按照央行新政規(guī)定，10月27日原本是房貸新政實施的首日。然而，一周時間過去了，除了少數(shù)銀行之外，大部分銀行皆未就此明確表態(tài)。由于尚無明朗政策可參考或執(zhí)行，在等待房貸新政進一步細化的過程中，市場觀望氣氛反而愈加濃郁?！　?SPAN lang=EN-US>

 

　　部分銀行公示細則

　　有意思的是，在央行發(fā)布“框架”型救市政策之后，雖然給予了近一周時間的緩沖期，但10月27日當天，市場仍然經(jīng)歷了一天的“空轉(zhuǎn)”，沒有一家銀行對外宣布個貸新政細則。之后，農(nóng)業(yè)銀行總行終于對外公布了正式的首份房貸新細則，稱“對初始發(fā)放金額30萬元（含）以上，原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，我行將在2009年1月1日當日對貸款執(zhí)行利率統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準利率的0.7倍”。

　　此外，農(nóng)行還提出了“手工調(diào)整”的模式，即由借款人主動提出書面申請，銀行基于原合同約定、綜合考慮多種要素提出最終審批意見，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，可于明年1月1日（含）之后進行調(diào)整。

10月30日，央行兩個月內(nèi)第三次降息，隨即有媒體報道稱，按照光大銀行的新規(guī)定，如果客戶是購買第一套住房，那么該行貸款可以享受到兩成首付比例、貸款利率在基準利率的基礎上下浮30%。與前兩家銀行不同的是，據(jù)報道透露的光大銀行細則內(nèi)容，第二套住房限定首次明確，規(guī)定如果屬于二套購房客戶，光大銀行可給予兩成首付比例、貸款利率下浮18%的“待遇”。同時，第一套和第二套住房的考核標準仍以家庭為單位。

　　而作為在個人房貸市場占據(jù)主要市場份額的建設銀行(601939,股吧)，其房貸新政執(zhí)行則低調(diào)得多。對于新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，建設銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權限內(nèi)，根據(jù)客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　如果個人住房貸款為已發(fā)放類型，建行則表示，其利率取決于兩個因素，其一，是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定；其二，是銀行根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估的結(jié)果。

　　對于各家銀行細則大多“難產(chǎn)”的原因，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，主要還是由于利率倒掛導致銀行壓力加大的緣故。

 

“改善型住房”尚待確認

　　據(jù)知情人士透露，農(nóng)行在率先公布房貸新政細則之后，期間還經(jīng)歷過一次修改過程。“主要是由于收到了相關監(jiān)管部門撤下相關文章的指令。”

　　其實不單單是農(nóng)業(yè)銀行，該知情人士還表示，幾乎與農(nóng)業(yè)銀行房貸新政細則同一天出臺的還有其他多家銀行的細則，但未經(jīng)公開便最終宣告“流產(chǎn)”。據(jù)他介紹，根據(jù)部分銀行的操作細則，首次購置普通住宅的客戶，在利率優(yōu)惠方面基本參照了央行的文件精神，即將房貸利率下限變?yōu)槠哒?。同時，對于改善型購房需求的“照顧”表現(xiàn)得較為明確，個別銀行甚至對購買第二套房的客戶采取了與第一套“一視同仁”的態(tài)度。

　　早先央行新政明確提出，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。但“改善型住房”這一標準，具體部門普遍存在標準界定上的分歧。“在個別銀行對于二套住房的貸款政策發(fā)生明顯松動之后，相關部門才表態(tài)認為必須收回重改。”

多位業(yè)內(nèi)人士皆表示，對于央行新政中提出的“改善型普通自住房”，市場急待明確定義?！斑@其實也是最為關鍵的內(nèi)容之一，但目前沒有一個具體的參考標準，銀行和市場只能從字面上來理解，這便在實施操作上增加了難度?！币晃还煞葜沏y行信貸負責人表示?！　?SPAN lang=EN-US>

 

　　上海新標準促交易量回升

　　在大多數(shù)銀行仍然保持“沉默”的情況下，出于對銀行進一步政策明朗化的希冀，市場觀望氣氛反而進一步濃厚起來。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，10月27日至11月2日的一周時間內(nèi)，上海全市商品住宅成交量9.15萬平方米，環(huán)比減少了1.94萬平方米，降幅高達17.45%。

　　但是，與其他城市不同的是，自11月1日起，上海將按照普通住宅及非普通住宅的新訂標準予以實行?！半m然房貸新政尚無法得到確切反饋，但根據(jù)目前的上海新政來操作，調(diào)整之后已經(jīng)可以讓客戶節(jié)省不少開支?！鄙虾Ｒ患掖笮椭薪槠髽I(yè)負責人認為。

　　據(jù)易居CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在新標準實行之后，上海普通住宅成交回升明顯，并成為市場成交主流產(chǎn)品。據(jù)了解，10月30日和31日兩天，上海商品住宅成交面積分別為1.1萬平方米和0.7萬平方米。新標準執(zhí)行之后，在11月1日至3日期間，成交量分別為2.2萬平方米、1.9萬平方米和1.5萬平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中，普通住房占比高達61%。易居房地產(chǎn)研究院分析師付琦表示，如此的市場變化表明普通住房標準以及鼓勵性政策正逐漸發(fā)揮出效應。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢認為，從目前上海二手房市場來看，普通住宅標準的定義及調(diào)整有著較為明顯的促動作用。他指出，在二手房交易中，普通住宅與非普通住宅的認定，將直接影響房屋契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。重新界定以后，會大幅削減交易成本，刺激交易。而從這一點來看，新訂標準的實施，對于緩沖房貸新政的觀望氣氛，起到了較為實質(zhì)性的影響?！　?SPAN lang=EN-US>