10月22日，央行發(fā)布的房貸新政策揭開了樓市新政———自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。緊接著，滬上關(guān)于普通住房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)和公積金貸款新政細(xì)則也陸續(xù)出臺。這一系列舉措的推出，是否能將樓市引出困局？

 

　　公積金揭開面紗商貸一頭霧水

一半是海水，一半是火焰。上月末，中央和地方扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策措施相繼出臺：作為消費(fèi)者購房融資的兩種主要渠道，公積金貸款方式隨著上海公積金貸款新政細(xì)則的明晰而實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡；而在央行新政策的框架之下，各銀行尚有浮動(dòng)空間的商業(yè)住房貸款，則遲遲不能確定優(yōu)惠細(xì)則，引發(fā)了多方的關(guān)注。

　　在上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司市西分公司內(nèi)，業(yè)務(wù)員們一如往常地繁忙。這個(gè)擔(dān)負(fù)著市內(nèi)巨額住房公積金擔(dān)保業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，并沒有因?yàn)樾抡某雠_而有絲毫“如臨大敵”的感覺。

　　“我們的工作流程并沒有因?yàn)樾抡某雠_而有所改變，”該公司市場部相關(guān)人士向記者表示，“新政在首付比例、公積金貸款額度及利率方面有所調(diào)整，但是由于業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)及界面都沒有改變，業(yè)務(wù)員們都能在短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)新要求，公司也沒有安排這方面的相關(guān)培訓(xùn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　11月3日，上海市公積金管理中心公布了《住房公積金個(gè)貸政策咨詢回答》，由此上月底一調(diào)再調(diào)的公積金貸款限額及其首付比例等得到了進(jìn)一步地明晰。那么，公積金貸款政策的放松是否能夠激起業(yè)務(wù)量的飆升呢？

　　該人士表示，由于10月最后一周樓市成交萎靡，目前來看，公積金貸款業(yè)務(wù)量尚無明顯的變化?！暗抡膶?shí)施從中長期來看，對公司業(yè)務(wù)絕對是一個(gè)利好，改善性和投資購房使用公積金的比例應(yīng)該會(huì)有所提高。辦理了這么多業(yè)務(wù)，我的感覺是上海人購房能用公積金的總會(huì)用一下，現(xiàn)在市場需要一個(gè)反應(yīng)時(shí)間?！?SPAN lang=EN-US>

　　咨詢電話的鈴聲頻頻響起，似乎預(yù)示著未來一段時(shí)間內(nèi)業(yè)務(wù)量的增加。該人士向記者介紹：“不單是來自普通客戶的，還有親戚、朋友也紛紛來電詢問?！?SPAN lang=EN-US>

　　相比而言，商業(yè)住房貸款新政細(xì)則的出臺則持續(xù)“難產(chǎn)”。

　　10月22日晚間，央行發(fā)布的房貸新政宣布，自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　商業(yè)銀行應(yīng)該在上月27日之前完成此次房貸調(diào)整政策的細(xì)則擬定工作，但緊接著一系列事件的發(fā)生，使陸續(xù)浮出水面的放貸新政有了幾分“鬧劇”色彩———28日，農(nóng)業(yè)銀行率先在總行網(wǎng)站上掛出了房貸實(shí)施細(xì)則；但當(dāng)天下午，該公告被緊急撤下。據(jù)知情人士透露，其實(shí)當(dāng)天有更多銀行的細(xì)則未經(jīng)發(fā)布便“胎死腹中”。3日下午，光大銀行的實(shí)施細(xì)則又被該行總行緊急叫停。

　　大型國有銀行遮遮掩掩，中小銀行不約而同地選擇觀望。競爭中不愿失去市場和防止利潤下滑，是新政細(xì)則“集體遲到”的主因。

　　“我們肯定要先看看工農(nóng)中建的?！睂τ谶t遲未能出臺細(xì)則，一位股份制商業(yè)銀行的房貸負(fù)責(zé)人日前向國內(nèi)媒體表示。在如今四大銀行全面占據(jù)房貸市場主導(dǎo)地位的時(shí)候，股份制商業(yè)銀行既想乘此機(jī)會(huì)搶占市場，同時(shí)也不想因?yàn)檫^多的優(yōu)惠政策讓自己在利潤上吃虧。

　　目前，業(yè)界對此已經(jīng)有了統(tǒng)一的認(rèn)識：你看看我，我看看你，那么最后出臺的細(xì)則很可能趨于一致。只不過，朝令夕改的政策，已經(jīng)讓市場的投資者無所適從———據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，10月27日至11月2日的一周時(shí)間內(nèi)，上海全市商品住宅成交量9.15萬平方米，環(huán)比減少了1.94萬平方米，降幅高達(dá)17.45%。

　　高盛亞洲董事總經(jīng)理胡祖六就指出：“一項(xiàng)政策能夠有穩(wěn)定性，然后又有一定的連貫性，這樣對市場才是比較好的。如果說經(jīng)常朝令夕改，反復(fù)無常，那么會(huì)讓市場的投資者無所適從，會(huì)產(chǎn)生一定不利的影響?！?SPAN lang=EN-US>

 

中介見到曙光新盤仍陷泥潭

　　此前，上海樓市剛剛打破了“金九銀十”的神話。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上海一手商品住宅的成交量跌至44.69萬平方米，成為旺市樓市新低的同時(shí)也創(chuàng)下了2.76：1的月供需比新高，慘淡的“金九”樓市創(chuàng)下了近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。進(jìn)入10月，雖然交投稍顯活躍，但最后一周市場由于等待新政細(xì)則出臺而觀望濃重，依然使得整月數(shù)據(jù)“慘不忍睹”。

　　搖搖欲墜的上海樓市，在極度期盼中等來了樓市新政的到來。但如同實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的惟一標(biāo)準(zhǔn)，也只有市場才是政策的試金石。

