中央政府部門調(diào)整住房消費政策之后，樓市依舊維持觀望、低迷的形態(tài)，令人悲觀。但業(yè)內(nèi)有關(guān)專家大膽預(yù)測，在中央和地方政府的救市政策合力作用下，在房地產(chǎn)自身供求關(guān)系的影響下，我國房地產(chǎn)市場整體將于2009年7月趨于平穩(wěn)。

 

　　政府為什么出手救樓市？

　　今年1~9月，中國GDP同比增長9.9%，其中一季度同比增長10.6%，二季度增長10.1%，三季度僅增長9%。按照這種下滑的形勢，四季度增長9%難保。

　　2008年經(jīng)濟保持9%以上的增長基本沒有問題，但關(guān)鍵是2009年。借鑒2008年的做法，要尋找新的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長起著巨大的支撐作用。

21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)高級分析師孟奇說，房地產(chǎn)投資本身占固定資產(chǎn)投資近1/4，對投資拉動很大；而房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的帶動作用十分明顯，最多可影響60個行業(yè)的發(fā)展；住房消費還是居民消費的重要組成部分——這三個方面很有說服力地表明，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長影響幾乎是不可替代的。

　　專業(yè)人士也分析，中央政府部門在10月22日晚上宣布調(diào)整住房消費政策，正是以上邏輯的體現(xiàn)。

　　而房地產(chǎn)在多年的調(diào)控政策累積效應(yīng)下，2008年進入了深度調(diào)整。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測和有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出以下特點：

　　第一，房地產(chǎn)投資增幅回落。

　　第二，商品房銷售連續(xù)出現(xiàn)負增長，創(chuàng)造了近10年來連續(xù)負增長時間最長的紀錄。

　　第三，房價增幅放緩，今年二季度以來，同比漲幅幾乎是逐月下降。從抽樣的平均統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，全國房價今年8月起，環(huán)比出現(xiàn)下降。

　　第四，相關(guān)行業(yè)受到影響，如鋼鐵、水泥等產(chǎn)量的增幅迅速下滑或出現(xiàn)負增長。

　　第五，全國多數(shù)城市土地供應(yīng)計劃沒有完成，房地產(chǎn)新開工面積負增長，很多地產(chǎn)大鱷都已宣布將大幅減少今年下半年的商品房新開工面積和竣工面積。

 

　　房地產(chǎn)調(diào)整何時結(jié)束

　　孟奇結(jié)合21世紀不動產(chǎn)對全國和各地樓市的監(jiān)測情況，對未來房地產(chǎn)市場謹慎地表達了以下觀點：

　　一、房價走勢。普遍認為，2007年10月之前的房價，全國平均高估了約30%。北京最具代表性，其房價差不多就是被整體高估了約30%。今年實際下跌了約10%~15%，預(yù)計平均還有5%~10%的下跌空間。

　　我們估計還需要8~9個月的時間來消減剩余的房價泡沫，即到2009年7月左右，房價會達到一個相對平衡點，之后會結(jié)束下跌，呈現(xiàn)一種恢復(fù)性的很平緩的上漲態(tài)勢，但2009年7月后至少半年內(nèi)的房價實際漲幅不會超過GDP增幅。

　　二、商品房成交量。在中央政府部門和地方政府的現(xiàn)有救市政策引導(dǎo)下，一部分剛性需求，經(jīng)過一段時間的猶豫和觀望后，會試探性地進入市場，減緩銷售量負增長的幅度。

　　但救市政策不會立即改變房地產(chǎn)市場的調(diào)整形態(tài)，因為樓市與整個經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費信心有密切關(guān)系。

　　三、宏觀經(jīng)濟走勢。在強大的政府投資力量推動下，預(yù)計2009年中國經(jīng)濟增長仍可達9%的水平。

　　同時，各國政府今年救助、扶持金融機構(gòu)的政策，到2008年三季度，會逐步看到部分成果。而世界的金融形勢也可能于明年年底基本穩(wěn)定。

　　明年，中央將會加大并要求地方政府增強對保障性住房的投資建設(shè)，但有兩點值得注意：一是，2008年土地收入的減少，使得地方投資建設(shè)保障性住房的積極性大大降低；二是，2007年承諾并實施的保障性住房建設(shè)，2009年到了竣工高峰期，一方面它分流了部分商品房購房人群，另一方面保障性住房也會從平均價格上攤薄房價。