從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，美國次貸危機(jī)對實體經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)越來越明顯。在外部需求急劇減少的背景下，中國的出口已經(jīng)受到明顯的影響，最明顯的反映是工業(yè)增加值的增速及房地產(chǎn)投資增速迅速下滑。

在11月初國家出臺的刺激經(jīng)濟(jì)的十條措施中，第一條就是與房地產(chǎn)投資有關(guān)，但與十年前不同的是，這次強(qiáng)調(diào)的是增加保障性住房投資。為什么中央政府這次選擇的增加投資的突破口是保障性住房投資而不是商品住房投資？筆者認(rèn)為，通過抬高房價的方式刺激房地產(chǎn)投資，從而帶動經(jīng)濟(jì)增長的做法會使我們在錯誤的道路上越走越遠(yuǎn)。我們在2001年之后出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)失衡（儲蓄過剩而消費不足），在很大程度上就是因為1998年的住房制度改革導(dǎo)致的。增加保障性住房投資則既可以刺激投資，又可以改善民生，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

 

　　一、對亞洲金融危機(jī)之后我國一系列政策的反思

　　十年前，我們應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的主要對策就是增加投資，途經(jīng)主要是兩條：一是政府用財政投資去搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要是修高速公路；二是用住房制度改革推動住房消費與房地產(chǎn)投資。

　　從表面看，這些措施十分有效，投資迅速增長，GDP很快進(jìn)入快車道。但深入分析則發(fā)現(xiàn)，正是由于這些政策，使中國經(jīng)濟(jì)一步一步走向了失衡的軌道。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)恒等式看，消費與儲蓄是一個巴掌的兩面，消費不足肯定是儲蓄過度導(dǎo)致的。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也反映了這樣的推論。2005年中國國內(nèi)儲蓄占GDP比率為48.1%，國內(nèi)投資占GDP比率為42.6%，自然就形成了占GDP5.5%的凈出口。2007年，凈出口約占GDP的10%，即儲蓄比投資高了10個百分點。

　　從時間上看，我國的儲蓄率一直比較高（相對于其他國家），但我們的投資也一直比較高，儲蓄與投資在2001年前是大致相等的。我們經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)儲蓄大于投資的時點大約在2001年。2001年以前的儲蓄率一直在40%左右，但2001年以后儲蓄率開始逐漸增加，2006年增加到了50.1 %，在5年時間里儲蓄率增加了10個百分點。

　　如果對儲蓄結(jié)構(gòu)作一分析可以看出，導(dǎo)致2001年后我們儲蓄率上升的原因在于儲蓄結(jié)構(gòu)的變化。儲蓄包括居民儲蓄、政府儲蓄和企業(yè)儲蓄。居民儲蓄等于居民可支配收入減去居民消費。政府儲蓄等于政府可支配收入減去政府消費。政府消費與政府支出是有區(qū)別的。政府支出分為政府消費和政府投資，政府行政性支出以及政府對教育、醫(yī)療、社會保障等社會性公共產(chǎn)品的開支，都屬于政府消費的范疇，而政府的實體投資或通過國有企業(yè)的投資則屬于政府投資。由此可見，政府儲蓄永遠(yuǎn)大于政府財政余額。企業(yè)儲蓄等于企業(yè)的未分配利潤，這是因為企業(yè)只有投資，而沒有消費。

　　從部門儲蓄角度來考察中國的高儲蓄率，就會發(fā)現(xiàn)，近年來居民儲蓄占國內(nèi)儲蓄的比重從1998年的51%迅速下降到2004年的39.7%；但企業(yè)的儲蓄和政府儲蓄比重則是上升的，分別由1998年的35.84%和13.18%上升到2004年的47.27%和13.06%。這說明近年來中國國內(nèi)儲蓄居高不下的原因不是由于居民儲蓄率過高，而是因為企業(yè)和政府儲蓄的迅速增長。

