嘉賓:易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭

　　盡管中央政府已經(jīng)吹響了拯救經(jīng)濟的“集結(jié)號”,但是,未來兩年我國房地產(chǎn)市場的走勢仍將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響。一方面是利空因素,國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波及,我國經(jīng)濟亦受其負面影響,樓市必然同步下行。另一方面是利好因素,各國相繼救市,有助于抑制金融風(fēng)暴的進一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟和樓市面臨的外部壓力,而中央一系列新政也表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過之前應(yīng)對亞洲金融危機的措施,積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)5年之久的緊縮型宏觀調(diào)控已轉(zhuǎn)變?yōu)閿U張型調(diào)控。在此背景下,今后兩年我國房地產(chǎn)市場將何去何從？本周,我們邀請剛做完專題研究的業(yè)內(nèi)人士與大家交流這一話題。

 

總體面貌不樂觀

　　主持人:您如何看待目前的樓市狀況及未來兩年的走勢？

　　楊紅旭:雖然在一系列新政的作用力下,樓市成交有局部、階段性的回升,但今年總體來看,全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的是量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始,樓市開始調(diào)整,今年以來下行速度加快、下滑幅度加大,隨之房地產(chǎn)價格也開始回落。從區(qū)域上講,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。

　　通過區(qū)域研究,我們發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)深度調(diào)整。其中,珠三角地區(qū)是全國房價的“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價已下跌20%-40%;長三角地區(qū)今年以來成交量巨量萎縮,并在第三季度出現(xiàn)價格“拐點”;環(huán)渤海地區(qū)各城市表現(xiàn)分化,北京下行空間較大,也有些城市波瀾不驚;中部地區(qū)成交量明顯下降,房價開始小幅下跌,武漢等城市形勢比較嚴峻;西部地區(qū)成交量下降20%-40%,但房價比較穩(wěn)定,下跌空間不大。

　　不過,在低迷的市場氛圍中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。我們歸納如下:第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤;第二類,超小戶型單身公寓;第三類,近郊經(jīng)濟型房源;第四類,綜合類特色產(chǎn)品。

　　至于今后兩年我國房地產(chǎn)市場的走勢,我們并不樂觀。預(yù)計2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計萎縮三至四成;但由于全國房價轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長,不過商品房價格漲幅將由2007年的18%大幅回落,5%左右的可能性較大(與2006年4.4%的漲幅相近)。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負增長;2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

 

貨幣政策留希望

　　主持人:那么,在利空和利好因素“博弈”的情況下,您作何判斷？

　　楊紅旭:我想以目前的貨幣政策為例,降息對樓市屬于利好。一方面是心理利好,使房企和購房者尤其是購房者清楚地認識到國家救經(jīng)濟的決心,經(jīng)濟早日穩(wěn)定,樓市也必然提前趨穩(wěn);另一方面是實質(zhì)利好,利率大幅下調(diào),直接降低了個貸成本和開發(fā)貸成本,必然促進部分剛性需求者提前放棄觀望,同時也使開發(fā)商運營費用下降,避免更多項目停工和爛尾樓的出現(xiàn)。

但短期來看,降息依然效果不明顯,近一個月來全國樓市并未因中央救市而有所起色。這充分證明一點:目前樓市下調(diào)是市場機制在控制主導(dǎo)權(quán),是樓市經(jīng)歷前幾年非理性繁榮后的自然回歸,任何利好政策都難以在短期之內(nèi)強行“奪權(quán)”,我們只能期待市場慢慢回歸理性。

　　貨幣政策有其內(nèi)在的運行規(guī)律,不管加息周期,還是降息周期,都需要幾年時間,多次持續(xù)累加之后,其效應(yīng)才會完成由量變到質(zhì)變的過程。我國上次降息周期從1996年5月1日開始到2002年2月21日終止,持續(xù)5年多,共計降息8次,基準存款利率累計下降6個百分點,基準貸款利率累計下降6.92個百分點。而本輪降息周期剛剛開始,經(jīng)過4次降息之后,目前基準存款利率累計下降1.62個百分點,基準貸款利率累計下降1.89個百分點。無論從時間看,還是從幅度看,本輪降息周期皆尚未過半,不可能明顯刺激經(jīng)濟增長,也無法扭轉(zhuǎn)樓市下跌的大勢和市場預(yù)期。2010年之前全國樓市成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此而發(fā)生根本性的改變。