近日，上海市出臺(tái)《首次購(gòu)房證明告知單》，第一次對(duì)“首套房”做出官方界定：一是買(mǎi)房人年滿18周歲；二是所購(gòu)房為90平方米及以下的普通住房；三是購(gòu)房者名下沒(méi)有單獨(dú)或與他人共同購(gòu)買(mǎi)的住房。不過(guò)，與父母一起購(gòu)買(mǎi)、按照房改政策購(gòu)買(mǎi)或通過(guò)繼承遺產(chǎn)、拆遷安置獲得的住房并未列入“首套房”范圍。

　　同時(shí)，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)亦獲松綁。根據(jù)規(guī)定，單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)單套總價(jià)245萬(wàn)元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間單套140萬(wàn)元、外環(huán)線以外單套98萬(wàn)元以下的住房均被納入“普通住房”之列。

　　“這是上海市第一次以官方發(fā)文的形式明確首次購(gòu)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了政府對(duì)樓市的調(diào)控意圖更傾向于解決民生問(wèn)題。在過(guò)去幾年的宏觀調(diào)控中，改善型需求一直是被列為抑制對(duì)象的?！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿說(shuō)。

 

二手房“普通化率”劇增

　　隨著11月1日新政執(zhí)行首日的到來(lái)，上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、首次購(gòu)房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)最為關(guān)鍵的界定標(biāo)準(zhǔn)紛紛出臺(tái)。從標(biāo)準(zhǔn)的界定范圍來(lái)看，可以享受相關(guān)稅收優(yōu)惠的住房較之前有了較大范圍的擴(kuò)展。

　　據(jù)施宏睿介紹，若執(zhí)行新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)環(huán)線區(qū)域的二手市場(chǎng)中普通住宅的比例將大幅提高。

　　其中，內(nèi)外環(huán)間上升比例最大，接近90%；而外環(huán)以外的比例提升最小，增長(zhǎng)幅度只有10%左右。從整體比例來(lái)看，普通住宅占住宅總量的比例達(dá)到85%以上。

　　“這很符合市場(chǎng)對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)期，將直接活躍二手房交易市場(chǎng)?！笔┖觐Ｕf(shuō)。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部對(duì)第三季度上海市二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，三環(huán)線符合原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的成交比例較低，特別是在三環(huán)線中成交占主體地位的內(nèi)外環(huán)間，符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的成交量不足總成交量的一半。整體上來(lái)看，符合原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅只占整個(gè)二手住宅成交量的一半左右。

　　“考慮到實(shí)際成交中存在比較普遍的做低房?jī)r(jià)的行為，實(shí)際符合原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房源所占比例會(huì)更低?！笔┖觐Ｕf(shuō)。

　　與二手房市場(chǎng)高達(dá)85%的“普通化率”有所不同，新房住宅市場(chǎng)的“普通化率”并不是那么高。特別是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，普通住宅新舊標(biāo)準(zhǔn)的差異僅為3個(gè)百分點(diǎn)，可以說(shuō)影響甚微。相比于內(nèi)環(huán)以內(nèi)，新房在內(nèi)外環(huán)間以及外環(huán)以外的“普通化率”較高，達(dá)到60%~70%。

 

　　回暖尚需時(shí)日

　　與普通住房標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)出臺(tái)的首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，雖然沒(méi)有像前者涉及范圍那么廣，但對(duì)于首次置業(yè)及改善型置業(yè)的購(gòu)房者也產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響。

　　事實(shí)上，上海普通房標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，樓市出現(xiàn)了短暫的回暖。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，外環(huán)沿線受普通房標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的影響較大，市場(chǎng)較為活躍。

　　但是，局部繁榮并不能掩蓋整體低迷。

　　近日來(lái)，中環(huán)以內(nèi)的多數(shù)區(qū)域市場(chǎng)反應(yīng)平淡。對(duì)于目前的現(xiàn)狀，戴德梁行研究部有關(guān)人士表示，目前上海樓市房屋均價(jià)與去年同期相比仍有20%左右的漲幅，因此下調(diào)空間仍然存在。

　　佑威房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主任薛建雄表示，當(dāng)前受股市縮水、加薪預(yù)期下滑及CPI可能重新出現(xiàn)反彈等多重因素的影響，消費(fèi)者的可支配收入呈現(xiàn)下滑局面。但在央行多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，市場(chǎng)流動(dòng)性已經(jīng)得到改善。

　　薛建雄預(yù)計(jì)，在貨幣政策逐步到位后，2009年市場(chǎng)將出現(xiàn)首輪回暖。但是，“回暖并不意味著價(jià)格會(huì)重新回到大幅上揚(yáng)的軌道”。

　　“從今年8月份開(kāi)始，深圳樓市開(kāi)始了第三波調(diào)整，北京樓市先于上海開(kāi)始降價(jià)。而上海從9月份才開(kāi)始量?jī)r(jià)齊跌，所以結(jié)束調(diào)整也會(huì)晚于其他幾個(gè)城市。”易居研究所副所長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。他認(rèn)為，明年第二季度上海可能進(jìn)入價(jià)格盤(pán)整，成交量將反彈。

　　“至于何時(shí)價(jià)格止跌回暖，成交量快速上升，這與宏觀經(jīng)濟(jì)的變化有關(guān)。如果稍稍考慮到世博會(huì)的因素，2010年回暖的可能性較大?！睏罴t旭說(shuō)。