?

　　持續(xù)利好產(chǎn)生“新政策行情”

　　“11月份部分城市之所以會(huì)出現(xiàn)成交上升的現(xiàn)象，除了成交結(jié)構(gòu)變化、政策性住宅占比增大的因素外，主要是一系列‘房產(chǎn)新政策’產(chǎn)生了影響?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說。

　　從各地方政府紛紛出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的“救市”舉措，到財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行出臺(tái)“組合拳”，再到國(guó)務(wù)院進(jìn)一步提出正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢(shì)，落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施，房地產(chǎn)調(diào)控的利好政策逐漸形成。特別是各地下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，很多成交房屋都擠進(jìn)減免稅費(fèi)、降低個(gè)貸首付及利率的范疇，對(duì)剛性需求者入市起到了一定的推動(dòng)作用。

　　值得一提的是，央行自11月27日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，加上此前的3次降息，5年期商業(yè)貸款利率已累計(jì)下調(diào)1.89個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率累計(jì)下調(diào)1.08個(gè)百分點(diǎn)。再加上首次購(gòu)買普通住房家庭可享受0.7折利率優(yōu)惠，購(gòu)房者的利息支出大大減少。以30萬元公積金加30萬元商貸組合貸款、20年等額本息還款計(jì)算(商貸按利率下限執(zhí)行)，每月可少還貸款734元，20年累計(jì)少還利息17.6萬元。

　　在持續(xù)的利好刺激下，原本被遲滯的剛性需求集中釋放，給樓市帶來了久違的“新政策行情”。上海的數(shù)據(jù)顯示，在降息后的11月28日-30日，全市商品住宅日成交量都在4萬平方米以上，尤其是11月29日，一手住宅成交面積達(dá)到了5.54萬平方米，接近去年樓市的平均水平。

 

　　觀點(diǎn)

　　回暖尚需時(shí)間盤整仍將持續(xù)

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，僅憑一個(gè)月的成交反彈就說樓市已經(jīng)“回暖”，尚屬言之過早。“要判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是回暖或轉(zhuǎn)冷，至少要出現(xiàn)一個(gè)季度的持續(xù)的方向性變化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，而目前時(shí)間跨度還很短，沒有比較價(jià)值。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，11月樓市成交回升是各方力量配合的結(jié)果：政府稅費(fèi)減免一點(diǎn)，銀行貸款利率降一點(diǎn)，開發(fā)商房?jī)r(jià)降一點(diǎn)，消費(fèi)者理性積極一點(diǎn)。但這是建立在此前成交過于慘淡的背景之上的，隨著各方利好因素釋放空間變小，反彈持續(xù)的動(dòng)能也將減弱，樓市回暖還需要時(shí)間。

　　“外部金融危機(jī)的影響還在持續(xù)擴(kuò)散，我國(guó)居民對(duì)未來收入及消費(fèi)信心也趨于保守，這些都抑制了樓市的購(gòu)買力?！标愱烧f，“樓市反彈難以一蹴而就?！?

　　11月樓市“小陽春”行情某種程度上屬于“結(jié)構(gòu)性”反彈。從北京的成交數(shù)據(jù)來看，保障性住房扮演了重要角色，有約五成的成交屬于經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房。隨著未來保障性住房供給的進(jìn)一步增加，市場(chǎng)博弈也可能進(jìn)一步分化。

　　楊紅旭表示，成交量的短期波動(dòng)不能作為評(píng)判政策效力的終極標(biāo)準(zhǔn)，只有當(dāng)市場(chǎng)真正到達(dá)底部，然后邁進(jìn)新一輪上升通道后，才能證明政策效能“由量變完成質(zhì)變”。