救市路線圖已經(jīng)在國家層面劃定，但各方的爭議并未停息。

    10月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在接受本報專訪時表示：“僅僅將房市新政理解為救市是有局限的，因?yàn)樗婕暗礁嗟漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢?！?o:p>

　　中國房地產(chǎn)報：千呼萬喚之下，國家層面的房地產(chǎn)救市政策終于出臺，雖然還有很多人認(rèn)為這“救得還不夠”。

秦虹：單純把這次政策出臺理解為“救市”是有局限的。歷來房地產(chǎn)政策都和宏觀大局密切相關(guān)。過去如此，今天亦如此。

　　什么是大局？首先，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行是大局。房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重較大、增速快，維系著上下游幾十個產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和價格。過去幾年，國家經(jīng)濟(jì)面臨過熱危險，房地產(chǎn)調(diào)控不可避免。如今我國經(jīng)濟(jì)步入下行通道，通過刺激購房消費(fèi)來拉動內(nèi)需亦是必然。房地產(chǎn)業(yè)可以實(shí)現(xiàn)投資、消費(fèi)的雙重拉動，對內(nèi)需帶動的效果最大也是最快的。

　　此外，金融的穩(wěn)定安全、社會的穩(wěn)定以及資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展亦是大局。所以，仍然需要控制房地產(chǎn)鏈上的各種金融風(fēng)險，抑制投機(jī)行為，鼓勵緊湊、集約型的住房消費(fèi)模式。

　　中國房地產(chǎn)報：從政策的內(nèi)容是否可以獲得這樣一個訊號：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從過去的“緊”開始向“松”轉(zhuǎn)變？

　　秦虹：應(yīng)該說是由“從緊”變?yōu)椤跋鄬捤伞?。從政策?nèi)容來看，既關(guān)注民生，又強(qiáng)調(diào)內(nèi)需，是一個適度、靈活的政策，適應(yīng)了當(dāng)前宏觀形勢的變化。

　　另一方面，政策還更多地體現(xiàn)了連續(xù)性。第一，強(qiáng)調(diào)“首次購房”，這背后的含義是堅(jiān)持抑制投機(jī)行為；第二，政策焦點(diǎn)始終沒有脫離“小戶型普通商品房”；第三，著重強(qiáng)調(diào)“保障房建設(shè)”。這些政策導(dǎo)向非常明確，更加關(guān)注中低收入家庭和正常、合理的住房消費(fèi)需求。

　　中國房地產(chǎn)報：此前多方期望的開發(fā)信貸和開發(fā)稅費(fèi)并未松動，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是“救購房者不救開發(fā)商”，您如何理解？

　　秦虹：當(dāng)前國家保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重心是擴(kuò)大內(nèi)需，這里包括投資和消費(fèi)兩個部分。在房地產(chǎn)市場層面，中央將重點(diǎn)放在鼓勵消費(fèi)這個環(huán)節(jié)，政策內(nèi)容有利于進(jìn)一步挖掘市場的消費(fèi)潛力。如果市場成交量回暖，對房企的發(fā)展也會形成良性循環(huán)。

中國房地產(chǎn)報：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未來還應(yīng)出臺更多的救市政策，畢竟今年的房地產(chǎn)市場形勢確實(shí)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)折。

　　秦虹：今年市場的變化有一個“主動回調(diào)”的因素?？v觀過去幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，2007年是非常態(tài)的一年，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到歷史最高水平。這樣過熱的市場表現(xiàn)，無論從政策面還是市場本身來看，都是不可持續(xù)的。

　　如果將今年的指標(biāo)和去年相比，自然會得出一個較差的數(shù)據(jù)，但并不意味市場就真的出現(xiàn)重大危機(jī)。今年1至9月，全國商品房成交面積達(dá)4萬平方米，雖然同比去年下降了15%，但仍比2006年有所增長。這充分說明我國房地產(chǎn)市場發(fā)展空間依然較大，很多中部地區(qū)或中小城市存在更多可挖掘的消費(fèi)潛力。

中國房地產(chǎn)報：是不是可以這樣理解，當(dāng)前所謂的房地產(chǎn)救市，其實(shí)是搭了宏觀經(jīng)濟(jì)“保增長”的車？

　　秦虹：如果今年我國宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)明顯下滑的態(tài)勢，房地產(chǎn)需不需要出臺短期的刺激政策確實(shí)值得商榷。但是長期以來，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)過重，無論市場好壞都轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，增加了購房負(fù)擔(dān)，不利于市場流通，必須改革。如今政策減免了部分消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，也屬于長期制度建設(shè)的一個方面。

　　中國房地產(chǎn)報：那是否不必對房地產(chǎn)市場走勢有任何擔(dān)憂？

　　秦虹：不能簡單地這么說，必須注意市場還有一個“被動服從”的因素。可以看到，今年的“金九銀十”沒有出現(xiàn)，下半年的銷售走勢持續(xù)下滑，回調(diào)的幅度加大，這是因?yàn)槭艿礁嗟耐鈬蛩赜绊?。目前國際金融動蕩余波未定，資本市場持續(xù)低迷，整體經(jīng)濟(jì)面臨下行的局面，人們的消費(fèi)信心不足，消費(fèi)預(yù)期不穩(wěn)定，首當(dāng)其沖便是壓縮住房這一最大的消費(fèi)。這是必須持續(xù)關(guān)注的。

　　以保障房建設(shè)彌補(bǔ)投資缺口 中國房地產(chǎn)報：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然要刺激購房消費(fèi)，就不應(yīng)該限制投資投機(jī)性需求，比如應(yīng)該解禁第二套房貸的限制。

　　秦虹：從本次政策內(nèi)容可見，中央抑制樓市投機(jī)行為的政策取向并沒有變化。事實(shí)上，當(dāng)前抑制樓市投機(jī)同樣需要特別重視。目前市場處于下行通道，未來一旦走勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，首先進(jìn)入市場的可能就是投機(jī)者逢低抄底。普通購房者和投機(jī)者相比永遠(yuǎn)是競爭力不足的，這時如果放松對投機(jī)行為的限制，整個市場的理性回調(diào)就不會讓普通購房者受益。

　　中國房地產(chǎn)報：但就目前各地看來，刺激購房消費(fèi)的新政似乎沒有起到明顯效果。

　　秦虹：政策效果的呈現(xiàn)需要一定的時間。而且，在這一次政策調(diào)整當(dāng)中，相對于宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)仍是一個局部。政策的目的并不是為了刺激房地產(chǎn)，而是為了借此穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)。要說真正有效的救市，必須先保證宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，消費(fèi)者才會放心購房。

　　中國房地產(chǎn)報：目前許多房企縮減開工量，投資的萎縮會不會帶來整個上下游產(chǎn)業(yè)的萎縮？

　　秦虹：房地產(chǎn)市場的投資量由市場決定，目前房企縮減開工量的真正原因是購買力不足。在當(dāng)前樓市低迷、觀望情緒濃厚的情況下，單純?nèi)ス膭铋_發(fā)投資，只會進(jìn)一步拉大住房供需比，這對市場的調(diào)整沒有好處也不現(xiàn)實(shí)。

　　那么，由于市場萎縮所帶來的投資缺口誰來彌補(bǔ)？只有通過政府加大保障房建設(shè)的力度——這在此次政策中亦有明確表述。這不僅履行了政府的公共服務(wù)職能，也可以維持房地產(chǎn)投資增速的穩(wěn)定，對上下游產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也有積極的作用。