中國(guó)社科院12月2日下午發(fā)布2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)做了預(yù)測(cè),認(rèn)為2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期,房?jī)r(jià)進(jìn)一步回調(diào)已成定局,在資金壓力和競(jìng)爭(zhēng)趨烈的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的洗牌。同時(shí),建設(shè)部政策研究中心專家梁爽也分析認(rèn)為,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷。

這樣的專業(yè)判斷,對(duì)房?jī)r(jià)抱有幻想的開發(fā)商而言,不知道是不是一劑清醒的靈藥。實(shí)際上,各地救市政策和10月22日“房地產(chǎn)新政”的政策并沒(méi)有立即提升房地產(chǎn)的景氣指數(shù)。新浪網(wǎng)的房地產(chǎn)景氣調(diào)查的結(jié)果表明,70%以上的人表示最近不會(huì)買房,而80%以上的人認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)不合理。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)雖然并不能精確用于分析和說(shuō)明問(wèn)題,但至少可以說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)和目前房地產(chǎn)困局的真正癥結(jié)所在。其實(shí),只要理性分析一下,我們就會(huì)發(fā)現(xiàn),目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)上圍繞政策、價(jià)格和利益的博弈,各方如果不能客觀對(duì)待,將希望寄托在不切實(shí)際的幻想上,最終可能導(dǎo)致多輸?shù)木置妗?SPAN lang=EN-US>

　　首先,從國(guó)際因素來(lái)看,美國(guó)的房?jī)r(jià)盡管已跌去60%左右,但仍看不到見(jiàn)底的跡象。房?jī)r(jià)泡沫是金融危機(jī)的源頭,房?jī)r(jià)跌勢(shì)一日不止,就不能輕言金融危機(jī)到頭,實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的周期只會(huì)延長(zhǎng)。在美國(guó)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下,英國(guó)房?jī)r(jià)開始沿著美國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)走上跌途,澳大利亞原本堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)亦開始松動(dòng),日本、韓國(guó)更不用去說(shuō)。種種跡象表明了國(guó)際房?jī)r(jià)整體進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期,進(jìn)入了下行的通道。在國(guó)際房?jī)r(jià)大跌、回歸理性的情況下,中國(guó)房市死守價(jià)格泡沫,幻想度過(guò)冬天,確實(shí)不大可能。

　　第二,從國(guó)內(nèi)政策層面看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益鏈條眾所周知。由于房?jī)r(jià)和地方財(cái)政之間千絲萬(wàn)縷的關(guān)系,在房?jī)r(jià)問(wèn)題上,地方政府和開發(fā)商之間存在一個(gè)唇亡齒寒的關(guān)系。所以地方政府首先展開自救,出臺(tái)了一系列的救房市的政策,從土地出讓金到回購(gòu)商品房,可謂窮竭各種可能的政策工具,盡管力度很大,但收效甚微,于是呼吁中央政府也出手救市。

　　我們看到,中央政策的出發(fā)點(diǎn)顯然不同于地方政府,無(wú)論是10月22日的房地產(chǎn)新政,還是四次降息行為,并不直接針對(duì)開發(fā)商,而是擴(kuò)大內(nèi)需、救實(shí)體經(jīng)濟(jì)之舉。但中央的政策,被房產(chǎn)商解讀為中央要救房市,解讀為房?jī)r(jià)無(wú)需下跌即可過(guò)冬的?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)作用,11月10日國(guó)務(wù)院召開的省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。就政策而言,可能沒(méi)有第二個(gè)國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)放到這么高的位置。但國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)了住房的民生本質(zhì)。就政策而言,無(wú)論是中央還是地方,利好基本已經(jīng)出盡。至于“放開二套房貸”,開發(fā)商無(wú)非是想通過(guò)炒作和投資行為,繼續(xù)推高房?jī)r(jià),這顯然不是政策層希望看到的。

　　第三,按照規(guī)劃,未來(lái)三年,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部計(jì)劃投資9000億元用于保障性住房,建設(shè)200萬(wàn)套兩限房,400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,這將在很大程度上解決低收入家庭的住房問(wèn)題。這對(duì)商品房市場(chǎng)的負(fù)面沖擊是顯而易見(jiàn)的。

　　第四,商品房空置面積達(dá)到新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,截至10月末,全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米,同比增長(zhǎng)13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中認(rèn)為,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、廈門、南京等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存,需要約27個(gè)月才能消化,這對(duì)開發(fā)商的資金面的考驗(yàn)非常嚴(yán)峻。

　　第五,全球有可能進(jìn)入通貨緊縮的周期。從歷史上來(lái)看,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退很有可能引發(fā)通貨緊縮,通貨緊縮會(huì)首先將外資擠出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格的最大支撐者是各種機(jī)構(gòu)投資者,而通貨緊縮的到來(lái),將加速投資者的離場(chǎng)。這在任何國(guó)家和地區(qū)都是如此。

　　基于以上五點(diǎn)判斷,房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整肯定不可避免,而調(diào)整的周期和深度又取決于價(jià)格回歸理性的速度。從政策層面來(lái)講,無(wú)論中央還是地方,均取消了原來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的很多限制,交易費(fèi)用大為減少。而中國(guó)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷也已趨于理性,開發(fā)商通過(guò)信息壟斷的方式制造房地產(chǎn)虛假景氣也成為歷史。這樣,球就踢到了開發(fā)商腳下。政策給足了面子,消費(fèi)者等待價(jià)格回歸,而開發(fā)商卻像盲人一樣,依然高舉房?jī)r(jià),大步邁向懸崖。

　　顯然,開發(fā)商對(duì)政策的誤讀影響到其行為模式。國(guó)家強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性,不希望房市低迷,是為了保經(jīng)濟(jì),不是為了維持房地產(chǎn)泡沫,開發(fā)商卻將政策視為保住高房?jī)r(jià)的最后一根稻草。他們一直認(rèn)為,通過(guò)地方政府和中央政府的政策,就可以在維持高房?jī)r(jià)的同時(shí),繼續(xù)保持景氣和繁榮。這個(gè)判斷沒(méi)有任何根據(jù)和支撐,特別是在國(guó)際房?jī)r(jià)大跌的情況下。在房產(chǎn)商死守高房?jī)r(jià)的情況下,無(wú)論政府出臺(tái)任何政策,都不可能救房地產(chǎn)走出低迷。于是就出現(xiàn)了一方面大量商品房空置,另一方面房?jī)r(jià)高居不下的扭曲局面。而這一切的根源,在于開發(fā)商對(duì)形勢(shì)和市場(chǎng)基本邏輯的誤判。

　　歸根到底,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)的根本癥結(jié)仍然在于高房?jī)r(jià)。于是,房?jī)r(jià)成了皇帝的新裝,每一個(gè)人都看到它在裸奔,每一個(gè)人都看到了它的危險(xiǎn),但就是抱有幻想,不愿意合理調(diào)整價(jià)格。這樣做的結(jié)果,將不僅拖死開發(fā)商,更可能使房地產(chǎn)成為目前特別時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大短板和經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)“保8”目標(biāo)的最大隱患。因此,我倒真的覺(jué)得,政府可以給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)明確的政策預(yù)期,那就是:順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,讓價(jià)格盡快回歸理性。先過(guò)河的腳先干,深圳以及萬(wàn)科都已經(jīng)在岸上歇著呢,別的開發(fā)商還在等什么呢？