盡管央行公布房貸新政已逾一周，但各家銀行的實(shí)施細(xì)則卻出臺(tái)緩慢，僅農(nóng)行、交行、光大、招行和建行出臺(tái)了細(xì)則，但“細(xì)則不細(xì)”讓房貸市場(chǎng)冷冷清清。

 

　　光大撤下房貸細(xì)則

　　繼農(nóng)行上演房貸細(xì)則24小時(shí)內(nèi)“掛上——撤下——掛上”的一波三折后，光大銀行總行也于上周下發(fā)緊急通知，全面叫停于10月底試出臺(tái)的房貸實(shí)施細(xì)則。由于銀監(jiān)會(huì)近日通知，要求優(yōu)惠僅限于首次貸款買房，因此光大之前實(shí)施的“對(duì)于第二套房(此前在銀行有一筆未結(jié)清房貸)，首付比例也能低至20%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受82%的優(yōu)惠”面臨巨大壓力。

 

　　細(xì)則不細(xì)貸款者無(wú)所適從

對(duì)如何界定“普通自住房和改善型普通自住房”，招行、光大以“90平方米以下”進(jìn)行了初步劃分，農(nóng)行、交行、建行則無(wú)明確規(guī)定。對(duì)老客戶能否從85折轉(zhuǎn)成7折利率優(yōu)惠，僅有農(nóng)行作出明確說(shuō)明，其他銀行均未在細(xì)則中作出規(guī)定。

　　對(duì)銀行業(yè)內(nèi)表示醞釀放松的二套房的貸款政策，也僅有光大銀行率先提供優(yōu)惠，但也隨著細(xì)則的叫停而“夭折”，其余銀行都沒有作出說(shuō)明。此外，大多數(shù)銀行在細(xì)則出臺(tái)時(shí)同時(shí)強(qiáng)調(diào)“還要完善”或“未最終定稿”，這便帶來(lái)了巨大的想像空間，也更讓人無(wú)所適從。

 

　　房貸新政讓銀行無(wú)利可圖

　　商業(yè)銀行的主要盈利模式是賺取貸款利息減去存款利息產(chǎn)生的利差。按新政優(yōu)惠7折，使商行的貸款利率低于存款利率，商行自是不會(huì)賠本賺吆喝。按現(xiàn)行5年期貸款利息7.47%、5年期存款利息5.58%計(jì)算，兩者之間利差為1.89%。而央行個(gè)貸新政給5年期貸款利息打7折為5.229%，較5年期存款利息低0.351%。貸款利息已低于存款利息，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)根本無(wú)利可圖。且央行兩個(gè)月內(nèi)三次降息，但實(shí)際幅度均小于市場(chǎng)預(yù)期，所以再次降息的傳聞不絕于耳。在降息通道中央行推出的房貸新政本就是畫蛇添足，貸款者都在等待新一輪的降息，所以房貸市場(chǎng)冷清也就在情理之中。

 

　　各地自救收效甚微警惕金融風(fēng)險(xiǎn)

　　而早在中央出手之前，各地方政府早已經(jīng)開始自救，西安、杭州、上海、廈門等地早已出臺(tái)不同程度的救市措施，包括提高補(bǔ)貼、下調(diào)貸款利率。上周北京也加入到救市大軍之中，將住房公積金最高額度由60萬(wàn)元升至80萬(wàn)元。而由于大多數(shù)持幣待購(gòu)的人預(yù)期房?jī)r(jià)還將下跌，所以政府的救市短期內(nèi)不會(huì)扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)。

　　消費(fèi)者的購(gòu)買力是關(guān)鍵因素，如果消費(fèi)者沒有相應(yīng)的購(gòu)買力，即使政府出臺(tái)再多的救市措施，住房市場(chǎng)也很難回暖。這需要政府有意識(shí)地引導(dǎo)，可以考慮提高個(gè)稅起征點(diǎn)以及放松貨幣政策。

　　值得注意的是，“救市”政策可能會(huì)加大金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)下跌，會(huì)引發(fā)銀行的不良貸款，2007年美國(guó)的次貸危機(jī)就是如此，這也正是政府急于“救市”的重要原因。但在目前情況下，房市走勢(shì)很難改變，讓更多的銀行資金參與“救市”，則不僅不能緩解金融風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)引發(fā)更加嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。前幾年，為信貸資金安全，我國(guó)提高了房貸的首付比例?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)比前幾年高了很多，風(fēng)險(xiǎn)自然也大了很多，但卻要降低首付比例，風(fēng)險(xiǎn)也就可想而知了。