停工成為2008年中國(guó)樓市繼降價(jià)潮之后，又一“關(guān)鍵詞”。近日,萬(wàn)科在京、滬、深等地，都出現(xiàn)了項(xiàng)目停工的情形。作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科的舉動(dòng)頗有標(biāo)桿意義，保利地產(chǎn)(600048,股吧)、南京棲霞建設(shè)(600533,股吧)等企業(yè)紛紛效仿。房企“停工”是因資金短缺所致，還是期望通過(guò)減少明年乃至后年的市場(chǎng)供應(yīng)量，從而改變市場(chǎng)供求關(guān)系？

 

　　案例

萬(wàn)科部分項(xiàng)目停工

　　對(duì)于萬(wàn)科出現(xiàn)項(xiàng)目停工的情況，萬(wàn)科公關(guān)部門解釋是 “規(guī)劃設(shè)計(jì)”改變所致。然而，更多的業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，真正的原因是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)策略的調(diào)整。萬(wàn)科認(rèn)為，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況調(diào)整開(kāi)、竣工計(jì)劃，能使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場(chǎng)需求類型更匹配，使推盤(pán)計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，合理控制存量房規(guī)模，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　根據(jù)萬(wàn)科3季度的報(bào)告，在上半年減少165萬(wàn)平方米開(kāi)工面積的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科將再減110萬(wàn)平方米的開(kāi)工面積，全年開(kāi)工面積只有570萬(wàn)平方米左右。

　　作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科的舉動(dòng)頗有標(biāo)桿意義，其他企業(yè)紛紛效仿。

　　保利地產(chǎn)3季度季報(bào)顯示，3季度開(kāi)工面積為165.3萬(wàn)平方米,同比下滑9%,竣工面積僅7.88萬(wàn)平方米,同比下滑37.8%,1~9月總竣工面積51.88萬(wàn)平方米,僅完成年度計(jì)劃的15%。南京棲霞建設(shè)也下調(diào)了新開(kāi)工面積，由120萬(wàn)平方米下調(diào)到62萬(wàn)平方米?！　?SPAN lang=EN-US>

 

　　原因

　　資金投向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

　　資金緊張是停工的最大誘因

　　“資金緊張是造成開(kāi)發(fā)商停工的最大誘因。”五合國(guó)際五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，尤其是那些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量較多，往往會(huì)重點(diǎn)選擇開(kāi)發(fā)前景相對(duì)較好的幾個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其他的項(xiàng)目就有可能因得不到資金而暫時(shí)停工。

　　據(jù)他介紹，此前很多項(xiàng)目都由建筑公司墊資進(jìn)行初期建設(shè)，但在目前經(jīng)濟(jì)大勢(shì)不佳、樓市持續(xù)低迷的背景下，大部分建筑公司不愿意墊資，這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商需要更多的自有資金投入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此部分項(xiàng)目停工成為必然。

　　根據(jù)第3季度季報(bào)，天相投資對(duì)萬(wàn)科、華僑城等30家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力仍然較大，30家公司平均每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.81元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.40%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的負(fù)債率的均值為48.85%。

 

存量房同比增長(zhǎng)59.22%

　　資金緊張只是造成項(xiàng)目停工的表面現(xiàn)象，市場(chǎng)銷售低迷才是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商停工的內(nèi)因?！笆袌?chǎng)行情不好的時(shí)候，房子賣給誰(shuí)??？還不如等行情好的時(shí)候，再造房子呢！”上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)經(jīng)理這樣解釋項(xiàng)目停工的原因。

　　鄒毅也介紹說(shuō)，停工的項(xiàng)目主要出現(xiàn)在銷售情況不佳的區(qū)域。此前萬(wàn)科在京、滬、深等地停工的項(xiàng)目，都是當(dāng)?shù)劁N售欠佳、樓價(jià)大幅度下跌的區(qū)域。

