蕪湖電視臺源于地產(chǎn)的廣告費(fèi)用較去年同期下降了20%——這個被開發(fā)商看好的二三線標(biāo)本城市，市中心房價已下跌近4%，土地出讓量從2007年的近5900多畝驟減至2008年的169畝，碧桂園也參與了退地。

　　事實上，隨著一線城市開發(fā)空間不斷的縮小，二三線城市曾一直為開發(fā)商所看好。

　　基強(qiáng)聯(lián)行在今年4月的一份報告中披露，自2007年年初以來，各大開發(fā)商在二三線城市土地儲備總投資金額約1200億元，涉及土地總面積超過2000萬平方米。其中，國內(nèi)大開發(fā)商占到了60%，如金地、萬科、碧桂園等，而香港和國外的開發(fā)商也分別占到了30%和10%。

近日,在浙江杭州的“投資中國 投資未來”房地產(chǎn)金融峰會上，業(yè)內(nèi)人士更是達(dá)成共識：“二三線城市將是中國房地產(chǎn)未來的贏利點(diǎn)”。然而，當(dāng)下的現(xiàn)實并不樂觀，蕪湖地產(chǎn)的不景氣并不是個例，天津、無錫、南京、長春和長沙等地都出現(xiàn)類似情況。

　　對此，中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，二三線城市仍將是未來的主戰(zhàn)場，開發(fā)空間很大，并且政府會采取以消費(fèi)為主導(dǎo)、嚴(yán)格限制投資的措施；但同時，他們不會延續(xù)一線城市的老路，由于國家政策環(huán)境和金融市場環(huán)境的改變，那條路已經(jīng)死掉了。

　　不過，困境不能忽視。未來幾年，二三線城市房地產(chǎn)能否成為新的贏利點(diǎn)，他們會采取什么樣的路徑等都是值得關(guān)注的問題。為此，《財富時報》記者專訪了知名財經(jīng)評論員葉檀及中金公司行業(yè)分析師白宏煒。

 

　　葉檀：基本格局沒有變

　　CFT：有人說二三線城市是房地產(chǎn)新的贏利點(diǎn)，您怎么看？

　　葉檀：這是市場的選擇，要看資金的流向，是不是有很多大資金，尤其是制造業(yè)的資金撤到了二三線城市，還要看當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，要有投資的基礎(chǔ)，不然不能說是贏利點(diǎn)。

　　而且從現(xiàn)在來看，基本的格局還沒有變。全國的富人買北京、上海等大城市的房子，各省會的富人買省會的大房子，一級一級下來。因為中國是有大中小的積聚效應(yīng)的，大城市還是聚集了最多的財富，中等城市則積聚了當(dāng)?shù)氐母蝗恕Ｋ砸f贏利點(diǎn)在二三線城市的話，目前還看不到。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，二三線城市是他們布局的一個重心，但是現(xiàn)在再去可能也有點(diǎn)晚了。房地產(chǎn)有一個急速拉升的過程，可能2800元/平方米的時候進(jìn)入就可以，如果沒有及時進(jìn)入，短時間內(nèi)就可能漲到6000元/平方米，那時再想投資就不可行了。

　　對于投資者來說，現(xiàn)在有的二三線城市房價也漲到七八千了，差價空間很小。我并不認(rèn)為二三線城市目前有賺取差價的機(jī)會。

　　CFT：一旦二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展起來，會不會延續(xù)一線城市房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡？

　　葉檀：不會走這樣的路。不同的地區(qū)是不一樣的。

　　投資者會根據(jù)資金流入量和投資收益比進(jìn)行分析。像重慶，這兩年房價漲得比較高了，必須在短期內(nèi)賺取差價。也就意味著時間壓縮以后，時間成本也相應(yīng)提高了。有的二三線城市投資額很大，比如說投資500億元，因為現(xiàn)在的開發(fā)模式是整體投資，分幾期工程，所以動用的資金很多，要賺取利潤的話，必須要建高檔房、高價出售才能盡快回籠資金。不然就成雷鋒了。

　　CFT：世界的城市化進(jìn)程的一個模式，首先是積聚，然后輻射，先大城市，然后是中等城市。中國也在城市化進(jìn)程中，那么房地產(chǎn)會不會遵循這樣的發(fā)展模式？

　　葉檀：這是一個純市場化的觀點(diǎn)，如果假設(shè)在中國影響房地產(chǎn)的其他因素都不存在，那么可以遵循這樣的規(guī)律。

　　但是，事實上，在中國房地產(chǎn)市場占據(jù)主導(dǎo)地位的規(guī)律并不是這些市場化的因素，而是地方政府的開發(fā)需求、財政需求以及拉動當(dāng)?shù)?SPAN lang=EN-US>GDP的需求。如果以這些為導(dǎo)向的話，就會出現(xiàn)像杭州、長沙等地的情況，房地產(chǎn)急劇上升、一步到位、調(diào)到高點(diǎn)。投資者要布局的話，只能是在政府還沒有啟動的時候就進(jìn)入，一旦啟動就晚了。