　　為什么政府和企業(yè)的儲蓄在最近幾年出現(xiàn)上升趨勢而居民的儲蓄出現(xiàn)下降？經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)究竟發(fā)生了什么變化導(dǎo)致了財富在居民和企業(yè)、政府之間的重新分配？

　　從時間上看，上述結(jié)構(gòu)變化發(fā)生在2001年之后，這個時間與房地產(chǎn)價格迅速上漲是完全吻合的。在筆者看來，這不僅是時間上的吻合，在邏輯上也是一致的。

　　中國住房制度改革是1998年正式開始的，房改的目標(biāo)是實現(xiàn)住房制度的市場化與貨幣化，該目標(biāo)于2001年基本實現(xiàn)。隨著住房改革的完成，城市居民的住房消費發(fā)生了根本性的變化，由以前的單位分房變?yōu)樽约旱绞袌鋈ベ徺I住房，使我國居民的消費行為發(fā)生了很大變化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不計的，但房改之后，此項支出在收入中的比例迅速增加。

　　為了正確反映住房消費的變化，我們可以通過考察商品房銷售額占社會零售額的比例及個人購房占商品房銷售的比例這兩項指標(biāo)。在房改之前，商品房銷售額占社會零售額的比例一直在6%左右，但房改之后，該比例迅速上升，到2003年上升到16%以上，5年時間上升了10個百分點。而個人購房占商品房銷售額的比例從房改前（1997年）的35%上漲到2003年的90%。

　　如果再結(jié)合住房抵押貸款的數(shù)據(jù)就可以將住房制度改革之后我國城市居民在房地產(chǎn)方面的支出的增長情況。1998年我國銀行的住房抵押貸款余額是426億元，1999年增加到1357億元，2003年為11779億元，短短6年時間里住房抵押貸款增長約20倍，表明1998年之后，居民為買房而產(chǎn)生的負(fù)債迅速增長。

　　但從企業(yè)的角度看，住房制度改革減少了企業(yè)的生產(chǎn)成本。盡管工資里有專項的住房補(bǔ)貼（有些以住房公積金的名義出現(xiàn)），但從總體上來說，企業(yè)在職工住房上的支出比例是大幅度減少了。另外，在房地產(chǎn)價格不斷上漲過程中，企業(yè)通過土地價格的大幅度上漲及房地產(chǎn)開發(fā)取得了超額利潤。這些年，老百姓只看到了房地產(chǎn)開發(fā)商賺錢，但且不知還有大量的企業(yè)在土地升值過程中獲益比開發(fā)商更多，這些土地本是國家無償劃撥的，但升值之后價值驚人，很多國有企業(yè)的主營業(yè)務(wù)本停止，但因為有一塊土地就可以解決職工安置等諸多問題。土地使得企業(yè)的儲蓄比例增加。

　　通過考察1998年之后的企業(yè)的變化，我們發(fā)現(xiàn)2001年后我國企業(yè)的效益指標(biāo)迅速提高，工業(yè)企業(yè)的稅前銷售凈利潤率從1998年的2.35%迅速上升到2003年的6%以上（2003年至2007年一直在6%以上）。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)者對此解釋是，2001年后中國工業(yè)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步十分迅速。但如果仔細(xì)考察這期間不同行業(yè)的工業(yè)企業(yè)的利潤率變化變化情況則發(fā)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的解釋是難以成立的。因為從事上游（原材料行業(yè)）和中游的（生產(chǎn)資料行業(yè)）的企業(yè)效益改善十分明顯，而從事消費品行業(yè)的企業(yè)利潤率在5%左右波動并略有下降，效益不僅沒有提高，而且還出現(xiàn)一定程度的下滑。筆者以為，之所以出現(xiàn)這樣明顯的差異，是因為中、上游行業(yè)受益于房改，而下游的消費品行業(yè)的購買力受到住房消費的擠壓。

