一、央行08年度第三次、本月第二次降息

　　中國人民銀行決定,從2008年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率,一年期存款基準利率下調0.27個百分點至3.60%%;一年期貸款基準利率下調0.27個百分點至6.66%%;其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。這是央行本年度第三次,本月第二次降息。

　　我們認為本次降息的主要目的依舊是防止經濟衰退,其著眼點是力圖保證經濟體系安全,而并非針對目前低迷的房地產市場。

 

二、降息對地產行業(yè)的影響

　　1、對地產企業(yè)財務費用有降低,但作用不大

　　雖然在短時間內連續(xù)三次降息,但是連續(xù)降息對于房地產企業(yè)財務費用的累計效果目前依舊并不明顯。從我們測算的情況來看,降息對于重點上市公司業(yè)績的最大增幅為0.74%%,對全體地產上市公司的平均凈利潤影響為0.33%%。

　　2、降息加救市,購房刺激的積累效果部分顯現

　　在連續(xù)三次降息和最新的“財政部十點”的綜合總用下,刺激購房的累計效果開始有一定程度顯現。如果采取首付20%%,購買一套100萬總價的房子,采取等額償還方式還貸20年,通過對第一次降息前和本次降息后的靜態(tài)還貸進行比較,我們發(fā)現在降低利率后,還貸總額比降低利率前累計減少17.7萬元左右,占房屋總價的17.78%%。目前而言此對進一步刺激房地產消費,形成一定利好。

 

　　三、預計行業(yè)拐點至少還需要3到4次降息

　　如果按照長期貸款每次下降27個基點的幅度計算,我們認為地產市場可能再3到4次降息后開始出現行業(yè)拐點。主要在于按照目前90平米主要戶型計算,再經歷3到4次小幅降息之后,總還貸成本可以比第一次降息前累計減少10%%以上。這與我們之前對房價下降空間的預期相一致。因此,我們認為3到4次小幅降息可以相應刺激出更多真實購買力以支撐房地產市場的成交水平。

 

　　四、投資建議

　　由于目前行業(yè)拐點并沒有真正來臨。預計最早在09年下半年市場才能真正有所起色。我們短期內繼續(xù)維持對行業(yè)的“中性”評級。