近日,國家有關(guān)部門頒布了旨在鼓勵居民購房的一系列政策,與此同時,地方政府也紛紛出臺政策鼓勵住房消費(fèi)。有媒體稱之為政府“救市”。其實(shí),用“救市”這個說法容易產(chǎn)生歧義,以為就是為了救“房價”,甚至是為了“救開發(fā)商”。依筆者之見,這次“房地產(chǎn)新政”主要目的是為了保“經(jīng)濟(jì)”、?！胺€(wěn)定”、?！霸鲩L”,是為了啟動內(nèi)需。

在10月17日國務(wù)院常務(wù)會議研究的10項(xiàng)措施中,專門提到要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購房”。大家的目光可能更多地會關(guān)注到“降低住房交易稅費(fèi)”,而對于“加大保障性住房建設(shè)”一般容易忽視。在這里,筆者要指出的是:應(yīng)該說,“保障性住房”也是內(nèi)需,甚至是更直接的“內(nèi)需”,在其他“內(nèi)需”的啟動可能需要相對較長時間、較多條件時,“保障性住房”相對而言,可能來得更快些。

　　從房地產(chǎn)新政出臺的出發(fā)點(diǎn)來看,是要避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“非理性調(diào)整”。筆者認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫時,“深度調(diào)整”是必要的。但“深度調(diào)整”也可分為“理性調(diào)整”和“非理性調(diào)整”。所謂“理性調(diào)整”,是指房價、地價合理的下跌,回歸理性,或者漲幅大幅放緩,一般下跌幅度在30%以內(nèi),成交量下降,但價格下跌后有需求支撐,恢復(fù)起來也比較快。所謂“非理性調(diào)整”,是指房價、地價大幅度下降,以至于造成市場恐慌,價格下降之后無需求支撐,市場秩序無法恢復(fù)。樓市的非理性調(diào)整很可能引發(fā)金融動蕩,從而影響整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

　　研究表明,我國近年來GDP取得兩位數(shù)的增長,與投資和出口的拉動關(guān)系很大。在投資拉動中,房地產(chǎn)投資是一個很重要的指標(biāo)。房地產(chǎn)市場既影響到地方政府收入(基礎(chǔ)設(shè)施投資),又可能影響到企業(yè)的投資意愿(企業(yè)擴(kuò)建投資對土地的需求)。一般而言,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了建筑投資的增長,帶動相關(guān)部門就業(yè)的增加,因而會促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

　　而一旦房價急劇下滑,私人消費(fèi)和住宅投資將受到嚴(yán)重沖擊,從而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)價格周期的研究來看,歷次的房地產(chǎn)市場調(diào)整、房價大幅度下降,都可能伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。歐洲委員會在2005年的一份季度報告中,考察了歐元區(qū)的房地產(chǎn)價格周期和消費(fèi)周期的相關(guān)性,結(jié)果顯示,西班牙、芬蘭、愛爾蘭、法國、荷蘭和葡萄牙的房地產(chǎn)價格和消費(fèi)周期的相關(guān)系數(shù)大于0.7,這表明,房地產(chǎn)市場價格的下降將可能嚴(yán)重影響到居民消費(fèi)。

　　筆者認(rèn)為,近三年來國家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的主要有兩個:一是防止因房地產(chǎn)泡沫過度膨脹引發(fā)金融泡沫,二是要顧及民生,解決低收入階層的住房保障問題。從2008年的情況來看,擠出“泡沫”的目標(biāo)顯然已經(jīng)初見成效,但是,解決低收入者的住房保障問題仍要加大力度。

　　從長遠(yuǎn)來看,未來10年,我國即將進(jìn)入城市化峰速發(fā)展階段,龐大的人口規(guī)模以及城市化高速發(fā)展帶動了巨大的住房需求。根據(jù)發(fā)達(dá)國家城市化的歷史,城市化率從40%上升到60%的過程,是城市化進(jìn)程最為迅速的階段,國際上稱之為城市化峰速發(fā)展階段(Peak Rate of Urbanization)。目前,國內(nèi)的城市化率已經(jīng)達(dá)到45%,正處在從城市化起飛階段向城市化峰速階段轉(zhuǎn)變的拐點(diǎn)上。

　　城市化進(jìn)入峰速發(fā)展階段,帶來城市人口的大幅增加和城市規(guī)模的急速膨脹,住房投資規(guī)模會進(jìn)一步擴(kuò)大,住房投資總量將達(dá)到相當(dāng)于GDP 7%~9%的高位水平,城市房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模在國民財富中的比例將從城市化啟動階段的15%提高到60%以上。這意味著未來10~20年中,國內(nèi)還將迎來巨大的住房需求。

　　如果房地產(chǎn)是一個健康穩(wěn)定發(fā)展的市場,那對我國的城市化就是一個支持;而如果房地產(chǎn)是一個不健康甚至是一個萎縮的市場,那對我國的城市化是一個阻礙。2007年我國房地產(chǎn)政策重大的“制度調(diào)整”,就是由“一元供給體系”轉(zhuǎn)變成“多元供給體系”,即增強(qiáng)了政府住房保障體系的建立,完善多層次住房供應(yīng)體系。

　　實(shí)施住房保障是政府不可推卸的職責(zé)。在世界上的大多數(shù)國家中,住房保障都是社會政策的重要內(nèi)容,政府對低收入階層均實(shí)行某種方式的住房援助措施。從我國主要城市發(fā)布的2008年住宅建設(shè)計劃中可以看到,2008年新增保障性住房用地面積占住宅總供地面積在20%左右,新開工保障住房面積占全部住房面積比重一般在20%~35%之間,保障住房用地和新開工面積相比2007年均有大幅增加。我們現(xiàn)在要做的工作是,要檢查一下年初的計劃是否真正落實(shí)到位。

　　而政府加大力度提供保障性住房,關(guān)鍵是要做好規(guī)劃,落實(shí)土地。政府可采取的辦法有很多,比如投資方面,政府可以自己投資,也可以吸引社會資本來投資;現(xiàn)在有些地方政府與開發(fā)商談,用成本價收購一些市場上的空置房子,轉(zhuǎn)為保障性住房,這也是一個辦法。一句話,就是政府要在住房保障上加大力度,要見真功夫。只有花了“真功夫”,才能見到“真需求”。

　　政府在保障性住房上的投資,不僅是短期啟動內(nèi)需的需要,從長遠(yuǎn)來看,也是城市化發(fā)展的需要,是農(nóng)民變市民的需要,因此,這是一項(xiàng)長期的內(nèi)需政策。

　　而且,美國次貸危機(jī)除了帶給我們金融上的一些教訓(xùn)外,還有一個教訓(xùn)就是,低收入者的住房不能全靠商業(yè)貸款來解決,因?yàn)橐坏┑褪杖胝哌€不起貸款時,金融危機(jī)就會爆發(fā)。從這個意義上看,政府提供“保障性住房”,也是從根本上防止類似次貸危機(jī)發(fā)生的一個根本途徑。