中國的銀行業(yè)可能很少像現(xiàn)在這樣，會集體面臨一次大的困惑。在三次降息和調(diào)低銀行存款儲備金率之后，它們將不得不承擔(dān)開動經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)的部分代價。

　　為了提振樓市，中央在10月22日終于來了一次“大手筆”。財政部公告，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　這條政策帶給購房人的實惠是明顯的。此前，金融機(jī)構(gòu)對居民首套房房屋按揭貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.85倍，而當(dāng)利率下限調(diào)整為0.7倍之后，以客戶貸款100萬元、10年為例，客戶需要支付的本息總額差達(dá)到7萬元，月供差超過500元。

有人戲稱，這個政策是“中央政府請客，地方政府買單”。其實，在這個政策中，各家商業(yè)銀行成了最大的“買單”人。按照央行的要求，各商業(yè)銀行應(yīng)該在10月27日之前根據(jù)央行總則完成此次房貸調(diào)整政策的細(xì)則擬定工作。然而，銀行似乎并不樂意為這頓大餐來“買單”，沒有一家銀行準(zhǔn)時公布細(xì)則，市場也陷入了迷惘中。

 

　　房貸細(xì)則“捉迷藏”

　　在這期間，銀行業(yè)集體經(jīng)歷了一場思考，銀行的房貸業(yè)務(wù)也幾乎處于暫停狀態(tài)，各房產(chǎn)中介也受到牽連停止辦理業(yè)務(wù)，所有這些都因為在等待銀行的房貸細(xì)則下來。

　　動作最快的是農(nóng)業(yè)銀行，只比央行規(guī)定的日期晚了一天。10月28日，首個商業(yè)銀行房貸細(xì)則出現(xiàn)在農(nóng)業(yè)銀行的網(wǎng)站上。但是，幾小時后，該細(xì)則卻被悄然撤下，農(nóng)行表示細(xì)則還將再做修改。但戲劇性的是，時隔一日，這條消息又重新掛在了農(nóng)行的網(wǎng)上，其細(xì)則一字未改。

　　作為唯一一家沒有上市的商業(yè)銀行，有人分析，農(nóng)行股改掛牌后，想在市場面前“加分”，所以第一個推出了細(xì)則，但可能是接到了銀監(jiān)會的秘密通知，所以被迫撤掉。盡管一上一撤，農(nóng)行仍然成了第一家公布房貸細(xì)則的銀行。只是這個“第一”能不能為它加分還留有懸念。

　　無獨(dú)有偶，10月29日，有消息稱，光大銀行總行對新政執(zhí)行細(xì)則作出明確規(guī)定，符合條件的二套房將給予首付兩成、利率優(yōu)惠18%的貸款政策。11月3日下午，光大銀行總行卻下發(fā)緊急通知，全面叫停住房按揭貸款新政的實施細(xì)則。光大銀行是目前唯一一家對二套房政策松綁的銀行，而這可能恰好是它被叫停的原因。

　　幾乎是不約而同的巧合，又有消息稱，招商銀行(600036,股吧)新房貸細(xì)則已從11月1日起正式實施，但是兩天后，又冒出令人失望的消息，招商銀行稱銀行總行尚未出臺細(xì)則。工商銀行(601398,股吧)一位人士也曾向記者透露，工行的房貸細(xì)則很有可能于11月3日晚上出臺，不過，截止到11月4日，該行的房貸細(xì)則仍未露面。滬上各家商業(yè)銀行也口徑幾乎一致地表示一切房貸新細(xì)則要等總行下發(fā)文件后才能明了。

　　對于銀行這一頗為離奇的做法，雖然各方充滿了各種各樣的猜測，但是有一點(diǎn)是肯定的，那就是在如何拿捏支持居民住房消費(fèi)和抑制投資性需求的政策平衡、如何靈活應(yīng)對市場競爭和保證自身利潤上，銀行陷入了矛盾。

 

銀行會虧本嗎？

　　拋開其他因素，單就各家銀行欲說還休的做法，就很耐人尋味。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行(601988,股吧)業(yè)研究中心主任郭田勇分析，銀行房貸新政策不出臺，說白了是各家銀行在博弈。“這個時候除非統(tǒng)一口徑，否則誰先出臺誰不利。在漲價的過程中，讓各家銀行統(tǒng)一口徑并不是難事，但在房貸業(yè)務(wù)節(jié)節(jié)萎縮的時候，各家都恨不得能將客戶攬入懷中，但又不甘心定價太低。誰越遲出臺就越有利，因為在別人基礎(chǔ)上略為放低最主動?！?SPAN lang=EN-US>

　　另外，最主要的原因是這個政策讓銀行的盈利直接大打折扣。居民購房貸款一直被銀行視為一份盈利十分豐厚的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是現(xiàn)在卻成了銀行的一塊心病。

