高盛最新研究報告指,澳門地產(chǎn)興衰取決于興建新賭場所制造的就業(yè),人口增加帶動房屋需求,收入效應推高樓價。停建賭場及就業(yè)市場惡化,預期2008至2010年,新增職位減少80%,房屋供應溫和過剩,明年底樓價更會跌30%。

　　外資券商再度唱淡澳門樓市,澳門銀行、學術(shù)界都認為分析略“悲觀”,不約而同以300萬樓價作為豪宅與中下市場的“分水嶺”,指出豪宅以外地炒家為主,市場走勢視乎周邊地區(qū)價格。中下層樓價受惠特區(qū)政府扶持置業(yè)措施,樓價在200-250萬元間有支持,認為樓價跌幅10-20%。

近期澳門已先后有發(fā)展商、地產(chǎn)界對樓市進行“測溫”,后市跌幅眾說紛紜,但繼續(xù)下滑已成“共識”。

　　有銀行界指,下月入伙的豪宅盤尺價已由高峰回落至第一手合約價,每尺1900元。市場幾乎都以特區(qū)政府扶持置業(yè)的上限樓價“300萬”為分水嶺,界線以下樓價屬中下層,享受特區(qū)政府“三招扶持上樓”政策。加上近日放寬自由行限制呼聲不斷,料明年澳門經(jīng)濟未必會受很大沖擊。

　　與此同時,未來幾年貸款基準利率難有上調(diào)空間,加上4厘利息補貼,受扶持置業(yè)者會有一段“零息”日子。一班穩(wěn)定收入者有能力支持約200多萬的樓價,故后市不會太悲觀,樓價15%跌幅較為合理。

　　另有學者認為,券商分析澳門樓市著眼人口減少,人口減少會拖累租金下滑,但未必會令樓市下調(diào)。澳門樓市靠豪宅領(lǐng)跌,但下滑幅度到底是否如外界評估的30%,視乎國際豪宅市場的升降。無疑,豪宅市場投資者如國際基金離場加促樓價下滑,但一般基金公司在環(huán)球投資,澳門被列入東南亞投資組合,故東南亞市場樓價走勢更關(guān)系澳門市場。

　　至于300萬以下樓宇受壓程度,據(jù)澳門統(tǒng)計局公布,6月底空置單位與總住宅數(shù)目比為7.1%,相較2007、2006年的8%及9.2%少,相信外雇租住減低了空置率。隨著大批建筑外雇撤離,中下價樓租金將少了支撐。

　　學者解釋,中下價樓租金在1萬元以下、回報率4-6%,可負擔約樓價300萬的樓,正是豪宅與用家樓的分水嶺,低于此水平的住宅缺乏承租人,樓價有下調(diào)壓力。另一邊,特區(qū)政府也以扶持300萬以下樓價為置業(yè)上限,將提供一些準置業(yè)者消化市場,相互抵銷下,讓市場料跌10-20%。