根據(jù)調(diào)整后的普通住房新標(biāo)準(zhǔn)———即單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬元／套以下、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元／套以下、外環(huán)線以外98萬元／套以下看來，無疑以普通住房占據(jù)主流的二手房市場將得到更多的益處。

　　一方面，在四五年房齡的次新二手房中，中小戶型已經(jīng)占據(jù)了較大的比例；另一方面，多數(shù)二手房賣家都是在前兩年低價(jià)買入房源。因此，相對2005年的舊標(biāo)準(zhǔn)，二手房市場上目前符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源更為豐富，選擇面更廣。就上海不同區(qū)域市場的行情來看，內(nèi)外環(huán)間的二手房可能更多地符合新版普通住房標(biāo)準(zhǔn)，也是此次新標(biāo)淮實(shí)施后最大的受益區(qū)域。

　　事實(shí)上，在樓市新政公布一周內(nèi)，二手房市場也的確呈現(xiàn)出“量升價(jià)挫”的特征。

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨日前表示，在新政公布的一周時(shí)間內(nèi)，中原地產(chǎn)期下各家門店日看房量與10月上中旬相比至少上漲20%，二手房市場掛牌量上升20%左右，下定量較10月上中旬上升10%。

　　漢宇地產(chǎn)市場部相關(guān)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，隨著新政的逐步明晰，消費(fèi)需求的上升將進(jìn)一步體現(xiàn)在中介商的業(yè)績上。

　　與此同時(shí)，二手房成交價(jià)卻有不同程度的下跌，如共富新村，9月同期均價(jià)在1萬元/平方米，近期已經(jīng)降到8500-9500元/平方米；靜安板塊的次新房價(jià)格也有15%左右的跌幅。

　　即使量升而價(jià)挫，中介同樣喜在心中———因?yàn)闃I(yè)界普遍認(rèn)為，成交量上升是行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵所在，盡管徹底復(fù)蘇尚在遙遠(yuǎn)的未來，但有成交量，就有希望。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，二手市場成交量的初步放大，主要是由于普通房認(rèn)定范圍的擴(kuò)大，給了買賣雙方更大的議價(jià)空間，扯皮現(xiàn)象逐漸減少；而營業(yè)稅和個(gè)人所得稅從5年期限縮減至2年，刺激了一批原本搖擺在可租可售之間的房源。

　　相比而言，不少開發(fā)商卻覺得新政內(nèi)容繁多，覆蓋廣泛，但對購房者的刺激卻并不大———有人算了一筆賬，以一套總價(jià)在100萬元的房屋為例，假設(shè)該房屋可以享受所有優(yōu)惠，最大優(yōu)惠幅度也不過2.2萬元左右（非普通住房契稅優(yōu)惠2萬加上印花稅、住房登記費(fèi)以及手續(xù)費(fèi)等近2000元）———以這種程度的利好，想要解決上?？偯娣e已達(dá)785萬平方米的新盤積壓銷售問題，無疑于杯水車薪。

　　更重要的問題是，在這份長長的救市清單中，并沒有“放松開發(fā)商信貸”這一條。

　　五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，后續(xù)救市措施對開發(fā)商最為緊要的是放松信貸。從上市地產(chǎn)公司三季報(bào)情況來看，現(xiàn)金流的趨緊依然是懸在開發(fā)商頭頂上的“達(dá)摩克利斯劍”。如中糧地產(chǎn)(000031,股吧)三季度經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額達(dá)到-25.88億元，相比第二季度翻了6倍有余；其余如萬科、保利等地產(chǎn)巨頭現(xiàn)金流也呈加速流出趨勢?！澳壳般y根緊縮一直勒著開發(fā)商的脖子?！编u毅分析，放寬開發(fā)商的貸款額度可以讓開發(fā)商“救急”。

 

釋疑：新政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　新近購房的市民路先生最近陷入了困惑之中。

　　他在10月15日與房產(chǎn)商簽訂購房合同并付30萬的首付款，所購房屋在90平方米以下，價(jià)值也小于140萬，完全符合“普通住房”的認(rèn)定。但新政規(guī)定，11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅降到1%。購房合同在11月之前簽訂，但房產(chǎn)證卻還未領(lǐng)到，為此如果不能享受新政，豈非十分郁悶？

　　但如果按照相關(guān)條例，大概只能如此。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定:契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

這就意味著，按照《條例》，購房人若想享受契稅新政，合同的簽訂日期就應(yīng)在11月1日之后。已簽了合同卻在11月1日之后領(lǐng)證的市民，只要沒有新的政策出臺，也將無法享受契稅優(yōu)惠。

　　對于一些開發(fā)商表示可以調(diào)整合同簽訂日期，房產(chǎn)部門提醒，購房合同必須在房產(chǎn)管理部門備案，一旦備案將無法調(diào)整。購房人不妨等到11月1日后再簽合同。已交首付，還沒與銀行簽訂貸款合同的客戶，可等到10月27日以后再簽,就可享受新政。

　　但是，目前各商業(yè)銀行貸款新政細(xì)則尚未完全明晰，部分操作性問題也尚懸而未決。比如，新政實(shí)施后，銀行是否會(huì)統(tǒng)一對首套房客戶執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率0.7倍的下限水平？另外改善型普通自住房貸款也可享受最低首付款比例20%，意味著二套房政策也有松動(dòng)，但改善型普通自住房屆時(shí)如何界定？原本有一套70平方米的住宅，再購入100平方米是否能算改善型普通自住房？

　　針對上述細(xì)則問題，多家銀行人士表示未接到相關(guān)通知，一些具體實(shí)施細(xì)則問題要等總行通知，并結(jié)合本地情況才能確定。