先是大幅度降價(jià)，后是大規(guī)模退房，2008年的萬(wàn)科“新聞”不斷，如今萬(wàn)科旗下項(xiàng)目停工停售，再一次引起輿論風(fēng)波。而另一方面，金地集團(tuán)(600383,股吧)退地、成交量低迷依然困擾著脆弱的樓市，在所有這些的背后，是開(kāi)發(fā)商被多次挑戰(zhàn)的資金極限，是不可逆轉(zhuǎn)的樓市拐點(diǎn)，還是堅(jiān)不可摧的市場(chǎng)觀望以備過(guò)冬？

 

萬(wàn)科城花新園“停工”

　　近期，有傳言稱(chēng)萬(wàn)科旗下多個(gè)項(xiàng)目停工，其中位于上海中春路的城花新園的停工已經(jīng)得到證實(shí)。

　　記者近日來(lái)到中春路滬松公路，該路段上林立著多個(gè)萬(wàn)科旗下的樓盤(pán)，包括城市花園、朗潤(rùn)園，但是詢(xún)問(wèn)多個(gè)保安，沒(méi)有人知道城花新園的存在。由于之前城花新園的售樓處與朗潤(rùn)園合并在一起，因此再一次前去該處探尋，但發(fā)現(xiàn)該售樓處已經(jīng)被還原成商鋪，該商鋪邊上“萬(wàn)科物業(yè)”的崗?fù)ひ廊恍涯浚蝗汗と嗣β抵啼伒难b修，他們告訴記者這里原先就是朗潤(rùn)園的售樓處，但不知道城花新園這個(gè)樓盤(pán)。

　　朗潤(rùn)園物業(yè)管理處的服務(wù)人員表示，朗潤(rùn)園新盤(pán)已經(jīng)售罄，售樓處已經(jīng)被拆除，城花新園現(xiàn)在沒(méi)有開(kāi)始銷(xiāo)售，房子所在地就是9號(hào)線(xiàn)附近的一片空地，至于什么時(shí)候會(huì)開(kāi)盤(pán)，他們也不得而知。

　　在中春路附近萬(wàn)科的樓盤(pán)幾乎主導(dǎo)了該板塊的銷(xiāo)售，可是由于前期的樓盤(pán)面臨銷(xiāo)售的末期，而后期的供應(yīng)又跟不上，因此萬(wàn)科的地盤(pán)被許多外來(lái)廣告所“侵蝕”，九城湖濱、象嶼都城紛紛看中九號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)的地理優(yōu)勢(shì)大打廣告戰(zhàn)，萬(wàn)科城花新園在一片叫囂中沉寂著，開(kāi)盤(pán)依然遙遙無(wú)期。

　　對(duì)此萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城花新園沒(méi)有進(jìn)入過(guò)施工的階段，只能說(shuō)是暫緩施工。她還表示公司的調(diào)整是根據(jù)市場(chǎng)狀況做出的主動(dòng)安排，目的在于使推盤(pán)計(jì)劃和銷(xiāo)售進(jìn)度相匹配，合理控制存貨規(guī)模，而且在中期報(bào)告和三季度報(bào)告中，公司已明確表示將調(diào)減開(kāi)工計(jì)劃，全年開(kāi)工面積由年初的848萬(wàn)平方米下調(diào)為570萬(wàn)平米左右。

　　令人奇怪的是，從來(lái)沒(méi)有進(jìn)入施工階段的城花新園為什么在各大網(wǎng)絡(luò)上都有售樓信息，同時(shí)在朗潤(rùn)園中并設(shè)售樓地點(diǎn)。對(duì)此，萬(wàn)科方面僅表示所有的信息都只以目前發(fā)放的官方信息為主。

 

　　萬(wàn)科寶山新盤(pán)停止銷(xiāo)售

　　城花新園不是上海萬(wàn)科唯一停工的項(xiàng)目，其位于寶山羅店的某一項(xiàng)目也早在8月份就已經(jīng)對(duì)外停止銷(xiāo)售。

　　該樓盤(pán)的售樓人員告訴記者，該項(xiàng)目曾在8月份開(kāi)盤(pán)，但是開(kāi)盤(pán)的持續(xù)時(shí)間十分短暫，目前處于停止銷(xiāo)售階段，開(kāi)盤(pán)日期還要等總部的通知。她還表示，8月開(kāi)盤(pán)的時(shí)候成交量達(dá)到12套，成績(jī)不錯(cuò)，關(guān)閉銷(xiāo)售目的是要對(duì)戶(hù)型做整改，以及集團(tuán)將對(duì)該樓盤(pán)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，具體的開(kāi)盤(pán)日期和價(jià)格還要等總部的通知。但是萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)卻表示，該項(xiàng)目停止銷(xiāo)售的情況她并不知情。

