“現(xiàn)在有些房子算起來(lái)能以租養(yǎng)供了,買(mǎi)來(lái)出租比把錢(qián)放在銀行更有升值前景?！蔽丛蟹慨a(chǎn)投資經(jīng)歷,但近期多處看房伺機(jī)入市的周先生說(shuō)道。據(jù)多家中介反映,近期的看房客戶中投資型買(mǎi)家明顯增多,不過(guò)真正買(mǎi)的并不多,中原和世華這兩大中介的數(shù)據(jù)顯示,入市投資客的占比在3%-5%左右。記者就此約訪的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和資深投資客均認(rèn)為,現(xiàn)在并未到投資良機(jī)。

 

好租、超跌片區(qū)吸引投資客

　　據(jù)了解,近期關(guān)注入市的投資型買(mǎi)家多是手頭有閑置資金、期望買(mǎi)房出租博長(zhǎng)線收益的人,他們的主要依據(jù)一是在于部分樓價(jià)已經(jīng)跌到甚至跌過(guò)了合理價(jià)位,現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)再貶值的風(fēng)險(xiǎn)小;二是股票、基金等其他投資渠道也不看好,在銀行降息且仍將降息的預(yù)期下,認(rèn)為買(mǎi)房產(chǎn)相對(duì)能讓閑置資金保值增值;三是確實(shí)看中一些物業(yè),算起來(lái)已經(jīng)能以租養(yǎng)供。

　　因此,現(xiàn)投資客入市的多是一些“好租片區(qū)”,例如福田的口岸片區(qū)、景田片區(qū),羅湖的口岸片區(qū)、田貝片區(qū)等,它們的共同點(diǎn)在于中小戶型多、流動(dòng)人口密集、住房空置率小。同時(shí),也有些“房?jī)r(jià)超跌”片區(qū),即使租賃市場(chǎng)還不旺盛,但基于房?jī)r(jià)觸底并有地鐵在建等方面的利好因素,受到一些想要買(mǎi)房作儲(chǔ)備型投資的人關(guān)注,例如布吉、寶安中心區(qū)等。

 

　　如今投資客是看的多買(mǎi)的少

　　“近期我們成交的客戶群中,估計(jì)投資型的也就占到3%左右的比例,并不多?！鄙钲谥性禺a(chǎn)總經(jīng)理李耀智說(shuō)道,而世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華也估算其比例在5%左右,其中包括了投資住宅和商鋪的。同時(shí),這一人群還僅限于長(zhǎng)線投資客,買(mǎi)房出租或者作為儲(chǔ)備型投資,盡管最近有些“跳樓價(jià)”的豪宅或者二手樓出來(lái),也沒(méi)有吸引到短線炒家入市的跡象。

　　整體而言,即使是蠢蠢欲動(dòng)的長(zhǎng)線投資客,而今也是“看的多,買(mǎi)的少”,多個(gè)投資客表示主要是因?yàn)槎追抠J和營(yíng)業(yè)稅政策并沒(méi)有放松,現(xiàn)在投資型購(gòu)房的貸款成本和交易成本依然高,所以即使是價(jià)格低、好出租的房子也未必劃算。同時(shí)還有人考慮到租賃市場(chǎng)的滯后性,看到現(xiàn)在是因?yàn)橛行┢瑓^(qū)的房?jī)r(jià)降了,租價(jià)還沒(méi)怎么下降,由此能出現(xiàn)一些以租養(yǎng)供的房子,但在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境走勢(shì)預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下行趨勢(shì)的現(xiàn)狀下,租價(jià)也會(huì)下跌,往后算起來(lái)也未必能抵供?！艾F(xiàn)在只能說(shuō)是對(duì)部分人而言開(kāi)始有了些投資的機(jī)會(huì),最好的時(shí)機(jī)還要到后年?！鄙钲诖髮W(xué)金融系主任國(guó)世平說(shuō)道。

 

