雖是“冬天”,但是機遇并未殆盡,剛性需求和經(jīng)濟向好決定基本面尚佳。

　　●借助新政東風(fēng),迎合回暖趨勢,市場機遇進一步放大。

　　●專家建議,開發(fā)商薄利快走,用家看準(zhǔn)下手,投資人理性吃進,這些都是機遇。

 

　　話題緣起:

　　樓市迎來“小陽春”

　　如果說“?！迸c“機”構(gòu)成了當(dāng)前樓市的兩種基調(diào)的話,那么眼下后者正漸漸占據(jù)上風(fēng)。

據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:從11月1日至9日,我市一手樓成交總套數(shù)為1654套,日均成交量約為184套,幾乎是幾個月前日均成交量的3倍。無獨有偶的是,世聯(lián)和中原的最新報告均指出:受政府新政的影響,深圳樓市已出現(xiàn)逐步回暖的跡象。其中世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示:10月份深圳全市成交面積高達33．84萬平方米,環(huán)比上升9．51％,同比也上升了107．99％。

　　盡管新政針對的是首次置業(yè)者,也有開發(fā)商一再表明新政出爐是政府基于整體宏觀經(jīng)濟面的考慮,非單純救市,然而新政還是讓積壓已久的剛性需求悄然興奮起來。

　　“剛性需求存在,城市經(jīng)濟面向好,樓市基本面是好的?！鄙钲谏鐣茖W(xué)院城市營運研究中心主任高海燕一語中的。尚佳的基本面讓樓市有了“一激就活”的資本,因此新政后的這場樓市“小陽春” 來得似乎有些突然,但是絕非偶然。而深圳樓市在“?！迸c“機”的博弈中,借助回暖的“東風(fēng)”,市場機遇也隨之進一步放大。

 

　　深入透視

　　前景分析

　　信心底線“有跡可循”

　　“一開始是誠意客戶明顯增加,隨著銀行細(xì)則的陸續(xù)落實,成交量開始上揚?！蹦仙侥稠椖繝I銷負(fù)責(zé)人告訴記者,上月底中央新政出臺后,感覺到市場有了新的變化,雖然“二套房”并未松綁,投資氣氛也沒有升溫,但是自住需求的置業(yè)信心明顯增加了。

　　“信心比黃金更重要”,這句話最近成為樓市名言,而從市場表現(xiàn)來看,新政釋放出來的市場積極信號,無疑給剛性需求注入了一針“興奮劑”,并循序漸進地影響著深圳樓市的走向?！昂茈y從市場意義上去鑒定價格底線,更多是從市場信心角度?！贝鞯铝盒芯C合住宅服務(wù)董事吳健此前這樣看待樓市價格底線,而近期消費信心的增加,無疑讓深圳樓市的底線逐漸明朗。

　　事實上,大量存在的剛性需求和整體向好的城市經(jīng)濟讓深圳樓市“底氣十足”,也讓市場有了“一激就活”的資本。有數(shù)據(jù)顯示,在眼下的樓市“小陽春”中,成交的多數(shù)為首次置業(yè)者及改善型自住需求,比例超過80％,而投資客依然寥寥無幾。毫無疑問的是,利好的政策信號,加快了買賣雙方博弈的進程。

　　“這對買賣雙方都是機遇?！庇蟹治鋈耸恐赋?SPAN lang=EN-US>,從開發(fā)商回籠現(xiàn)金流的角度出發(fā),市場局勢的暫時明朗是一大利好,開發(fā)商可以更好的貫徹價格計劃,一定程度上緩解已伴隨全年的資金壓力;而置業(yè)者在此時入市,資產(chǎn)縮水的可能性也已大大降低。

 

前景分析

　　此“小暖冬”非彼“三伏天”

　　回暖初現(xiàn),不僅增加了置業(yè)者的信心,也給了開發(fā)商底氣。有消息稱,深圳有不少樓盤在10月底樓市新政公布之后提價,包括浪琴半島、泰華陽光海、航天晴山月等。其中部分樓盤取消了原先的優(yōu)惠措施,而個別項目則直接提價,每平方米加價400～700元不等。據(jù)了解,實際上這些項目提價的理由也很簡單,大多是對市場預(yù)期看好,而且對項目品質(zhì)和區(qū)域價值充滿信心。例如浪琴半島是開發(fā)商世博海濱實業(yè)公司惟一在售樓盤,而且也是今年深圳灣片區(qū)不多的在售項目,而且從國土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)來看,項目銷售率已經(jīng)超過了五成。

　　對于這種提價行為,有觀點不置可否?！笆袌鲂判挠兴厣?SPAN lang=EN-US>,但是格局并未變化?！庇⒙?lián)不動產(chǎn)經(jīng)濟師戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新聞,戴欣明說吧)指出,至少目前市場還是以自住消費為主,對價格變化也較為敏感,因此目前的回暖也僅僅是“小暖冬”,而非之前大熱的“三伏天”。

事實上,之前就有品牌開發(fā)商表示,深圳樓市未來的走勢,除了受到新政影響外,最重要的還是要關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟的走勢,包括消費者的收入和消費環(huán)境的改善,以及住宅的產(chǎn)品和價格,短期內(nèi)的回暖并不足以判斷樓市重新回到上升通道。而目前開發(fā)商應(yīng)該把握住的機會應(yīng)當(dāng)是銷售率和成交量。

　　“部分項目的確有這樣的底氣提價,但也僅僅是少數(shù)?！敝性呈袌鋈耸糠Q,不排除在區(qū)域和局部供應(yīng)量上優(yōu)勢獨特的項目具備“價格特權(quán)”,然而市場“冬天”的大環(huán)境并沒有改變。

 

　　專家解讀

　　捕抓機會應(yīng)“快準(zhǔn)狠”

　　“開發(fā)商薄利快走,用家看準(zhǔn)下手,投資人理性吃進,這些都是機遇?！辟Y深地產(chǎn)人王世泰給了市場機遇一個這樣的定義。如果說在當(dāng)前樓市中是“機遇”逐漸占據(jù)上風(fēng)的話,那么開發(fā)商、置業(yè)者和長線投資人則迎來了“快跑”、“快買”和“快進貨”的明朗期,相對之前的陰霾不散,眼下的市場無疑更為清晰,這也給市場各方更多的機遇和選擇。置業(yè)者能獲得更高的性價比,而開發(fā)商則迎來了年內(nèi)緩解現(xiàn)金流壓力的最佳時間。

　　“一味投機的公司和產(chǎn)品會被市場淘汰,而真正有能力的公司及其產(chǎn)品在經(jīng)歷過這樣一輪真正的考驗后,運營思路會更加成熟?！蹦成钲谄放品科蟮挠^點也頗具代表性。從長遠(yuǎn)來看,在低迷市場的洗禮和與置業(yè)者的博弈中,同樣能找到企業(yè)持續(xù)發(fā)展的機會,對于規(guī)?；放乒居绕淙绱恕?SPAN lang=EN-US>

　　預(yù)計在未來,隨著新政細(xì)則的進一步落實和消費信心的深度回復(fù),“小暖冬”還將持續(xù)一段時間?！盁o論是開發(fā)商或是置業(yè)者都應(yīng)在暖冬內(nèi)有所斬獲?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在理性對待市場趨勢的前提下,開發(fā)商堅持性價比原則,置業(yè)者以實用居住優(yōu)先,則能在這場博弈中實現(xiàn)雙贏?！白铌P(guān)鍵是認(rèn)清市場,抓住機會?！?SPAN lang=EN-US>