11月初,我們對成都、綿陽的房地產(chǎn)市場進行了為期三天的實地考察:我們先后與長虹置業(yè)的高管和成都萬科的營銷策劃經(jīng)理進行了交流,并實地考察了萬科的魅力之城和金域藍灣、首創(chuàng)置業(yè)的愛這城和國際城、龍湖地產(chǎn)的三千里和成都本地最大的開發(fā)商—藍光地產(chǎn)的富春東方項目。

 

　　成都樓市成交下滑76%,但房價跌幅不大

今年1-9月份,成都市新建商品住宅的成交面積大約為400萬平方米左右,與去年同期相比下降了76%,最近幾個月的成交量也一直維持在40萬平米上下的低水平。不過,房價的跌幅倒并不很大:1-9月份商品住宅的成交均價比去年同期還高出約5%。即使以當(dāng)前的房價與去年最高的9月份相比,下跌的幅度最多也不會超20%。

 

　　房價泡沫不大,但短期庫存待消化

　　從購買力的角度看,我們發(fā)現(xiàn)成都的房價與上海、深圳等一線城市相比要可負擔(dān)得多。目前,成都的平均房價大約在5600-5700元/平米左右,而當(dāng)?shù)刂髁髻彿咳巳旱脑率杖氪蟾旁?SPAN lang=EN-US>4000-5000元左右,房屋單價與月收入的比例大約是1.2,而上海、深圳差不多都在1.5以上。但是,成都樓市的短期走勢仍不樂觀:首先,目前市場上的庫存大約有8萬多套合840萬平米,當(dāng)月庫存與銷量之比已經(jīng)達到25.3。其次,從萬科最近所做的價格測試來看,取消價格優(yōu)惠(相當(dāng)于5-10%的提價)之后,成交量比上月下降了將近一半,顯示客戶對價格仍舊高度敏感。

 

　　市場集中度高,開發(fā)商高價拿地惡果難咽

　　與一般城市相比,成都的房地產(chǎn)市場的集中度要高得多。去年,市場份額前五名的開發(fā)商:藍光、萬科、中海、龍湖和華潤總共大約占據(jù)了市場30%的份額。在去年樓市的大起大落面前,不少開發(fā)商也犯了一些致命的錯誤。占據(jù)成都市場10%左右的藍光地產(chǎn)去年高價拿了幾塊土地,最近已經(jīng)傳出裁員的消息;九龍倉去年以樓面地價16000的天價拿下了一幅商業(yè)用地,現(xiàn)在也是進退兩難;萬科、華潤和龍湖也各拿了一塊地處偏遠、高容積率的土地(容積率在5.0-6.0)?，F(xiàn)在看來,這些項目一方面消費者的接受度不高,另一方面也超出了基礎(chǔ)設(shè)施的承載力,出現(xiàn)虧損幾乎已成定局。

 

成都萬科的業(yè)務(wù)發(fā)展情況

　　萬科在成都已經(jīng)有多年的發(fā)展歷史,目前在當(dāng)?shù)氐氖袌龇蓊~的排名大約在第二或第三位。從實地調(diào)研的情況看,萬科在設(shè)計方面屢有創(chuàng)新,戶型的實用性和景觀的可維持性突出。營銷定價方面,一房一價、信息公示透明,物業(yè)管理方面,注重細節(jié),客戶滿意度高?？傮w上看,成都萬科在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)建立了良好的口碑和聲譽,房屋銷售價格比周邊項目要高出10%-20%。目前成都萬科在售的項目有5個,其中2個為高毛利項目,3個為正常盈利項目,預(yù)計09年的盈利能力還不至于下滑太多。但是在5個土地儲備項目中,大體上3個項目是正常利潤水平,而另兩個可能是微利或虧損項目?？梢?SPAN lang=EN-US>,如果09-10年房價沒有明顯回升的話,2010年的盈利水平將明顯回落。

　　11月1日至2日,我們受邀參加了長虹置業(yè)的三季度經(jīng)營會議并就金融危機和房地產(chǎn)市場走向與公司管理層進行了交流,其后順便對綿陽的房地產(chǎn)市場做了一個初步的了解。11月3日,我們又拜訪了成都萬科的營銷策劃經(jīng)理,對成都房地產(chǎn)市場的概況及成都萬科的業(yè)務(wù)發(fā)展情況進行了了解。其后,我們又實地考察了成都的幾個房地產(chǎn)項目:萬科的魅力之城和金域藍灣、首創(chuàng)置業(yè)的愛這城和國際城、龍湖地產(chǎn)的三千里和藍光地產(chǎn)的富麗東方(查看地圖)項目。

