就算房地產(chǎn)市場泡沫不能算是次貸危機和我們現(xiàn)在面臨的在更大范圍內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟危機的根本原因,肯定也是一個主要的原因。那種認(rèn)為不動產(chǎn)價格只會永遠向上漲,而且是年復(fù)一年節(jié)節(jié)攀升的看法,制造出了一種虛假繁榮的氛圍,使放貸人和金融機構(gòu)降低了貸款的準(zhǔn)入門檻,弱化了針對可能出現(xiàn)的違約情況的風(fēng)險管理?，F(xiàn)在,我們擔(dān)心的違約現(xiàn)象出現(xiàn)了,不僅規(guī)模巨大,而且還具有傳染性。

　　這個泡沫的破滅帶動了全美乃至全球經(jīng)濟文明的另外一些方面出現(xiàn)了一連串的變化,這些變化正在引起人們的密切關(guān)注。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒住宅價格指數(shù)——我有幸參與了該指數(shù)的設(shè)計——公布的數(shù)據(jù),自2006年的頂峰算起,以扣除通脹因素的實際價格計算的美國住房價格已經(jīng)下降了將近15%。在某些城市和地區(qū),真實跌幅已經(jīng)達到25%甚至更多。

到危機結(jié)束前,某些城市和地區(qū)的真實住房價格與近期的歷史最高點位相比較,甚至可能會出現(xiàn)高達40%-50%的跌幅。這么巨大的價格下跌幅度將使美國的經(jīng)濟體系面臨嚴(yán)峻的考驗?，F(xiàn)在已經(jīng)記錄在案的這些幅度相對還較小的價格下跌,在為數(shù)眾多的按揭貸款人中引發(fā)了比例還不算太大的按揭拖欠危機,不過,與將來可能會逐漸顯現(xiàn)的嚴(yán)重后果相比,目前對發(fā)行、持有這些按揭以及為這些按揭提供保險的金融機構(gòu)所產(chǎn)生的影響可能還微不足道。

　　大多數(shù)對沖基金基本上都是高度杠桿化的,資產(chǎn)價值的進一步下滑會將那些現(xiàn)在看起來貌似強大的基金深深地按進水里,而這些基金的破產(chǎn)又會反過來對銀行和其他金融機構(gòu)施加更大的壓力。我們現(xiàn)在看到的在美國出現(xiàn)的危機可能只是即將到來的更大問題的最初前兆。正當(dāng)我們滿懷希望地把次級抵押貸款問題當(dāng)做一部單本劇看待,認(rèn)為大結(jié)局馬上就要到來的時候,事實上它很可能只是一部長篇悲劇的第一集。

　　2004年,我著手寫作《非理性繁榮》的第二版,準(zhǔn)備對內(nèi)容做必要的更新,并將這本主要講20世紀(jì)90年代股票市場繁榮的書,加入21世紀(jì)初房地產(chǎn)繁榮的內(nèi)容。當(dāng)時,我打算在書里對住房市場的長期情況做一個分析。

　　讓我大吃一驚的是,我問過的所有人都說,根本沒有住房價格長期走勢的任何數(shù)據(jù)——美國的沒有,其他任何國家的都沒有。這是一個非常發(fā)人深省的現(xiàn)象。如果說房地產(chǎn)繁榮是一件如此美妙的經(jīng)濟盛事,你能否想象得到,居然沒有任何人關(guān)心類似的事情以前是否發(fā)生過,產(chǎn)生過什么樣的后果。非常讓人疑惑不解的一個事實是,似乎根本沒有誰對30年來或之前發(fā)生過什么有一丁點兒的興趣。這是人類行為方面的一個活生生的教訓(xùn),也是人類本性反復(fù)無常的有力注解。很明顯,沒有任何人認(rèn)真評估過房地產(chǎn)市場的真實價值,以及房地產(chǎn)市場過度投機可能產(chǎn)生的潛在殺傷力。

　　我還發(fā)現(xiàn),在20世紀(jì)前后的不同時間段里,經(jīng)濟學(xué)家確實曾經(jīng)先后建立過一些住房的價格指數(shù),但都是些相對比較短期的價格指數(shù)。一直到最近的這幾十年間,都沒有人能以實時的方式來提供這些數(shù)據(jù)。因此,早期的價格指數(shù)只能算是一些歷史數(shù)據(jù)的孤立碎片。

　　在這種情況下,我開發(fā)了自己的美國現(xiàn)有住房價格指數(shù),時間跨度一直向前追溯到1890年。我所采用的方式是把各種已有的看起來質(zhì)量最高的那些數(shù)據(jù)系列組合在一起。我只選擇那些為提供標(biāo)準(zhǔn)的、沒做過任何改變的房子的估值而設(shè)計的指數(shù),以便價格指數(shù)能夠真實反映投資者投資住房所能獲得的收益,同時又不受隨著時間推移出現(xiàn)新建房子越來越大、越來越好的正常趨勢的影響。在著手這個工作的時候,我根本無法找到1934-1953年間的任何數(shù)據(jù),因此,我只能請我的研究助手們根據(jù)舊報紙上刊登的售房廣告所標(biāo)出的價格,自己列表來彌補這段空白。這段時期現(xiàn)在仍然是我的指數(shù)中最薄弱的環(huán)節(jié),但對我來說,為彌補這段空白,我已經(jīng)盡了自己最大的努力。

　　在《非理性繁榮》第二版(2005年版)中,我給出了1890-2004年間真實(已按消費價格通脹率進行過修正)的住房價格指數(shù),同時還有建筑成本、美國人口數(shù)量以及長期利率等數(shù)據(jù)。當(dāng)時,在《非理性繁榮》第二版中我曾經(jīng)這樣說過——這個階段的房價看上去相當(dāng)反常,就像是“剛剛發(fā)射的火箭”。美國總體的住房價格在1997年到2006年的高峰期間上漲了85%。住房的價格顯然不可能隨表中其他變量的變化而調(diào)整,因此看起來就像是火箭要掉回到地球上。最新的數(shù)據(jù)表明房價出現(xiàn)了慘烈的暴跌?；鸺呀?jīng)開始下墜,見頂后的崩盤根本沒有辦法用其他變量出現(xiàn)任何重大改變來解釋。

　　住房價格與建筑成本比值在2006年市場加速沖頂?shù)臅r候出現(xiàn)急劇上揚,同時,住房價格與房租比值、住房價格與個人收入比值也同樣急劇上揚。現(xiàn)在,這些數(shù)據(jù)下降了。住房價格與經(jīng)濟基本面的這種錯位現(xiàn)象,很清楚地表明經(jīng)濟形勢極不穩(wěn)定;同時也說明,在價格進行大規(guī)模修正之前,問題不可能得到根本性的解決。這基本符合一般經(jīng)濟學(xué)規(guī)律的特性——盡管短期內(nèi)也許會背離,但在長期條件下,規(guī)律最終總是要表現(xiàn)出其神圣的不可違背的一面來。