　　臨近一開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目的地理位置很偏遠(yuǎn)，樓盤(pán)的品質(zhì)暫且不論，周邊的環(huán)境較差，同板塊的房源品質(zhì)普遍不高，市場(chǎng)非常不理想，在這種情況下，該樓盤(pán)高達(dá)12000余元的單價(jià)和周邊的房源形成巨大差別，這可能是造成其停止銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略的原因。

 

擴(kuò)張過(guò)速疑似資金緊張

　　早在今年5月，萬(wàn)科因?yàn)橥跏?SPAN lang=EN-US>1億元的捐款引起了巨大的輿論風(fēng)波，其中最震撼的莫過(guò)于被多家媒體暴露出其背后上百億的資金缺口，之后萬(wàn)科深陷資金壓力的傳言就從未間斷過(guò)。結(jié)合萬(wàn)科在2007年瘋狂拿地以及目前市場(chǎng)整體銷(xiāo)售的慘淡，接近年關(guān)的萬(wàn)科遇到資金流問(wèn)題的猜測(cè)不是空穴來(lái)風(fēng)。

根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)顯示，其在上海的項(xiàng)目從之前的9個(gè)急增到22個(gè)，大部分新增的項(xiàng)目都是在2007年地產(chǎn)高峰期拿下的，到了10月份，萬(wàn)科簡(jiǎn)報(bào)透露沒(méi)有增加任何新項(xiàng)目，也沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)一塊土地。

　　而另一方面降價(jià)促銷(xiāo)導(dǎo)致公司銷(xiāo)售費(fèi)用大幅增長(zhǎng)，光大證券研究報(bào)告顯示，今年萬(wàn)科管理費(fèi)用上升了39%，營(yíng)業(yè)稅增加了56%，營(yíng)業(yè)成本上升68%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用則上升了74%。在各種成本大幅上揚(yáng)的同時(shí)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不佳，現(xiàn)金流更不容樂(lè)觀。今年三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額114.9億元；較上年同期減少31.9%。

　　成本的上升和銷(xiāo)售不暢直接導(dǎo)致萬(wàn)科利潤(rùn)的下挫。根據(jù)季報(bào)顯示，三季度期末萬(wàn)科擁有貨幣資金199.4億元(其中包括今年9月份萬(wàn)科順利發(fā)行的59億元公司債券),但公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)為170.7億元。支出的增加、收入的減少,使萬(wàn)科利潤(rùn)大幅下挫。今年第三季度報(bào)告顯示,公司第三季度凈利潤(rùn)下降13.42%。

　　但是萬(wàn)科方面否認(rèn)了資金流緊張的問(wèn)題，萬(wàn)科上海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前萬(wàn)科的資金狀況非常穩(wěn)健，現(xiàn)金持有量、凈負(fù)債率等指標(biāo)均處于良好水平，足以應(yīng)對(duì)最嚴(yán)峻的市場(chǎng)可能。

 

　　寄希望于銷(xiāo)售恐非易事

　　經(jīng)過(guò)金九銀十的降價(jià)叫囂，市場(chǎng)對(duì)促銷(xiāo)的反應(yīng)黯淡了不少，新政的刺激使得一些樓盤(pán)出現(xiàn)了久違的升溫，但是這類(lèi)樓盤(pán)熱銷(xiāo)的時(shí)間能有多長(zhǎng)？熱銷(xiāo)的樓盤(pán)占總體數(shù)量的幾何卻是很大的疑惑。

　　根據(jù)華燕置業(yè)市場(chǎng)研展中心提供的數(shù)據(jù)顯示，金色雅筑近兩周的成交僅有一套91平米的房源，南都白馬花園也只有6套的成交量，而保利西子灣二期，大華藍(lán)郡以及梧桐城邦等近兩周的成交量也維持在1套。

　　奧林匹克花園的李侃表示，新政對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際效應(yīng)寥寥無(wú)幾，沒(méi)有人會(huì)因?yàn)楸阋藥装僭醵惥瓦M(jìn)入市場(chǎng)，成交量的提升不過(guò)是因?yàn)槟切┮呀?jīng)決定買(mǎi)房的人在等待新政的實(shí)施，因此會(huì)在新政實(shí)施后的幾天突然出現(xiàn)增量。

