深圳這幾周明顯有進(jìn)入價(jià)降量升通道的跡象。11月10-16日,新房單周成交量1585套,平均每日成交226套,環(huán)比增加25.99%,并創(chuàng)下年內(nèi)單周成交新高。而成交均價(jià)為12145元/平方米,環(huán)比下降18.18%。而接下來(lái)的一周(11月17-23日),新房成交1650套,刷新了剛創(chuàng)造的紀(jì)錄。與此同時(shí),上周深圳新房成交均價(jià)為11957元/平方米,環(huán)比下降1.55%。

價(jià)降量升并非單方面原因所致,而是國(guó)家救市政策刺激、開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)推盤(pán)、購(gòu)房者積極入市的合力結(jié)果。從成交結(jié)構(gòu)中我們可以清晰地看到,包括南光城市花園、航空新城1號(hào)、金地梅隴鎮(zhèn)四期、麓港國(guó)際公寓等在內(nèi)的中低價(jià)位、中小戶(hù)型樓盤(pán)成交占了成交量的大部分,此外便是溪山、深業(yè)東城上邸等低價(jià)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)。顯然,“價(jià)降量升”,前者是因,后者為果。單價(jià)低、總價(jià)低是促成成交量急速上升的原因,在過(guò)去的幾個(gè)月中,深圳也常有樓盤(pán)低價(jià)入市,亦涌現(xiàn)過(guò)幾撥特價(jià)潮,之所以沒(méi)有這次的效果顯著,原因在于沒(méi)有國(guó)家政策配合。10月之后央行屢次降息,再加上首次置業(yè)享受首付2成、利率7折優(yōu)惠等政策,提供了絕佳的“天時(shí)”。政策一方面改變了購(gòu)房者的預(yù)期,提升了購(gòu)房信心,另一方面變相相當(dāng)于幫開(kāi)發(fā)商大幅降低了房?jī)r(jià)。據(jù)筆者測(cè)算,在今年9月16日今年第一次降息之前,首次置業(yè)若貸款70萬(wàn),30年期,月供大約是4496元;到10月22日最低可享受7折基準(zhǔn)利率政策出臺(tái)后,同樣貸款月供只需3775元,降低了16%。如果按本周三晚央行再降息1.08%計(jì)算,上述貸款月供將減到3457元,比9月降低了23.1%。同樣,若貸款50萬(wàn),30年期,前后對(duì)比月供也少了約23%。某種程度上,這相當(dāng)于房?jī)r(jià)降低了23%。這就是此輪成交量爆升的核心原因。

　　實(shí)際上,近段時(shí)間來(lái),開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的并不多,雖然有個(gè)別豪宅價(jià)格跳水,但那也是由于前期價(jià)格堅(jiān)挺,遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均跌幅。大多是維持9、10月以來(lái)的價(jià)格,或者是略為降價(jià),幅度一般都不超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上房?jī)r(jià)的下跌,更多的是由于推盤(pán)結(jié)構(gòu)的變化,即價(jià)格原本就較低的中小戶(hù)型推盤(pán)占了大頭所導(dǎo)致。而中小戶(hù)型推盤(pán)多的原因,也恰恰在于這部分樓盤(pán)享受“政策變相降價(jià)23%”的利好最直接、最毫無(wú)疑問(wèn)———開(kāi)發(fā)商只需稍稍定個(gè)低價(jià),便能收到四兩撥千斤之效。

　　那么,這種價(jià)降量升的局面是否還能繼續(xù)持續(xù)?如果沒(méi)有周三晚央行的重拳降息,可以預(yù)計(jì)的是,成交量很快將從目前高位緩慢下跌,而價(jià)格則出現(xiàn)上下波動(dòng)。因?yàn)槟壳叭胧械拇蠖嗍怯^望已久的購(gòu)房者,是剛性需求中最堅(jiān)挺的部分,他們?cè)谑赘逗屠收咄苿?dòng)下出手,目標(biāo)物業(yè)以中小戶(hù)型為主。在經(jīng)濟(jì)前景堪憂(yōu)的大背景下,待近期的中小戶(hù)型推盤(pán)高潮過(guò)去,待這批積累了近一年的最剛性的需求消化后,樓市成交將不可避免地下滑。中小戶(hù)型推盤(pán)的減少,也會(huì)造成成交均價(jià)上升。而此時(shí),開(kāi)發(fā)商出于年底各種壓力,會(huì)在價(jià)格上繼續(xù)做出讓步,于是均價(jià)上下波動(dòng),而成交也不至于大幅下跌。

　　但如今,央行以10年來(lái)最大的力度降息1.08%,將推遲上述局面的發(fā)生。如果有開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的積極配合,不排除深圳成交量將繼續(xù)攀升。不過(guò)價(jià)格此時(shí)再往下走可能性不大,預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定。比較清晰的一點(diǎn)是,政府救市力度已經(jīng)很大,后續(xù)成交量的反彈能持續(xù)多久,將更多取決于開(kāi)發(fā)商的態(tài)度。美國(guó)金融海嘯,令標(biāo)價(jià)1美元的別墅都無(wú)人問(wèn)津,但在深圳,這種情況短時(shí)期難以發(fā)生。深圳沒(méi)有賣(mài)不出去的房子,只有賣(mài)不出去的價(jià)格。價(jià)格是房子一切屬性的濃縮,如果現(xiàn)在房子還是賣(mài)不出去,那么就說(shuō)明房?jī)r(jià)沒(méi)調(diào)整到位,請(qǐng)繼續(xù)降價(jià)。