　　房地產(chǎn)價格的迅速上漲使政府通過出讓土地及從房地產(chǎn)開發(fā)過程中征稅得到的收入必然大幅度增加。在2001年之前，只有深圳等個別城市的政府通過出讓土地使用權(quán)獲得城市開發(fā)的資金來源，但2001年之后，政府在土地使用權(quán)出讓的過程中獲得的資金來源越來越多，2003年以來，該項收入約為7000-10000億元左右（因為沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來源，只能根據(jù)不同的來源得出大致的數(shù)據(jù)區(qū)間），在不少城市，土地出讓金占預(yù)算外收入的比例超過80%。這些收入對于政府來說是新增的收入。

　　在政府收入增加的同時，由于推行了教育、醫(yī)療等改革，政府對教育、醫(yī)療、社會保障等社會性公共產(chǎn)品的開支（這些屬于政府消費的項目）沒有同等數(shù)量的增加，政府將新增的收入主要用于投資了。也就是說，在這個過程中，政府的收入大幅度增長，但政府消費沒有跟上，因此，政府儲蓄的比例必然是上升的。

　　同樣，在房地產(chǎn)強(qiáng)勁復(fù)蘇的帶動下，所有資源類商品（主要包括鋼鐵、有色金屬、煤炭等）的價格都大幅度飆升，其結(jié)果與房地產(chǎn)價格的上漲所導(dǎo)致的結(jié)果是一樣的，進(jìn)一步增加了政府和企業(yè)的儲蓄比例，而居民儲蓄的比例快速下降。　

 

二、應(yīng)對次貸危機(jī)我們不能再走老路

　　從上述分析我們可以清楚地看出，房價不斷上漲的結(jié)果是企業(yè)和政府越來越有錢，而居民儲蓄在總儲蓄中的比重迅速下降，就必然導(dǎo)致老百姓消費的減少，通過內(nèi)需來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)自我循環(huán)的動力就越弱，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)失衡。在外部經(jīng)濟(jì)景氣好、需求旺盛時，我們可以通過出口來維持“刀背上的平衡”，如果外部經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，我們的經(jīng)濟(jì)就會立即出現(xiàn)問題。因此，筆者以為，正是我們十年前出臺的一系列應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的政策舉措導(dǎo)致了我們目前（及不久的將來將加劇）的困境。

自2008年9月份以來，面對日益疲軟的房地產(chǎn)市場，各地方政府都在出招刺激房地產(chǎn)市場，試圖穩(wěn)住房地產(chǎn)價格，從而使房地產(chǎn)投資不至大幅度滑落。筆者認(rèn)為，這種做法如同給患了闌尾炎的病人吃止痛片，即使暫時緩和了病人的痛苦，但會使事情變得更糟糕，因為此舉延誤了治療的時間。在需求不濟(jì)的情況下，力挺房價的做法只會給市場傳遞一個錯誤的信號，延緩市場調(diào)整的時間和節(jié)奏，于國于民都不利。

　　我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場困境的根本原因是需求不足，老百姓的購買力與房價之間存在較大的差距，因此，通過給房地產(chǎn)行業(yè)以各種優(yōu)惠政策（主要是信貸優(yōu)惠政策）的方式刺激投資的話，短期效果不會好。

　　但我們也應(yīng)承認(rèn)，如果讓市場自己調(diào)節(jié)，結(jié)果必然是房子降價，開發(fā)商利潤大幅度減少甚至出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，會影響其再投資的積極性。房地產(chǎn)投資的減少勢必影響到房地產(chǎn)上游（包括鋼鐵、建材、玻璃等）及下游（家用電器、汽車、家具等行業(yè)），2008年9月份之后，鋼鐵價格出現(xiàn)急劇下滑的事實表明房地產(chǎn)的減速一定會導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)的巨大波動，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。以鋼鐵行業(yè)為例，建筑工程用鋼占消費總量的比重約50%，而建筑工程中房地產(chǎn)占80%，大型基礎(chǔ)設(shè)施占20%，可見房地產(chǎn)是使用鋼鐵的最大行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰決定著鋼鐵行業(yè)的興衰。