通過這次實地調(diào)研,我們發(fā)現(xiàn)雖然西部房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)市場基本保持著“同起同落”的波動節(jié)奏,但其房價相對普通百姓的可負擔(dān)性要強得多,并不存在嚴重的泡沫;其二、過去一年,在市場的巨幅波動和多變的政策面前,成都的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也犯了一些嚴重的錯誤,目前正面臨著痛苦的調(diào)整。同時,從專業(yè)人士的角度看,政府所推出的一些政策與市場的實際情況存在著嚴重的背離和脫節(jié),導(dǎo)致資源的錯配?？傊?SPAN lang=EN-US>,需要各方反思和吸取的東西不少。

　　以下,我們把這次調(diào)研過程中了解到的一些信息記錄如下,以饗各位。

 

　　成都房地產(chǎn)市場概況

　　房地產(chǎn)市場走勢

　　根據(jù)成都萬科所掌握的數(shù)據(jù),今年1-9月份,成都市新建商品住宅的成交面積大約為400萬平方米左右,與去年同期相比下降了76%,顯然成交萎縮的態(tài)勢相當(dāng)明顯。從各月成交量的變化看,自去年9月份創(chuàng)149萬平米的單月天量后,成交逐步下滑,并于今年初降到最低;4月份成交出現(xiàn)過一次反彈,單月面積達到50萬平米,但“5.12”汶川地震發(fā)生后,政府推出刺激樓市的措施,而周邊德陽、綿陽的老百姓也紛紛到成都來買房子,導(dǎo)致6月份的成交出現(xiàn)過一次反彈,但是其后市場再度陷入低迷,最近幾個月的成交量一直維持在40萬平米上下的低水平。目前,市場低迷的格局尚無明顯改觀。

　　不過,房價的跌幅倒并不很大:1-9月份商品住宅的成交均價比去年同期還高出約5%。即使以當(dāng)前的房價與去年最高的9月份相比,下跌的幅度最多也不會超20%。以中海國際社區(qū)(查看地圖)為例:去年的售價在5000-6000元之間,9月份該項目售價有顯著下調(diào),目前約售4500元/平米。

　　反觀這幾年成都市房地產(chǎn)市場的運行軌跡,可以發(fā)現(xiàn)總體上呈現(xiàn)“價量齊升”的狀態(tài)。不過,據(jù)成都萬科的營銷經(jīng)理稱,在大幅放量之后,06年購房者已經(jīng)開始謹慎,“房子其實賣得比較吃力”。但是,07年6月,所謂“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的土地留轉(zhuǎn)在成都率先試點后,樓市又出現(xiàn)了一波快速的上漲。接受我們調(diào)研的不少銷售員都承認“房價一個月內(nèi)就漲了1000塊”,尤其是以往成交稀少的二圈城(溫江等)和三圈城(新津)等郊區(qū)也出現(xiàn)了放量大漲的走勢。

　　從購買力的角度看,我們發(fā)現(xiàn)成都的房價與上海、深圳等一線城市相比要可負擔(dān)得多。目前,成都的平均房價大約在5600-5700元/平米左右,而當(dāng)?shù)刂髁髻彿咳巳旱脑率杖氪蟾旁?SPAN lang=EN-US>4000-5000元左右,房屋單價與月收入的比例大約是1.2,而上海、深圳差不多都在1.5以上。從租金收益率來看,成都的租金收益率大約在3-4%左右。以南門富人區(qū)為例,單價1萬多、100平米的二居室住宅的月租金大約在3000-4000元左右。而萬科城市花園月租金1000元左右的一室戶,市場售價也在30多萬(單價7000-8000,面積45平米左右)。

　　雖然,地震之后成都率先出臺了提振房地產(chǎn)市場的9條措施,但目前為止效果不太明顯。目前看來,成都樓市的短期走勢仍不樂觀:首先,目前市場上的庫存(已獲得預(yù)售證)大約有8萬多套合840萬平米,當(dāng)月庫存與銷量之比已經(jīng)達到25.3(去年市場最熱銷的時候大約為4-5,今年上半年升到10倍左右)。雖然,供應(yīng)量也開始下降,同比降幅達到40%,但銷量的跌幅更大。其次,從萬科最近所做的價格測試來看,取消價格優(yōu)惠(相當(dāng)于5-10%的提價)之后,成交量比上月下降了將近一半,顯示客戶對價格仍舊高度敏感。

