大幅降息108個基點。中國人民銀行宣布,今日起貸款利率下調(diào)99-108個基點。五年以上按揭貸款利率將從7.20%降至6.12%。這是過去兩個月以來的第三次降息。雖然經(jīng)濟刺激政策和大幅降息還需要一定的時間才能重塑市場信心,但是我們認為,降息最終將有助于提高購房者的負擔能力,房地產(chǎn)市場交易量將隨之改善;同時高負債率開發(fā)商的財務壓力也將有所緩解。我們對房地產(chǎn)板塊維持同步大市評級。目前,該板塊中于香港和新加坡市場上市的國內(nèi)開發(fā)商股價較凈資產(chǎn)值折讓72%,因此,我們認為短期板塊將迎來強勁的反彈。主要受益企業(yè)是負債率較高以及領先的全國性房地產(chǎn)開發(fā)商,包括中國海外發(fā)展、華潤置地和保利地產(chǎn)(600048,股吧)。同時,降息也將使國內(nèi)業(yè)務較多的香港開發(fā)商受益,包括嘉里建設(0683.HK/港幣13.80,落后大市)和恒隆地產(chǎn)(101.HK/港幣15.00,同步大市)。這兩家企業(yè)的國內(nèi)投資分別占其總資產(chǎn)值的34.8%和36.4%。

主要城市的可負擔比率恢復至07年2-3季度的水平,上海恢復至06年2季度水平。在圖表2中,我們可以看出,降息將推動主要城市的可負擔比率恢復至07年2-3季度的水平,而上海的可負擔比率已經(jīng)恢復至06年2季度水平。這進一步證實了我們的預期,即:長三角市場更為健康,上海在四大主要城市中下跌空間較小。

　　銷售仍將面臨壓力。雖然降息可能會緩解短期內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的部分壓力,尤其是負債率較高的開發(fā)商,包括富力地產(chǎn)(2777.HK/港幣3.69,未有評級)、首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK/港幣0.7,落后大市)、上海復地(2337.HK/港幣0.93,未有評級)和綠城中國(3900.HK/港幣2.29,未落后大市),其凈負債權益比分別為140%、112%、125%和144%。在開發(fā)商中,我們看好在二級城市業(yè)務穩(wěn)定、資產(chǎn)負債表強勁的全國性開發(fā)商,例如中國海外發(fā)展(0688.HK/港幣8.00,優(yōu)于大市)和華潤置地(1109.HK/港幣7.19,優(yōu)于大市),因為我們認為這些企業(yè)最終將在市場整合中勝出。盡管降息對全行業(yè)將產(chǎn)生積極的影響,但是我們認為房地產(chǎn)銷售仍將面臨挑戰(zhàn),因為我們認為放松的貨幣政策和經(jīng)濟刺激方案還需要一定的時間才能夠推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)性恢復。

　　對A股來說,許多開發(fā)商的負債率較高,它們將更受益于近期連續(xù)的降息。這些企業(yè)包括保利地產(chǎn)(600048.SS/人民幣17.38,優(yōu)于大市)、金地集團(600383,股吧)(600383.SS/人民幣,優(yōu)于大市)、深振業(yè)(000006.SZ/人民幣5.00,落后大市)和冠城大通(600067,股吧)(600067.SS/人民幣4.40,同步大市),其凈負債權益比分別為117%、77%、187%和163%。我們對保利地產(chǎn)和金地集團維持優(yōu)于大市評級。作為知名的全國性開發(fā)商,上述兩家企業(yè)08年1-10月銷售表現(xiàn)頗佳,銷售收入分別增長19%和16%。預計它們將受益于房地產(chǎn)市場成交量的反彈。