“曾經(jīng)獲得福利分房或者享受到了房改房政策的四五十歲的中老年人已經(jīng)形成了新的商品房購買力量?！??xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />11月25日,華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)REICO報(bào)告會(huì)”上這樣感慨,如果沒有今天的住房制度以及住宅商品化,也就不會(huì)有這樣的現(xiàn)狀。

作為國企房地產(chǎn)的領(lǐng)頭人之一,任志強(qiáng)見證了房改的20年歷程。他在肯定房改市場(chǎng)化路線的同時(shí),也不無尖刻地指出,從1998年到現(xiàn)在的10年,中國的住房保障體系基本上是缺失的,想把10年的欠賬恨不得在一年之內(nèi)還清,也是不合理的。

 

　　呼吁堅(jiān)持商品化

　　在任志強(qiáng)看來,2005年可能是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),住房需求從這一年開始急劇釋放,直到2007年10月。

　　“一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是2005年以前,城里人即有城市戶籍人口的人,大部分是依賴于房改政策或者國家政策實(shí)現(xiàn)了住房私有化,也就是說他們私有住房的主要來源是公有住房的房改?！比沃緩?qiáng)強(qiáng)調(diào),市場(chǎng)中房改房的比例非常大?！斑@與之前存在了50年的收入分配制度分不開?！?SPAN lang=EN-US>

　　任志強(qiáng)笑言,有些人總是拿我們的住房制度與新加坡比,“和誰比我們都要優(yōu)越得多?！?SPAN lang=EN-US>

　　“因?yàn)榉扛姆康臈l件不好,這部分人就想把房改房賣掉再買新的房子,這種需求形成了1998年房改房之后的第二個(gè)購買主力。”任志強(qiáng)指出,這種變化實(shí)際上到2005年才開始突現(xiàn)?！斑@兩年尤其明顯?！?SPAN lang=EN-US>

　　任志強(qiáng)同時(shí)強(qiáng)調(diào),目前,商品房的購買主力仍然還是城市的年輕人群,人口分化形成的剛性需求仍占多數(shù)。

　　無論是房改房人群的改善性住房需求,還是非房改房人群的自購行為,市場(chǎng)化的住房制度都功不可沒?！叭绻麤]有商品化,就沒有今天這個(gè)住房制度,也不會(huì)有這個(gè)現(xiàn)狀。”

　　當(dāng)然,商品化也有遭遇阻擊的時(shí)候。

　　2007年10月,政府出臺(tái)了包括二套房政策在內(nèi)的多項(xiàng)宏觀政策,調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn),加之百年一遇的全球金融危機(jī),房?jī)r(jià)與購買力失衡加劇,房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡、量?jī)r(jià)齊跌,房地產(chǎn)如何走出低谷？

　　在任志強(qiáng)看來,商品房問題需要靠市場(chǎng)化手段來加以解決。

　　“為什么很多人處于觀望,觀望是因?yàn)樗蟹孔幼?SPAN lang=EN-US>,為什么還要買房子？是想把小房子換成大房子,舊房子換成新房子,這部分彈性需求非常大,價(jià)格好、環(huán)境好我就買,價(jià)格不好、環(huán)境不好我就不買。”任志強(qiáng)說。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為,與1998年相比,現(xiàn)在的貸款利率很高,兩者之差可能相當(dāng)于房?jī)r(jià)的20%?！叭绻氐?SPAN lang=EN-US>1998年的利率水平,可能房?jī)r(jià)就下降20%的成本?！?SPAN lang=EN-US>

　　任志強(qiáng)提議,面對(duì)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī),政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機(jī)時(shí)刺激力度相當(dāng)甚至更大的政策出臺(tái),才可能克服現(xiàn)在的困難。

 

住房保障難以一蹴而就

　　對(duì)于住房保障制度,任志強(qiáng)似乎頗有微詞。

　　“從1998年到現(xiàn)在的10年,中國住房保障問題基本是缺失的,沒有注重建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房包括廉租房。”任志強(qiáng)指出,經(jīng)濟(jì)適用房的投資在下降,面積在縮小就是很好的例證。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為,中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題,恰恰是沒有同步建立一套住房保障體系,過度的依賴于原有的福利分配和市場(chǎng)化。雖然同步出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房政策,但由于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重目標(biāo),使經(jīng)濟(jì)適用住房并未能有效地落實(shí)于應(yīng)分享改革成果的低收入家庭,并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠(yuǎn)大于租賃行為,仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。

2007年10月,國家要求全面建立以解決中低收入家庭住房問題為核心的住房保障體系。但任志強(qiáng)卻表示,“我認(rèn)為這個(gè)制度可能有點(diǎn)過急了。”10年的欠賬恨不得在一年之內(nèi)還清,“這也是不合理的?！?SPAN lang=EN-US>

　　人群和無房的人群是變化的過程,如果按原有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)恨不得一年之內(nèi)把所有的人都解決完,這是不現(xiàn)實(shí)的?！笆澜缟夏膫€(gè)國家都沒有這樣做過,應(yīng)該分批地解決。”

　　任志強(qiáng)就此前不久提出的“9000億750萬套”保障性住房投資也提出了個(gè)人觀點(diǎn)。

　　“北京和重慶提出收購,就是說不是新建保障性住房,而是買開發(fā)商已經(jīng)建成的商品房轉(zhuǎn)換成保障性住房,還有城市提出政策補(bǔ)貼,就是對(duì)于購買了商品房但符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的買房人給予現(xiàn)金補(bǔ)貼。”任志強(qiáng)認(rèn)為,如果這樣來用9000億,對(duì)于市場(chǎng)的沖擊就會(huì)很小,“它是在消化存量。”

　　最后,任志強(qiáng)認(rèn)為,如果轉(zhuǎn)換為人頭補(bǔ)貼,拿出9000億只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越好,而不是沖擊越來越大?！艾F(xiàn)在的問題是這9000億到底怎么花,用什么方式支付,可能還要等政策的進(jìn)一步細(xì)化?！?SPAN lang=EN-US>