整合項(xiàng)目周邊教育資源,形成強(qiáng)勢的教育配套優(yōu)勢;自主開發(fā),與品牌名校聯(lián)盟,形成項(xiàng)目獨(dú)有的教育資源優(yōu)勢。當(dāng)房地產(chǎn)遇上教育后,教育地產(chǎn)也就應(yīng)運(yùn)而生。在當(dāng)前樓市大背景下,以教育地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)市場細(xì)分市場開始被重新重視,具有獨(dú)特的項(xiàng)目亮點(diǎn)的產(chǎn)品重新回到市場的中心點(diǎn)。樓市回歸理性已然是大勢所趨,教育地產(chǎn)能否成為樓市的黑馬？本期我們請到了中國人民大學(xué)土地研究所、不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心況偉大教授,就教育地產(chǎn)相關(guān)問題進(jìn)行解讀。

 

　　教育地產(chǎn)是教育資源的渠道

本刊:教育地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在哪些方面？

　　況偉大:教育,其實(shí)是一種資源,是公共資源,具有為社會公眾服務(wù)的公共職能。社區(qū)有了高質(zhì)量的教育資源作為一種生活服務(wù)配套,購買該類房子而享有該類資源,那么這類房子的需求可能會受到市場的極大歡迎。當(dāng)這種資源可以通過渠道,甚至惟一渠道獲得時,那獲得資源的方式理所當(dāng)然會受到更多的關(guān)注。因?yàn)榻逃Y源的存在,會使得教育資源所在區(qū)域及其周邊受到關(guān)注。而房子作為一種固定的物業(yè)形式,購買某些房子即可享受相應(yīng)的教育資源,因此也使得有教育需求的置業(yè)群體更加關(guān)注該類產(chǎn)品,甚至可能帶動資源所在區(qū)域周邊需求的增加。

　　加之國內(nèi)的教育情況、資源配套比較匱乏,這種需求就更為直接地體現(xiàn)出來。而擁有好的教育資源的社區(qū),在區(qū)域范圍內(nèi)都形成一種聚焦、影響力,對有此類需求的家庭來說,擁有和享受這種教育服務(wù)的需求也就直接促進(jìn)了相應(yīng)產(chǎn)品的成交,這是一種理性的置業(yè)行為。

 

　　教育地產(chǎn)是市場細(xì)分的結(jié)果

　　本刊:教育地產(chǎn)的需求是大眾需求還是特定需求？對市場會產(chǎn)生怎樣的作用？

　　況偉大:好的教育資源的介入對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,會有比較大的作用,尤其在銷售方面的作用比較明顯。但是對整個房地產(chǎn)市場而言,作用還是有限的。教育地產(chǎn)其實(shí)只能是對部分區(qū)域有所影響,這個區(qū)域包括這種資源所輻射到周邊相關(guān)區(qū)域,而且該區(qū)域的人群均須有教育方面的需求,并且這種需求在數(shù)量上要占到一定的比重。這種需求與當(dāng)前市場上婚房頗有幾分類似,只是需求度沒有那么大而已。

　　此外,教育地產(chǎn)的出現(xiàn)其實(shí)也是房地產(chǎn)市場細(xì)分的結(jié)果,市場細(xì)分將占到今后房地產(chǎn)市場需求的主流。在同等的情況下,教育地產(chǎn)需求的呈現(xiàn)需要滿足兩個條件:第一即為在同等產(chǎn)品類型下,相同區(qū)域情況下的同比,即同區(qū)域同類型產(chǎn)品有無教育資源的配套;另一個條件即是這種教育資源是否有需求,也可以看成是該類產(chǎn)品是否符合市場的需求。只有當(dāng)這兩個條件都存在,教育地產(chǎn)才會在相應(yīng)的市場里找到客戶群體。隨著我國人口發(fā)展特征的呈現(xiàn),近期教育高峰將持續(xù)一段時期,也就是說教育需求非常大,而這種需求的釋放也就體現(xiàn)了對城市教育配套設(shè)施不同的要求。自然,擁有良好的教育資源配套的項(xiàng)目會更受市場的關(guān)注和歡迎。

 

　　教育地產(chǎn)是杠桿而不是支點(diǎn)

　　本刊:近些年教育地產(chǎn)被大力提倡,也得到了相應(yīng)發(fā)展,那教育資源能不能看成是產(chǎn)品品質(zhì)本身？

　　況偉大:剛才說到教育地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場細(xì)分的要求,教育地產(chǎn)最直接的需求體現(xiàn)在中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等初級、中級教育階段,大學(xué)更多的體現(xiàn)則面向全國的,是一種全國范圍內(nèi)的資源配套。教育資源作為一種社會公共資源,受到了諸如規(guī)模、空間、布局等多方面因素的影響,不是開發(fā)商所能左右的,因?yàn)檫@是一種社會資源的布局,因此教育資源不能簡單認(rèn)為是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的一種產(chǎn)品特質(zhì),只能說是一種附加價值的體現(xiàn)。教育地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的品質(zhì)是兩碼事,產(chǎn)品的質(zhì)量才是品質(zhì)的根本和關(guān)鍵點(diǎn),是一種根本性的品質(zhì)。

　　但是教育作為一種稀缺性資源,作為一種社區(qū)配套,自然能給業(yè)主帶來更多的利好。而教育配套的擁有、引進(jìn),無疑為產(chǎn)品帶來了新的賣點(diǎn),是開發(fā)商針對不同市場細(xì)分和市場需求而推出的差異化產(chǎn)品?？梢哉f,教育地產(chǎn)不可能成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前乃至以后市場的支撐點(diǎn),這個支撐點(diǎn)歸根結(jié)底是產(chǎn)品品質(zhì)本身的提高,以及如社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等一系列方面的完善。而教育地產(chǎn),可以說是撬動這個市場的一根杠桿,但絕對不是房地產(chǎn)行業(yè)的支點(diǎn)。

 

　　教育地產(chǎn)應(yīng)切實(shí)提供服務(wù)

　　本刊:教育地產(chǎn)作為一種資源配套,應(yīng)該如何加以建設(shè)？

　　況偉大:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時,不管是整合項(xiàng)目周邊的教育資源,還是積極引進(jìn)教育資源,受益的都是業(yè)主。這是一種資源的合理利用,是一種整合優(yōu)勢,理應(yīng)得到鼓勵和扶持。開發(fā)企業(yè)在引進(jìn)教育資源的同時,應(yīng)該切實(shí)為業(yè)主著想,而不能只是以此為炒作的噱頭,為簡單的賣點(diǎn)。

　　教育資源具有稀缺性、社會性,教育質(zhì)量的好壞制約著這種資源最大化的發(fā)揮。同時,教育資源還具有一定的提升作用,大多數(shù)具有更高的提升空間。教育資源只要利用好,精心建設(shè),是能提供很大的便利性的。在對待教育地產(chǎn)的問題上,開發(fā)商要以提高教育、教學(xué)標(biāo)準(zhǔn)為前提下,實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目的良性互動。而購房者則要仔細(xì)選擇,不可因虛假宣傳而上當(dāng)受騙,在購買之前一定要謹(jǐn)慎。