　　華燕的研究員也表示，雖然受到新政利好刺激一些樓盤(pán)的成交出現(xiàn)復(fù)蘇，但是從整體來(lái)說(shuō)一手房的成交依然很薄弱，有許多樓盤(pán)甚至近3個(gè)月來(lái)都沒(méi)有成交過(guò)。比如閘北的嘉里不夜城卓悅居、閔行的皇都花園二期、浦東的麗晶博園、黃浦的上海灘花園等。即使那些“普通住房”比如開(kāi)心公寓、嘉誠(chéng)國(guó)際等近期的成交也都在1套左右徘徊，這類(lèi)樓盤(pán)所占的比重很大。從成交的現(xiàn)狀來(lái)看，開(kāi)發(fā)商要單純依靠銷(xiāo)售回籠資金恐怕也非易事。于是乎有效控制規(guī)模停止銷(xiāo)售成為開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的一種新嘗試。

 

　　開(kāi)發(fā)商“各顯神通”為過(guò)冬

　　銷(xiāo)售不佳加上資金壓力，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了一個(gè)前所未有的寒冬，如何應(yīng)對(duì)這輪風(fēng)波，開(kāi)發(fā)商似乎也是各有應(yīng)對(duì)策略。扔掉包袱也許是一種有效手段，于是退地事件頻頻上演。除此之外包括推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間或減少推盤(pán)量也成為儲(chǔ)備能量過(guò)冬的良方。

　　上海景延房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理嚴(yán)國(guó)梁表示，資金壓力是開(kāi)發(fā)商共同的問(wèn)題，市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況不好，許多開(kāi)發(fā)商覺(jué)得降價(jià)銷(xiāo)售沒(méi)有成果，因此為了顧及資金流會(huì)選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、停工的方式來(lái)緩解企業(yè)的困境。他還解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商拿地后樓板價(jià)的成本放在那，如果繼續(xù)開(kāi)發(fā)的話(huà)這個(gè)成本還會(huì)繼續(xù)翻番，加重企業(yè)的負(fù)債率，與其如此，更多企業(yè)寧愿把項(xiàng)目停止。

　　上海杰星錢(qián)春芳表示，開(kāi)發(fā)商停工、項(xiàng)目轉(zhuǎn)移歸根到底是資金問(wèn)題。為了回籠資金許多開(kāi)發(fā)商唯有通過(guò)降價(jià)來(lái)面對(duì)資金的缺口，但是目前的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況并不看好，特別是對(duì)于那些開(kāi)盤(pán)到一半的新盤(pán)，既要顧及前期業(yè)主的反應(yīng)不能大肆降價(jià)，又不能維持現(xiàn)有的價(jià)格任人宰割。這個(gè)現(xiàn)象到了年底或許會(huì)有突破，一些資金缺口較大的企業(yè)或許會(huì)在資金的壓力下不計(jì)成本拋售房源，幾個(gè)億的產(chǎn)品可能會(huì)面臨縮水大甩賣(mài)，目的就是過(guò)冬。

　　上海綠洲康城副總劉正兵則表示他們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)也不看好，為此會(huì)選擇縮減推盤(pán)量進(jìn)行過(guò)冬，而對(duì)于那些推盤(pán)的房源則傾向于現(xiàn)金打折。和他持相反觀點(diǎn)的則是奧林匹克花園，該樓盤(pán)表示明年的行情他們拿捏不準(zhǔn)，因此增加推盤(pán)供應(yīng)，加快手中毛坯房的去化，8880元的促銷(xiāo)戰(zhàn)略由此得來(lái)。

　　其實(shí)不僅是有資金壓力的有困難，沒(méi)有資金壓力的也有難處。昆山某大盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前整體市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況不佳，該樓盤(pán)的單價(jià)已經(jīng)很低，可是對(duì)消費(fèi)者依然沒(méi)有影響力，公司現(xiàn)在賣(mài)一幢樓要虧幾千萬(wàn)，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，他們猶豫著是否停止銷(xiāo)售，等到市場(chǎng)回暖后再進(jìn)入市場(chǎng)，畢竟他們沒(méi)有資金流的困擾，或許在市場(chǎng)寒冬時(shí)躲避一陣對(duì)企業(yè)的發(fā)展更好。