 

場競爭格局與開發(fā)商動態(tài)

　　與一般城市相比,成都的房地產(chǎn)市場的集中度要高得多。去年,市場份額前五名的開發(fā)商:藍光、萬科、中海、龍湖和華潤總共大約占據(jù)了市場30%的份額。此外,富力、合生、中新、雅居樂、保利、首創(chuàng)等國內(nèi)一線的龍頭開發(fā)商也都紛紛進入了成都市場?？傮w上看,成都房地產(chǎn)市場的競爭比較充分、產(chǎn)品品質(zhì)較好,消費者也比較成熟理性。

　　然而,在去年樓市的大起大落面前,當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商卻犯了一些致命的錯誤。占據(jù)成都市場10%左右的藍光地產(chǎn)去年高價拿了幾塊土地,最近已經(jīng)傳出裁員的消息;九龍倉去年以樓面地價16000的天價拿下了一幅商業(yè)用地,現(xiàn)在也是進退兩難;萬科、華潤和龍湖也各拿了一塊地處偏遠、高容積率的土地(容積率在5.0-6.0)。現(xiàn)在看來,這些項目一方面消費者的接受度不高,另一方面也超出了當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施的承載力,以當(dāng)前的房價評估,出現(xiàn)虧損幾乎似乎已成定局。

從我們實地踩盤之后得到的感受來看,本地優(yōu)秀的開發(fā)商藍光地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)在產(chǎn)品開發(fā)的某些方面不乏優(yōu)勢(比如龍湖在園林的規(guī)劃、別墅等高端住宅的產(chǎn)品細節(jié)上表現(xiàn)突出)這方面有點類似與浙江綠城,但在全流程的管理和產(chǎn)品的均好性等方面與萬科相比仍略遜一籌。

 

　　成都萬科的業(yè)務(wù)發(fā)展概況

　　成都萬科目前在當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~的排名大約在第二或第三位,僅次于藍光地產(chǎn),與中海地產(chǎn)在伯仲之間。萬科在成都已經(jīng)有多年的發(fā)展歷史,基本完成了本地化。從我們實地調(diào)研的情況看,萬科在產(chǎn)品開發(fā)方面,萬科在設(shè)計方面屢有創(chuàng)新,戶型的實用性和景觀的可維持性突出。營銷定價方面,一房一價、信息公示透明,給人以誠信可靠的感覺,物業(yè)管理方面,注重細節(jié),客戶滿意度高。總體上看,成都萬科在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)建立了良好的口碑和聲譽,房屋銷售價格比周邊項目要高出10%-20%。

　　成都萬科已經(jīng)開發(fā)竣工的項目有8個,目前在售的項目有5個,另有4塊土地儲備。在四個在售項目中,萬科魅力之城(查看地圖)和金域藍灣的銷售形勢和盈利情況最為樂觀。前者的土地成本低、小區(qū)成熟、容積率低,后者的地理位置好。金域西嶺雖然所處的位置(臨近金牛賓館)為成都傳統(tǒng)的上風(fēng)上水的地段,但項目的容積率過高,城市聯(lián)排的別墅產(chǎn)品憑借稀缺性不愁銷售(每套600萬),但公寓產(chǎn)品能否被市場所接受就面臨壓力。同樣的,位于溫江的郎潤園也是高層產(chǎn)品,目前定為4000元,而周邊樓盤的價格已經(jīng)降到2000多了,銷售壓力較大。

　　土地儲備方面,南二環(huán)的金色海蓉項目和南三環(huán)的兩個項目都是面向首次置業(yè)的群體,定價將在8000-9000之間,估計接受度較高。南三的紅星路項目位置較偏,但地價不高也能盈利。最為困難的是西三環(huán)的光華大道項目,容積率高達6.0,而樓面地價高達2500多,而售價定在7000元/平米都有難度。

　　從成都萬科的情況看,在售項目中2個為高毛利項目,3個為正常盈利項目,預(yù)計09年的盈利能力還不至于下滑太多。但是,5個土地儲備項目中,大體上3個項目是正常利潤水平,而另兩個可能是微利或虧損項目?？梢?SPAN lang=EN-US>,如果09-10年房價沒有明顯回升的話,2010年的盈利能力將明顯回落。