根據(jù)新的規(guī)定，購房人首付從三成降低到兩成，即意味著銀行每貸出一筆房貸，要承擔(dān)比以前多10%的風(fēng)險；另外，銀行還擔(dān)心‘利率倒掛’問題。郭田勇分析,假如銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠時,那么5年期以上的存貸款利率是“倒掛”的。

　　“銀行以最低利率給的客戶越多,銀行虧得越多，如果一家銀行只做長期貸款和長期存款業(yè)務(wù),那么很快將瀕臨破產(chǎn)?！?光大銀行一位首席貸款審批官說。據(jù)高盛高華測算，如果目前貸款利率為基準(zhǔn)利率85%的按揭貸款(即存量房貸)中有90%轉(zhuǎn)而使用基準(zhǔn)利率70%的新利率，銀行業(yè)2009年預(yù)期凈息差將平均收窄近8個基點(diǎn)。按目前14家上市銀行按揭貸款占總生息資產(chǎn)的均值是8%，2009年主要上市銀行的預(yù)期稅后凈利潤將會減少5.3%。目前銀行業(yè)的房貸業(yè)務(wù)(包括開發(fā)和住房)占貸款總額18%左右，無論技巧如何高超，負(fù)利差對銀行整體業(yè)績的影響不可小覷。

　　澳大利亞和新西蘭銀行上海分行風(fēng)險管理與合規(guī)部主任汪靈罡說，央行新公布的放松房貸的政策對銀行沒有任何的吸引力，銀行從根本上沒有動力去積極從事新房貸業(yè)務(wù)。這是導(dǎo)致商業(yè)銀行房貸細(xì)則的集體遲到的主要原因。

 

　　風(fēng)險有多大？

　　除了利潤，風(fēng)險也是各家銀行為之擔(dān)心的問題。首付款比例是金融機(jī)構(gòu)防范住房貸款風(fēng)險主要手段之一。從美國次貸危機(jī)看，過低的住房貸款首付款比例會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)難以應(yīng)對房產(chǎn)抵押物價值較大幅度下降、借款人償付能力不足等風(fēng)險。央行新聞發(fā)言人說：人民銀行將商業(yè)性個人住房最低首付款比例調(diào)整為20%的同時，要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人購房實際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險因素，審慎地確定首付款比例，體現(xiàn)對不同風(fēng)險貸款予以區(qū)別對待的原則。

　　過去銀行愿意把資金借給購買了多套房的客戶,看中的是其償還能力要較一般客戶高。現(xiàn)在盡管有多種手段可以了解到客戶的資信情況,但這一方法往往對于第一次和銀行打交道的客戶不適用,缺少風(fēng)險記錄,也就無法判斷風(fēng)險。此外,即使銀行得出了客戶符合相關(guān)要求的判斷,20%的首付比例和30%的首付比例的風(fēng)險又不一樣。

　　“居民購房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有兩個不可忽視的決定性前提，那就是貸款人穩(wěn)定的還款能力和貸款人持續(xù)的還款意愿。一旦這兩個前提中的任何一個失衡，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會在極短的時間里迅速轉(zhuǎn)化成吞噬財富的無底深淵。”汪靈罡分析說道。

　　汪靈罡還分析到，當(dāng)前世界范圍內(nèi)的種種救市措施并沒有起到立竿見影的效果，在本國金融市場大幅萎縮和實體經(jīng)濟(jì)受損的情況下，境外資本完全可能在短時間內(nèi)從中國市場抽身，一旦資本從實業(yè)領(lǐng)域退出，這將會影響整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，失業(yè)率增加，這樣一來，相當(dāng)多貸款人的還款能力就相應(yīng)下降，最后導(dǎo)致房貸違約率的增高。而且，“出逃”效應(yīng)還有可能導(dǎo)致不動產(chǎn)價格下跌，這也會嚴(yán)重削弱貸款人的還款意愿，大范圍的“斷供”隨即出現(xiàn)。

　　或許這些還算比較遙遠(yuǎn)，眼前最讓人擔(dān)心的是，這場代價高昂的大餐很可能一出現(xiàn)就成了“雞肋”。根據(jù)細(xì)則規(guī)定，僅限首次購房，且面積在90平方米以下才能享受七折利率優(yōu)惠。而現(xiàn)實中這部分購房者的比例并不大；這部分居民的購房要求一是受制于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的限制，二是受制于“二套房”的限制，不能享受房貸新政的優(yōu)惠，這將導(dǎo)致市場反應(yīng)平淡，多數(shù)購房人冷眼觀望。另外，倘若同質(zhì)客戶遭遇不同待遇,可能會發(fā)生大量的投訴,那也是銀行的一大挑戰(zhàn)。