　　為此，我建議從完善住房保障制度入手，確保投資增長與改善民生一箭雙雕。此舉既可以有效增加投資，拉動經(jīng)濟(jì)增長，又可以緩解當(dāng)前部分群眾住房難的問題。

　　此時政府通過財政適度參與住房分配還可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，使居民的收入差距減小。因為房改之后，能夠買商品房的人一般是高收入群體（起碼是高于所在城市的平均水平），剩下的絕大部分是中等收入及以下群體，政府向這些群體提供低價位的經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，實際是給這些低收入者補(bǔ)貼。此舉不僅有利于實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，有利于實現(xiàn)構(gòu)建和諧社會的偉大構(gòu)想，而且有利于擴(kuò)大內(nèi)需，消除中國經(jīng)濟(jì)的失衡狀況。

 

三、增加保障性住房投資需要注意哪些問題

　　1、地方政府對增加保障性住房投資的積極性不高。從2005年以來，中央一再強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，完善住房保障制度，但在落實過程中沒有有效調(diào)動地方政府的積極性，成效并不明顯。2007年國務(wù)院24號文件明確規(guī)定，各級政府應(yīng)該將至少10%的土地出讓金用于保障性住房投資，但該文件已經(jīng)出臺一年多了，大多數(shù)城市都沒有做到這一點。原因并不復(fù)雜，保障性住房投資不僅需要資金，而且需要白白拿出土地。

尤其需要關(guān)注的是，2009年的地方財政收入增長將放慢，土地出讓收入也將比2007年大幅度減少，在此背景下地方政府對于保障性住房投資的積極性會更低。

　　為此，我建議中央財政設(shè)立住房保障專項基金。如果中央財政設(shè)立住房保障專項基金，對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動地方政府在增加保障性住房方面的投資積極性。

　　2、增加保障性住房投資與存量商品住房投資的矛盾。當(dāng)前，商品住房的存量投資相當(dāng)大，按照在建工程的面積計算約20億平方米，總投資約5億元人民幣，2008年商品住房的銷售比2007年明顯減少，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)明顯緊張，增加保障性住房投資將使商品住房的銷售更加困難。

　　如果通過逆向拍賣的方式購買存量商品住房，可以有效緩解開發(fā)商的資金緊張。所謂逆向拍賣是指政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價格的指導(dǎo)價，讓開發(fā)商參與競拍，價低者買給政府，政府將其用于保障用房，買（或租）給中低收入群體。

　　根據(jù)我的初步測算，在北京、上海等城市，現(xiàn)在已經(jīng)建成的商品住房都是三年前買的土地，有較大的降價空間，在2007年底的價格基礎(chǔ)上降價40%左右開發(fā)商并不會虧損。如果按照開發(fā)商成本價格逆向拍賣一部分商品住房，其價格與經(jīng)濟(jì)適用房相當(dāng)接近，政府可以直接將這些房子作為經(jīng)濟(jì)適用房出售給符合條件的居民。此舉可以緩解開發(fā)商的資金緊張局面，還可以減少政府建房的時間及人力成本。

　　逆向回購商品住房的關(guān)鍵是操作程序上需要確?！肮_、公平、公正”，防止暗箱操作。

　　3、保障性住房在分配過程中存在突出問題，政府對低收入群體的政策優(yōu)惠有可能被高收入者侵占。目前的經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題?？梢酝ㄟ^兩條途徑解決這些問題，一是嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的單位戶型面積，可以控制在一定范圍內(nèi)（如50平方米左右）；二是對保障性住房采取封閉式運(yùn)行，禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟(jì)適用房。居住在經(jīng)濟(jì)適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟(jì)適用房賣給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經(jīng)濟(jì)適用房制度上的尋租行為。