根據(jù)天相投資的統(tǒng)計(jì)，截至2008年9月末，30家房地產(chǎn)上市公司的存量房總額為4583億元，同比增長(zhǎng)59.22%，在目前銷售較為低迷的市場(chǎng)形勢(shì)下，消化這些存量房帶來(lái)的銷售壓力較大。

　　在易居房地產(chǎn)研究院政策研究所副所長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，暫停或者放慢施工速度可以讓開(kāi)發(fā)商選擇一個(gè)更好的時(shí)機(jī)上市銷售，避免項(xiàng)目滯銷帶來(lái)的困境?！　?SPAN lang=EN-US>

 

　　影響

　　停工難改供求格局

　　停工不會(huì)被處罰

　　國(guó)土資源部出臺(tái)的 《閑置土地處置辦法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)于停工或者暫緩建設(shè)的項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致政府部門嚴(yán)厲出手，處以重罰，沒(méi)收土地呢？

　　鄒毅認(rèn)為“不會(huì)”。一是目前市場(chǎng)土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，政府部門即使將土地收回，短期內(nèi)也找不到買主。因此各地方政府對(duì)上述規(guī)定執(zhí)行較松。二是政府規(guī)定中只是說(shuō)不開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目停工就會(huì)被罰款或無(wú)償收回，但并沒(méi)有規(guī)定已施工的項(xiàng)目何時(shí)建成，開(kāi)發(fā)商只要施工，就不在上述規(guī)定的處罰之列。

　　這就給了很多開(kāi)發(fā)商打“擦邊球”的機(jī)會(huì)。不建房會(huì)被罰款或無(wú)償收回，但停工卻可以不受處罰。

 

停工難“造”地產(chǎn)“牛市”

　　2005年、2006年，上海在第一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，也曾出現(xiàn)了項(xiàng)目銷售乏力、施工減少的情況，這也導(dǎo)致2007年的住宅供應(yīng)量大幅度銳減，并因?yàn)楣┎粦?yīng)求而產(chǎn)生了一輪房地產(chǎn)銷售的“牛市”。

　　因此，有業(yè)內(nèi)人士希望通過(guò)減少開(kāi)工、施工面積和停工、緩工，減少明年乃至后年的市場(chǎng)供應(yīng)量，而重現(xiàn)2007年的房地產(chǎn)“牛市”。但是，在很多人看來(lái)，那純屬幻想。“供應(yīng)減少的同時(shí)，需求也在減少?！鄙虾ＧС峭顿Y管理有限公司劉承健認(rèn)為。

楊紅旭進(jìn)一步指出，即使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都停工減產(chǎn)，目前供大于求的市場(chǎng)格局也難以從根本上得到逆轉(zhuǎn)。本輪的樓市調(diào)整至少要用三到四年時(shí)間，想僅僅依靠行業(yè)整體停工、減產(chǎn)，就使市場(chǎng)恢復(fù)原樣，基本上很難。　　

 

　　分析

　　初期停工損失最小

　　“如果項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行到主體工程施工建設(shè)階段，此時(shí)停工，開(kāi)發(fā)商要遭受很大的損失?！编u毅介紹，在不同施工階段，造成的損失是不同的。在項(xiàng)目完成設(shè)計(jì)規(guī)劃審批時(shí)，剛剛完成物料采購(gòu)等工作，此時(shí)停工所受的損失相對(duì)較小。如果到了主體工程施工階段，開(kāi)發(fā)商通常已在前期投入了大量的資金，這時(shí)停工就會(huì)遭遇非常大的損失。

　　不過(guò)，如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)，由于其后續(xù)的裝修工程施工需要花費(fèi)的資金達(dá)到4000~8000元/平方米，選擇在主體工程施工階段停工，遭受的損失也會(huì)相對(duì)小一些。

　　由于項(xiàng)目施工越接近竣工，遭受的損失就越大。因此目前大部分停工項(xiàng)目，主要都是還未正式開(kāi)建的。此前，萬(wàn)科在上海停工的城花新園項(xiàng)目，就是商鋪和會(huì)所部分正在施工，住宅部分尚未開(kāi)建。