看到《第一財經(jīng)日報》等報刊對于降低居民購買商品房的首付比例及貸款利率的報道和討論，顯然這一政策已被央行作為應(yīng)對當(dāng)下金融危機的重要舉措之一。然而筆者以為，這項舉措并非適當(dāng)?shù)木仁兄e。

　　對中國的銀行業(yè)而言，居民購房貸款是一份贏利十分豐厚的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，居民購房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有兩個不可忽視的決定性前提，那就是貸款人穩(wěn)定的還款能力和貸款人持續(xù)的還款意愿。一旦這兩個前提中的任何一個失衡，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會在極短的時間里迅速轉(zhuǎn)化成吞噬財富的無底深淵。

　　從當(dāng)前的局勢來看，世界范圍內(nèi)的種種救市措施并沒有起到立竿見影的效果。在本國金融市場大幅萎縮和實體經(jīng)濟受損的情況下，境外資本完全可能在短時間內(nèi)從中國市場抽出大部分資金，如近日香港市場遭遇的大規(guī)模資本撤出。假使有一天金融危機影響的程度和持續(xù)的長度超過了人們的預(yù)期和承受能力，這時候就必然會出現(xiàn)經(jīng)濟學(xué)上的“出逃”效應(yīng)：大批量資產(chǎn)被不計成本地拋售，資本從實業(yè)領(lǐng)域退出，同時也不敢投資于資本領(lǐng)域，于是整個社會的經(jīng)濟發(fā)展停滯，失業(yè)率增加，這樣一來，相當(dāng)多貸款人的還款能力就相應(yīng)下降，最后導(dǎo)致房貸違約率的增高。而且，“出逃”效應(yīng)還有可能導(dǎo)致不動產(chǎn)價格下跌，這也會嚴(yán)重削弱貸款人的還款意愿，大范圍的“斷供”隨即出現(xiàn)。

同時，央行新公布的放松房貸的政策對銀行沒有任何的吸引力，銀行從根本上沒有動力去積極從事新房貸業(yè)務(wù)。試想，購房人首付從三成降低到兩成，即意味著銀行每貸出的一筆房貸，要承擔(dān)比以前多10%的風(fēng)險；再者，7折后的5年以上貸款利率竟然低于5年期的存款利率，這一利率倒掛的現(xiàn)象是銀行無論如何無法接受的。如果銀行按照當(dāng)前的新房貸政策行事，結(jié)果是所有的貸款都只能停留在自己的資產(chǎn)負(fù)債表上，而銀行又無法通過資產(chǎn)證券化等結(jié)構(gòu)性方法來轉(zhuǎn)化風(fēng)險，這實際上等于銀行貸款數(shù)量越多則承擔(dān)的風(fēng)險越大，尤其是在今年第三季度中國銀行(601988,股吧)業(yè)整體壞賬規(guī)模反彈的背景下。

　　央行政策和商業(yè)銀行戰(zhàn)略之間的沖突和矛盾，再加上購房者對未來經(jīng)濟普遍懷疑的心態(tài)，使得本次房貸新政的效果可能有限。