房地產(chǎn)整體調(diào)整的趨勢還在向縱深發(fā)展。

　　不過,根據(jù)長江證券研究部11月6日發(fā)布的最新分析報告,雖然影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系基本格局仍未改變,但已開始在向好的方向發(fā)展。

　　長江證券認(rèn)為,通過真實的銷售額和投資額,新開工面積和銷售面積,竣工面積和銷售面積比對,才能對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系有一個更清晰的認(rèn)識和把握,而其中銷售投資比能夠反映潛在供給和實際需求關(guān)系。

　　根據(jù)測算,2007年的銷售投資比,維持在1.1的一個基本的平衡態(tài),且供給偏緊。但從2008年以來,迅速下降為0.85左右的非平衡態(tài),6月份更是首次低于0.8,只有0.78,而9月再創(chuàng)新低,達到0.746,銷售額的增速沒有投資額的增速快。潛在相對供給過剩的情況繼續(xù)惡化。

而9月份最顯著的特點是,單月完成投資額和銷售額環(huán)比大幅增加,1-9月,全國房地產(chǎn)實際完成投資額累計同比增速只有26.5%,遠(yuǎn)低于之前連續(xù)11個月30%以上的水平。但單月房地產(chǎn)投資額達到2847億元,創(chuàng)出今年的第二高;銷售額也達到2065億,環(huán)比增加30%,但比2007年的“金九”下降28%。

　　“投資增速盡管放緩,但是投資總額仍然遠(yuǎn)高于去年同期累計值(2008年1-9月21277億;2007年1-9月16914億,同比增加26.5%)。2007年1-9月全國新開工面積為6.67億平方米,2008年1-9月的新開工面積為7.35億平方米,同比增加10%。更重要的是2008年的新開工面積土地成本要高于去年新開工面積的土地成本?！遍L江證券認(rèn)為。

　　從新開工面積與銷售面積比、竣工面積與銷售面積比的變化中,同樣可以看出,去年需求相對潛在的供給能力非常旺盛,有供不應(yīng)求之勢,實際的供需保持了一個基本的平衡。但進入2008年后,累計銷售面積持續(xù)同比負(fù)增長,而新開工面積和竣工面積盡管增速放緩,但仍然維持了累計同比正增長,供給相對寬松很多。9月當(dāng)月新開工與竣工面積環(huán)比增幅小于當(dāng)月銷售面積環(huán)比增幅,所以新開工面積和銷售面積,竣工面積和銷售面積比都有所回落。

　　長江證券認(rèn)為,以上數(shù)據(jù)表明,供求關(guān)系的基本格局開始向好的方向發(fā)展。隨著新開工面積增速大幅縮減,竣工面積增加,如果銷售面積由于觀望氣氛的加劇而不能擴大,則供需將進一步失衡。在供給無法迅速降低的情況下,只有價格的下調(diào)才能抑制開發(fā)商的投資沖動,讓需求者放棄觀望,使供求關(guān)系趨于平衡。

　　根據(jù)眾多研究機構(gòu)和券商對全國多個核心大中城市的成交量跟蹤調(diào)查,10月的銷售仍未好轉(zhuǎn),供求關(guān)系未有改觀。

　　“隨著整體房價向下調(diào)整,開發(fā)商新開工面積增速和投資增速的進一步放緩,各地成交量的逐步釋放,未來供求關(guān)系將開始慢慢好轉(zhuǎn),而真正要達到供需兩旺的基本平衡,我們初步判斷還需要一年以上的時間調(diào)整。”長江證券稱。

　　也即是說,長江證券的研究表明,全國房地產(chǎn)市場的供求平衡點是明年9月、10月。