　　CFT：二三線城市的地方政府在中央政府之前就頒布了救市的措施，怎么看待效果？

　　葉檀：地方的房地產(chǎn)救市會起到一定的效果，某些地方的銷量上來了，但是效果不會太好。因為房地產(chǎn)現(xiàn)在基本上處于一個緊縮的周期，周期還沒有走過去。

　　房地產(chǎn)市場要整體上揚(yáng)，基本上取決于幾個方面的因素。第一，經(jīng)濟(jì)景氣之后還需要寬松的貨幣政策和投資環(huán)境；第二，投資收益的部分必須要有保障，面臨的風(fēng)險比較小；第三，寬松的貨幣環(huán)境還需要一個通貨略微膨脹的情況，這樣，房地產(chǎn)的投資效應(yīng)才能夠顯現(xiàn)。

　　現(xiàn)在來看，出臺的政策主要是銀根放松，但是銀根放松不可能改變貨幣環(huán)境和緊縮的周期。我們現(xiàn)在面臨的是緊縮周期，房地產(chǎn)作為實體，它是貶值的而不是升值的。作為投資的收益來說，仍然面臨著不確定性。盡管政府稅費(fèi)下降了，讓利于投資者和購房者的效應(yīng)有所顯現(xiàn)，但是整體而言，讓利并沒有達(dá)到讓購房者馬上購房而放棄觀望的程度。

 

白宏煒：大家也就是說一下

　　CFT：很多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為二三線城市將成為新的贏利點(diǎn)，要加大投資。

　　白宏煒：現(xiàn)在大家也就是說一下吧。地產(chǎn)寒冬對二三線城市的影響比一線城市更大。其實大家都知道像北京、上海這樣的城市房價又能跌到哪里去呢？這里的需求量很強(qiáng)。

　　由于城市不同，二三線城市地產(chǎn)的發(fā)展有差異性。但是，總體來看，與一線城市相比，二三線城市的特點(diǎn)是：相對價格要低、供應(yīng)量要大。但二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長速度和潛力比一線城市要弱。也就是說，量的增長是來自二三線城市的，但是利潤率最好的還是一線城市。

從長期來看，二三線城市確實是房地產(chǎn)今后發(fā)展的重心和增速最高的地方。不過，短期來看，價格和銷售的壓力比一線城市還要大，因為供應(yīng)量短期釋放太多了（這個與土地的供應(yīng)量有關(guān)），過去這兩年大量的土地都來自于二三線城市。

　　CFT：22日財政部發(fā)布通知，給了地方政府很大的自主權(quán)。您認(rèn)為會有怎樣的作用？

　　白宏煒：短期內(nèi)作用有限，各個地方上也做了很多的工作，但是用處不大。

　　房地產(chǎn)取決于經(jīng)濟(jì)的變化，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不好。尤其是珠三角和長三角已經(jīng)明顯感覺到出口的壓力，企業(yè)破產(chǎn)、收入下降直接導(dǎo)致購房的預(yù)期下降。

　　地方政府能做的一方面是減稅，把稅費(fèi)降下來；另一方面就是對開發(fā)商網(wǎng)開一面，比如杭州，延期開發(fā)土地、放寬地價款支付時間等。

　　供應(yīng)方面，政府有兩方面可以做。首先，到2010年不要再供應(yīng)土地，可使土地供應(yīng)量減少，再就是允許開發(fā)商延期開發(fā)或者延期支付地價款。也就是說地方政府站在開發(fā)商的角度維持市場的穩(wěn)定。稅費(fèi)相對較小，真正影響市場的還是利率和收入等問題。所以地方可能在供給方面可以做控制，但在需求方面的影響相對有限。

　　因為需求一方面要受到經(jīng)濟(jì)的變化，宏觀政策比如利率、首付等的影響，還會受到開發(fā)商降價的影響?，F(xiàn)在的價格還是高，價格降低的話需求可能慢慢地就出來了?？傊枨蟮幕貧w、供給增量的減少都需要時間。

　　根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)，在二三線城市，如果以拿到預(yù)售證的項目和現(xiàn)在銷售的面積的比值來看，儲備應(yīng)在20個月左右，至少可以有一年以上的時間來消化存量。

　　CFT：一旦二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展起來，會不會延續(xù)一線城市房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡？

　　白宏煒：對，一樣的。這實際上是一個很大的問題，就是說房地產(chǎn)是很難平穩(wěn)增長的。一般來說，調(diào)控需求就意味著暴漲暴跌，調(diào)整供給房價反而才會穩(wěn)定。

　　如果地方政府不管市場，增加土地供應(yīng)量，開發(fā)商短期內(nèi)可能壓力會大一些，但是長期來看，供給增大，房價反而會在很長時間比如五六年內(nèi)比較穩(wěn)定?，F(xiàn)在如果沒有這樣做的話，可能兩三年內(nèi)又出現(xiàn)暴漲。

　　目前，一線城市的發(fā)展方向以改善性住房為主，而在二三線城市，首次住房、改善性住房同時存在，所以增量會更快，土地釋放量更大。但是從價格角度，受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，二三線城市會出現(xiàn)分化，沿海的快速增長可能會延伸到內(nèi)陸，而如佛山、東莞甚至杭州等地都會進(jìn)入平穩(wěn)的階段。