“現(xiàn)在還不是房地產(chǎn)的冬天，房地產(chǎn)的真正危機(jī)還沒有到來(lái)”

　　萎縮的成交、徘徊的價(jià)格、斷供事件、退房風(fēng)波、出局的開發(fā)商⋯⋯似乎是一夜之間，原本一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就感受到了陣陣寒意。

　　與救股市的猶豫相反，救房市的政策果斷了許多。

　　根據(jù)財(cái)政部公告，自11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

除財(cái)政部外，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也出臺(tái)了一些政策。如從2008年10月27日起，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%等。

　　出臺(tái)的政策不可謂不密集，但效果卻難以顯現(xiàn)。在濃厚的觀望氣氛中，房市量?jī)r(jià)齊跌。接受《上海國(guó)資》采訪的諸多學(xué)者和行業(yè)人士都頗為肯定地說，政策出臺(tái)的初衷和最終目的是為了救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而非僅僅是房地產(chǎn)。雖然新政策可能在一定程度上延緩房市下行的速度，但房市盤整下調(diào)的大趨勢(shì)已經(jīng)難以遏制。

 

　　救經(jīng)濟(jì)而非救房市

　　分析人士注意到，密集政策出臺(tái)是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2008年前3個(gè)季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之后。因而上述政策的根本目的被普遍認(rèn)為是國(guó)家提振整體經(jīng)濟(jì)。

　　中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《上海國(guó)資》說：“政策初衷主要是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！?SPAN lang=EN-US>

　　陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)《上海國(guó)資》表示，因?yàn)樽匀ツ暌詠?lái)國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，和今年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的急轉(zhuǎn)直下，已經(jīng)使大家認(rèn)識(shí)到，宏觀調(diào)控需要進(jìn)行調(diào)整。在國(guó)際形勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓力越來(lái)越大的情況下，宏觀調(diào)控就應(yīng)該來(lái)托市。相關(guān)政策的調(diào)整，從過去抑制需求，收緊行業(yè)，防止泡沫，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在開始鼓勵(lì)消費(fèi)。

　　“當(dāng)然，它也是鼓勵(lì)主流客戶群的消費(fèi)，開始給這個(gè)行業(yè)松綁。”范小沖說，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在中國(guó)快速城市化的階段，是支柱性產(chǎn)業(yè)之一。它影響58個(gè)行業(yè)，擁有很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈。它的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的壓力也會(huì)產(chǎn)生非常大的影響。所以現(xiàn)在給房地產(chǎn)一定程度的松綁，鼓勵(lì)消費(fèi)，這是啟動(dòng)內(nèi)需，拉升整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分?！?SPAN lang=EN-US>

　　“可以肯定不是為了救開發(fā)商?！眰I(yè)顧問副總經(jīng)理張劍對(duì)《上海國(guó)資》說，“更多的是希望通過這些舉措，讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠有所恢復(fù)，能夠更好地拉動(dòng)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這是一個(gè)大的目標(biāo)?！?SPAN lang=EN-US>

　　張劍表示，目前國(guó)際國(guó)內(nèi)都面臨著世界金融危機(jī)可能導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的影響。如果任由房地產(chǎn)市場(chǎng)按照目前的趨勢(shì)發(fā)展下去，可能會(huì)帶來(lái)下一步投資的急劇下降，從而會(huì)影響GDP的增長(zhǎng)?！胺康禺a(chǎn)政策只是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整組合拳里的一部分，同時(shí)也不是最大的，最強(qiáng)有力的手段。政府最近有很多動(dòng)作，且肯定會(huì)有后續(xù)政策跟進(jìn)?！睆垊φf。

　　融科投資管理顧問有限公司執(zhí)行總裁李汝容在接受《上海國(guó)資》采訪時(shí)也表示：“救房地產(chǎn)不是根本目的，實(shí)際上為了救整個(gè)GDP增長(zhǎng)?！?SPAN lang=EN-US>

 

延緩但難阻下行趨勢(shì)

　　政策出臺(tái)后，有人認(rèn)為終于把解放軍等到了；也有人以為，房市已經(jīng)在寒冬中感受到了暖暖的春意，開始進(jìn)入早春了。

　　不過，范小沖表示：“它可能只是供點(diǎn)暖氣，體現(xiàn)政府的關(guān)懷，也是對(duì)這個(gè)行業(yè)的保護(hù)。但是大家要看清楚形勢(shì)，不要以為有點(diǎn)暖氣和關(guān)懷，就可以出去亂折騰。暖氣房外面其實(shí)是越來(lái)越冷，跟北京的天氣一樣，并不是由冬天進(jìn)入到春天，不是?！?SPAN lang=EN-US>

　　張劍則表示，房?jī)r(jià)到目前會(huì)有一些回落。“相對(duì)于去年爆發(fā)性的增長(zhǎng)，全國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)肯定會(huì)有回落的，這一點(diǎn)是毋庸質(zhì)疑的。去年房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，必然會(huì)帶來(lái)后續(xù)的調(diào)整。”

“政策初衷是好的，但我不看好它的效果?！崩钊耆菡f，“其實(shí)政府自己也知道，在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)下行的時(shí)候，能做的只不過是減緩下行的速度，但這個(gè)趨勢(shì)是擋不住的。出臺(tái)的政策在短期之內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是幫不了忙的。中央政府的措施只是一個(gè)象征的救經(jīng)濟(jì)的措施?！?SPAN lang=EN-US>