焦點(diǎn)訪談

　　如今哪類(lèi)物業(yè)開(kāi)始顯露投資價(jià)值？

　　“如果買(mǎi)房出租求長(zhǎng)線回報(bào)的話,物業(yè)類(lèi)型的選擇很重要,在深圳一定是要找中小戶型,因?yàn)樯钲谝孕〖彝?、單身人士為?SPAN lang=EN-US>,并不像上海、北京那樣有大量大家子的管理人群還租房。深圳大戶型、豪宅的投資只是在房?jī)r(jià)猛漲期做短期炒賣(mài),或者作為儲(chǔ)備型投資?！崩钜钦f(shuō)道。

鄒建民認(rèn)為,那種贈(zèng)送面積較多的住宅長(zhǎng)線投資價(jià)值較為明顯,像買(mǎi)兩房可以隔成四房,這樣用同樣的價(jià)錢(qián)買(mǎi)回來(lái)更大房子,租金價(jià)格會(huì)更高,從而提升了投資回報(bào)率。

　　徐先生則認(rèn)為,目前商鋪相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō),長(zhǎng)線投資價(jià)值更高、租金回報(bào)要比住宅穩(wěn)定,現(xiàn)在性價(jià)比較高的商鋪可以算到8%以上的年回報(bào)率,而且大批量投資的話,商鋪的管理也較為方便。

 

　　哪些片區(qū)現(xiàn)在開(kāi)始有投資客關(guān)注？

　　據(jù)李耀智和梁文華這兩位中介人士介紹,目前顯示有較多投資客關(guān)注的多在福田、羅湖的口岸片區(qū),因?yàn)榇祟?lèi)區(qū)域多小戶型且臨近香港,住宅容易出租、租金穩(wěn)定,而前幾年投資客眾多而今隨整體樓市低價(jià)放盤(pán)的多,出現(xiàn)了一些能以租養(yǎng)供的小戶型。此外,在布吉這樣的“房?jī)r(jià)超跌”而又有臨近關(guān)內(nèi)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域,也開(kāi)始有投資客關(guān)注。國(guó)世平則認(rèn)為就目前情況來(lái)看,關(guān)外一些物業(yè)比關(guān)內(nèi)相對(duì)更有投資價(jià)值,因?yàn)殛P(guān)外房?jī)r(jià)下跌較猛,而今再跌的空間已不大;關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)則還沒(méi)有實(shí)際性地下跌。

　　受訪的投資客都更看好關(guān)內(nèi)物業(yè),依據(jù)在于交通、配套完善、求租人群大、租金回報(bào)較穩(wěn)定。周先生認(rèn)為要找住房率高、人口流動(dòng)性大的區(qū)域,而且最好臨近自己的居住區(qū),以方便管理。鄒建民強(qiáng)調(diào),長(zhǎng)線投資必須找近商務(wù)區(qū)、配套全的,畢竟是買(mǎi)房給他人用,上下班方便最重要。徐先生則認(rèn)為,除了福田、南山仍具有發(fā)展?jié)摿ν?SPAN lang=EN-US>,靠近關(guān)口的寶安中心區(qū)、龍華和布吉也可以考慮,未來(lái)幾條地鐵同時(shí)開(kāi)通后可以帶動(dòng)租金及房產(chǎn)自身價(jià)值的提升。

 

　　有哪些投資客開(kāi)始準(zhǔn)備入市了？

　　“近期買(mǎi)房投資的都是有閑錢(qián),又剛好碰到了位置、價(jià)格都滿意的盤(pán)源,同時(shí)對(duì)股票等其他投資途徑不了解的小型投資客?！毙煜壬f(shuō)道,他說(shuō)近期只是“隨意看看房子,還沒(méi)有入市的打算”,他所認(rèn)識(shí)的“職業(yè)投資客”也還沒(méi)有出手購(gòu)買(mǎi)的。鄒建明也稱(chēng)近期沒(méi)有考慮入市,只是會(huì)保持和中介的聯(lián)系,掌握市場(chǎng)動(dòng)向。有時(shí)候也會(huì)去看一下一些房?jī)r(jià)大幅跳水的新盤(pán),像近期南山和寶安的幾個(gè)在售豪宅大盤(pán),都有幾千元/平方米的跌幅,有一定的吸引力,但這些主要適合“短炒”所以并未到時(shí)機(jī)。

