1980年的中國,到處涌動(dòng)著變革的氣息。這一年,鄧小平發(fā)表了關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)的重要講話。

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)原董事長(zhǎng)、現(xiàn)理事長(zhǎng)孟曉蘇回憶說:“當(dāng)時(shí)還沒有'房地產(chǎn)’這個(gè)詞匯,而正是鄧小平的講話由此拉開了中國房地產(chǎn)業(yè)的序幕?，F(xiàn)在看來,以后的房改也很大程度上遵循了這一思路?！?SPAN lang=EN-US>

一年后的1月16日,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司(原名為中國房屋建設(shè)開發(fā)公司,下文簡(jiǎn)稱“中房”)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)組建,成為全國成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。

 

　　單位購房時(shí)代:建房需要“指標(biāo)”

　　1980年之前的中國,城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設(shè);建好的住房不出售,主要是通過職工所在單位,按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊(duì)進(jìn)行分配;對(duì)于分配后的住房,只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設(shè),以實(shí)物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

　　在上述住房制度下,不僅住房建設(shè)投資“有去無回”,不能循環(huán)和周轉(zhuǎn),而且收取的低租金不夠支付住房的日常維修和管理費(fèi)用,住房建設(shè)以及維修和管理成了國家的沉重包袱。到1978年,城鎮(zhèn)人均居住面積由1949年的4.5平方米下降到了3.6平方米,缺房戶869萬戶,占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。

　　1980年鄧小平的講話之后,中國的房地產(chǎn)業(yè)開始萌動(dòng),中房集團(tuán)便是在這個(gè)背景下成立。各省市、區(qū)隨后也成立了政府直屬的綜合開發(fā)公司。

　　孟曉蘇回憶1980年代的中房集團(tuán),“整個(gè)中國只有1億平方米的開發(fā)總量時(shí),中房的開發(fā)量就有1800萬平方米-2000萬平方米,占全國開發(fā)總量的五分之一?！?SPAN lang=EN-US>

　　中房開發(fā)的翠微小區(qū),當(dāng)時(shí)是北京最好的小區(qū),以400元/平方米的價(jià)格賣給國家機(jī)關(guān)。中房集團(tuán)所開發(fā)的所有住宅都是由單位購買。那時(shí)候,不僅建房要指標(biāo),買房也需要指標(biāo)。

　　在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期,每年建房計(jì)劃指標(biāo)都是由國家直接向省級(jí)下達(dá),中房作為直接歸屬中央管理的國有獨(dú)資企業(yè),手中握有大量指標(biāo)。孟曉蘇告訴記者,當(dāng)時(shí)有很多省指標(biāo)不夠,向中房要指標(biāo),一些省屬企業(yè)通過掛靠中房來獲得指標(biāo)。那時(shí)候開發(fā)公司不需要品牌,建好的房子等著國有企業(yè)拿指標(biāo)來買,根本不愁賣。同是國企的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)曾經(jīng)對(duì)萬科董事長(zhǎng)王石說:我們賣房子是批發(fā),你們是零售。

　　在“建房靠國家、土地靠劃撥”時(shí)代,國企承擔(dān)了房屋建設(shè)的主要責(zé)任。

 

“個(gè)人”成為市場(chǎng)主要力量

　　1992年下半年至1993年上半年,我國許多地區(qū)驟然掀起房地產(chǎn)熱潮,房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加,房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng),以海南、廣西北海為代表的地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱,形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

　　國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取嚴(yán)厲的控制措施后,房地產(chǎn)陷入低潮,直至1997年。

真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生于1998年。“在1997年亞洲金融風(fēng)暴面前,中國趕快要啟動(dòng)內(nèi)需。”孟曉蘇說。

　　1998以后,隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施,房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　“很多1997年還積壓的房子,1998年一下子就賣掉了。當(dāng)時(shí)有開發(fā)商開玩笑,錢追著你,想不要都不行?！泵蠒蕴K回憶。

　　隨著住房金融制度的建立和實(shí)施,個(gè)人購房占住房需求的比例不斷增長(zhǎng)。

　　資料顯示:2000年個(gè)人購買商品住宅1.32億平方米,占商品住宅銷售面積的87.51%,隨后更是攀升至95%以上。

　　個(gè)人購房成為住房市場(chǎng)需求的主力,也帶動(dòng)了個(gè)人住房信貸的快速發(fā)展。1998年開始,四大國有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額幾乎年年成倍增長(zhǎng)。到2001年底,全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元,是1997年底的33倍,并首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額,占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%。

　　與之相伴隨的是一批房地產(chǎn)企業(yè)的迅速生長(zhǎng)和一批富豪的誕生。截至2007年,股份制企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)占比85.3%,國有企業(yè)僅占比5.8%。以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的富豪占所了各類富豪排行榜的前列。