　　李汝容分析道，支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的兩個(gè)重要支柱，一是房?jī)r(jià)收入比，一是未來(lái)收入預(yù)期。從去年的情況看，房?jī)r(jià)收入比過高。而房?jī)r(jià)收入比高到一個(gè)臨界點(diǎn)，就難以繼續(xù)支撐下去。這時(shí)候再加上全球經(jīng)濟(jì)下滑，收入預(yù)期又下降，支撐房?jī)r(jià)的兩個(gè)支柱實(shí)際上難以發(fā)揮作用。

　　“所以，房?jī)r(jià)下調(diào)是必然的趨勢(shì)。所有的措施就是讓這個(gè)泡沫消得慢一些，不要一下子迸裂了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大起大落對(duì)大家都不好?！崩钊耆菡f，“在收入預(yù)期沒有得到方向性改善的時(shí)候，我不認(rèn)為有太大的效果?！?SPAN lang=EN-US>

　　李汝容指出，現(xiàn)在房?jī)r(jià)可能比在沒有救市或者沒有刺激方案的情況下，能更長(zhǎng)時(shí)間保持在相對(duì)高位，但盤整向下是必然的?！岸诒P整向下的過程中，代價(jià)就是交易量的下降。交易量的低迷在短期之內(nèi)是不會(huì)改觀的。在交易量回升之前，房地產(chǎn)的困境不會(huì)有根本性的改善?！?SPAN lang=EN-US>

　　曹建海也表示，房市的回落是任何人都不可能遏制的，任何救市措施都只能延緩它回落的程度。

　　“比如說原來(lái)是自由落體式的下降，現(xiàn)在可能是墊個(gè)坡，暫時(shí)延緩它下降的速度，但是不能根本地改變下行趨勢(shì)?！辈芙êＵf，“100%硬著落的可能性比較小，但應(yīng)該是以硬著落為主的方式。是一種通過政策緩和自由落體式的衰退，基本上是一個(gè)跌跌撞撞的下落過程?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　不能靠房市刺激內(nèi)需

　　“這個(gè)行業(yè)已經(jīng)真正脫離了客戶購(gòu)買的能力，此前的火熱實(shí)際上是在資本的追逐著、推動(dòng)下的狂熱的發(fā)展?！狈缎_說，“所以，春天肯定沒有那么快到來(lái)，現(xiàn)在在入冬，而且越來(lái)越冷，而且即使春天來(lái)了也不是過去的春天?！?SPAN lang=EN-US>

　　曹建海則表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策需要檢討?！案叻?jī)r(jià)是要?dú)У羧嗣裥腋Ｉ畹?。它是壓制消費(fèi)的?！?SPAN lang=EN-US>

　　曹建海認(rèn)為，現(xiàn)在絕對(duì)不能再走通過購(gòu)房來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的老路了,必須要鼓勵(lì)老百姓在住房、醫(yī)療、教育之外擴(kuò)大消費(fèi)品的需求,這是中國(guó)未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)最重要的途徑?，F(xiàn)在應(yīng)該讓房?jī)r(jià)回落到合理的位置。

　　“按照我的判斷，北京房?jī)r(jià)可能回到2004年的水平，大概是每平米5000元—6000元的水平，跌幅是現(xiàn)在房?jī)r(jià)的一半以上?！辈芙êｎA(yù)測(cè)。

　　曹建海說，中國(guó)的銀行體系會(huì)受到損害，這也是難免的。第一套房降低首付到20%，等于是把過去遏制全國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)政策全部否定了，而且把銀行重新搭進(jìn)來(lái)了。前一段時(shí)間的土地政策要求購(gòu)買土地都不能貸款，希望銀行回避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的政策又把銀行給拉進(jìn)來(lái)了，等于救房地產(chǎn)，把銀行和房地產(chǎn)又綁在一起了，更緊密的綁在一起了，這就意味著現(xiàn)在房屋貸款實(shí)際上面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，容易助長(zhǎng)投機(jī)。

　　“實(shí)際上,如果將來(lái)房?jī)r(jià)跌50%,意味著銀行斷供會(huì)大量的出現(xiàn)，特別是這個(gè)政策之后貸款，斷供會(huì)很快會(huì)出現(xiàn),現(xiàn)在買了房甚至用不了幾年就會(huì)斷供，這是真正的爛賬次債,會(huì)產(chǎn)生大量的次級(jí)按揭?！?SPAN lang=EN-US>

　　曹建海警示：“現(xiàn)在還不是房地產(chǎn)的冬天，房地產(chǎn)的真正危機(jī)還沒有到來(lái)，到來(lái)就意味房地產(chǎn)市場(chǎng)的徹底崩盤。真正的危機(jī)就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再跌落一半以上。那時(shí)，銀行體系就將受到嚴(yán)重的損害。如果銀行因?yàn)榉渴惺艿轿：?，也是咎由自取。唯一合理的辦法就是讓銀行遠(yuǎn)離房地產(chǎn)。如何遠(yuǎn)離，盡量脫身，這是關(guān)鍵?！?SPAN lang=EN-US>