　　如周先生就是一個(gè)準(zhǔn)備入市的典型代表,已經(jīng)通過(guò)中介和業(yè)內(nèi)朋友幫忙留意,隨時(shí)準(zhǔn)備投資關(guān)內(nèi)的小戶型單位,他稱(chēng)主要是因?yàn)槭诸^有十多萬(wàn)元的閑錢(qián),短期內(nèi)并不需要?jiǎng)佑?SPAN lang=EN-US>,現(xiàn)在用來(lái)買(mǎi)房子比放在銀行更安全、更能增值。據(jù)中介方面的專(zhuān)家介紹,近期關(guān)注入市的投資型客戶一類(lèi)是想多一套房,投資自住兩相宜的“初級(jí)投資客”,一類(lèi)是去年房?jī)r(jià)下跌前已抽身而退的資深投資客,而前者的入市意愿較強(qiáng)。

 

而今投資房產(chǎn)的年回報(bào)率達(dá)到多少劃算？

　　采訪的投資客中,大家都提出了“月租要抵月供”的基本標(biāo)準(zhǔn)?！敖衲?SPAN lang=EN-US>9月以來(lái)已三次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,現(xiàn)在的房貸優(yōu)惠利率已經(jīng)下降到5.04%,所以能以租養(yǎng)供的可能性就比較大了,年回報(bào)率達(dá)到6%就有了投資價(jià)值?！编u建明說(shuō)道,但也指出這只是比較理論的算法,這其中還有房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本問(wèn)題,現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅政策還沒(méi)有松動(dòng),若是一套5年內(nèi)樓齡的、50萬(wàn)的房子,稅費(fèi)就要5萬(wàn),這樣算到有總房?jī)r(jià)款10%的額外支出,就不劃算了。

梁文華還指出,因?yàn)橥顿Y客都不是首次置業(yè),現(xiàn)有政策下還不能拿到5.04%這樣的最優(yōu)惠利率,尤其購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)的話要求首付和利率都更高,所以住宅年回報(bào)率要到7%左右,商鋪年回報(bào)率到8%左右才劃算。徐先生則更為“貪心”,他關(guān)注的商鋪投資回報(bào)率,要求成熟片區(qū)要達(dá)到8%-10%,而那些目前不成熟但具有成長(zhǎng)空間的區(qū)域,像有地鐵經(jīng)過(guò)的龍華、布吉等,可以適當(dāng)把投資回報(bào)率要求降低到5%-6%,圖的是未來(lái)升值空間。

 

　　現(xiàn)在是否已到房產(chǎn)投資良機(jī)？

　　對(duì)此問(wèn)題,無(wú)論是受訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家、中介業(yè)內(nèi)人士還是資深投資客、初級(jí)投資客,都認(rèn)為現(xiàn)在只能說(shuō)是開(kāi)始有了些機(jī)會(huì),但并沒(méi)有到投資良機(jī)?！岸唐诳?SPAN lang=EN-US>,深圳房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下行的可能,但長(zhǎng)期看會(huì)波浪上升,未來(lái)肯定比現(xiàn)在要高,尤其在預(yù)期明后年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)不好、人民幣貶值可能性大的情況下,房產(chǎn)將是一種相對(duì)能保值的儲(chǔ)備性資產(chǎn)。”國(guó)世平說(shuō)道,所以他認(rèn)為手頭有閑置資金的人可考慮選購(gòu)“超筍”物業(yè),但考慮到繼續(xù)下行的趨勢(shì)和調(diào)控政策的導(dǎo)向,認(rèn)為要到后年才會(huì)有較普遍的房產(chǎn)投資良機(jī)。

　　受訪投資客都表示仍在觀望,尤其是近日深圳市政府明確表態(tài)不救市以后,擔(dān)心現(xiàn)在入市后房產(chǎn)還會(huì)貶值。鄒建民認(rèn)為,只要是在營(yíng)業(yè)稅及第二套房政策不放松的情況下,房?jī)r(jià)下跌期限還會(huì)拉長(zhǎng)一年時(shí)間。徐先生則認(rèn)為,現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的一系列提振經(jīng)濟(jì)的措施,要到明年中才能看出其對(duì)沖危機(jī)的效果,所以臨近那之前才能判斷入市良機(jī)。