“我是一個(gè)‘怕失多慮’的人，這也是新加坡人的普遍性格?！奔蔚轮玫乜偛昧挝牧荚诮邮堋度A夏時(shí)報(bào)》專訪時(shí)說。

　　正因?yàn)槿绱?，在全球金融危機(jī)不斷蔓延之時(shí)，嘉德置地卻在按照自己的節(jié)奏與策略穩(wěn)步經(jīng)營。

　　“有兩個(gè)原則我們一直牢牢遵守，一個(gè)是不會(huì)大規(guī)模囤積土地，另外就是不會(huì)讓公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重，負(fù)債不能太多?！绷挝牧急硎?。

 

拋售450億資產(chǎn)備戰(zhàn)

　　“盡管碰到金融危機(jī)，但投資者仍然愿意把他們的錢交到比較安全的地方。”

　　《華夏時(shí)報(bào)》：嘉德置地是否受金融危機(jī)的影響，策略是否有所調(diào)整？

　　廖文良：過幾天我們會(huì)披露第三季度的業(yè)績(jī)公告?？梢酝嘎兜氖?，雖然受到了金融危機(jī)的影響，但嘉德置地在資產(chǎn)負(fù)債表方面仍然非常強(qiáng)勁。

　　截至9月底，集團(tuán)累計(jì)現(xiàn)金額達(dá)到200億元人民幣。這200億的現(xiàn)金流保證了我們有充足的資金進(jìn)行投資選擇，尤其是對(duì)一些不良資產(chǎn)的投資。除此之外，其他的投資者通過私募等形式參與了我們的項(xiàng)目投資。其中大部分將投向中國市場(chǎng)。需要說明的是，這些錢不是“熱錢”，都是要長(zhǎng)期投資于中國市場(chǎng)，這與我們?cè)谥袊L(zhǎng)線發(fā)展、與中國共成長(zhǎng)的戰(zhàn)略是一致的。

　　在具體的策略上，由于我們的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)比較多，因此在策略上會(huì)追求一種平衡。比如說，嘉德不只專注于開發(fā)市場(chǎng)，所以不會(huì)大規(guī)模囤積土地，尤其在住宅用地方面。我們很多時(shí)候都是拿到土地即刻開發(fā)，即刻運(yùn)營。這也就不會(huì)造成很重的財(cái)務(wù)壓力。

　　同時(shí)，我們的策略是要照顧到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上行周期和下行周期。這包括，在低迷的周期及時(shí)為接下來的復(fù)蘇做好準(zhǔn)備，把握低迷周期中的投資機(jī)會(huì)。很大程度上，這是一種反周期的策略方式。

　　《華夏時(shí)報(bào)》：嘉德置地在什么時(shí)候開始這樣的資金儲(chǔ)備？

　　廖文良：過去的兩年中，我們一直在為這樣的周期作準(zhǔn)備。在過去的兩年，我們已經(jīng)拋售了450億元人民幣的資產(chǎn)，投資了100億元人民幣。

　　我想強(qiáng)調(diào)的是，不是我會(huì)預(yù)見這樣的未來，而是我們公司一直有這樣的核心原則：為不同的周期作準(zhǔn)備，謹(jǐn)慎完成每一次投資。

　　在負(fù)債率上，我們一直非常謹(jǐn)慎和遵守紀(jì)律。很多公司在經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)的時(shí)候，借貸會(huì)高出自己能力的三四倍，但嘉德置地負(fù)債率的上限是0.8，就算市場(chǎng)非常好的時(shí)候，我們也不會(huì)超過這個(gè)上限。這是債務(wù)跟資本金的比例，如果計(jì)算債務(wù)跟資產(chǎn)的比例，那我們就更小了。

　　《華夏時(shí)報(bào)》：外資的投資者會(huì)不會(huì)受外界的影響波動(dòng)比較大，不太好控制？

　　廖文良：雖然現(xiàn)在全球市場(chǎng)不好，但股權(quán)投資的資金還是比較充裕的，并沒有受到大的影響。但對(duì)他們來說，仍然是在選擇一個(gè)好的投資機(jī)會(huì)。嘉德可以為他們提供這樣一個(gè)好的平臺(tái)。當(dāng)然，這些必須都是長(zhǎng)期性的投資者，我們也會(huì)在事先進(jìn)行一個(gè)篩選。

　　比如說，最近成立的來福士基金在融資的時(shí)候，金融危機(jī)已經(jīng)初露跡象，但我們還是有能力籌集到10億美元的投資金額。這說明，盡管碰到金融危機(jī)，但投資者仍然愿意把他們的錢交到比較安全的地方。

 

盤活爛尾樓

　　“我們有資金，也的確有擴(kuò)大投資的意愿，接下來將會(huì)迎合市場(chǎng)和消費(fèi)者，做一些中檔住宅。”

　　《華夏時(shí)報(bào)》：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)萎縮，原材料都在降價(jià)，這對(duì)現(xiàn)金比較充裕的公司來說，是不是一個(gè)合適的投資機(jī)會(huì)？

　　廖文良：我們的確有擴(kuò)大投資的意愿，也有現(xiàn)金作保障。我們會(huì)繼續(xù)挖掘適合投資的市場(chǎng)，比如像中國。我們也會(huì)關(guān)注一直重視的領(lǐng)域，比如住宅、商場(chǎng)、寫字樓，研究哪些領(lǐng)域和哪些地塊是我們應(yīng)該加以重視的。

　　最重要的是，在如今低迷的時(shí)候，嘉德置地不會(huì)投資建設(shè)高檔奢侈的住宅，而是會(huì)著重于價(jià)格適中、老百姓買得起的中檔消費(fèi)產(chǎn)品，迎合消費(fèi)者的取向和能力。

比如在中國市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求還是有的，土地價(jià)格和原材料的價(jià)格都會(huì)下調(diào)，更適合在這個(gè)時(shí)候來進(jìn)行這樣產(chǎn)品的開發(fā)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》：具體的計(jì)劃是什么？

　　廖文良：投資還是會(huì)有具體考慮。我們對(duì)一些不良資產(chǎn)、爛尾樓很有興趣，特別是一些建了一半沒有完工的好的資產(chǎn)；另外，一些陷入困境的公司，但基本面又比較好，我們也會(huì)考慮。

　　我想澄清一下，嘉德置地投資不良資產(chǎn)并不是在經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，而是我們一直在做的工作，好的經(jīng)濟(jì)期和低迷的經(jīng)濟(jì)期我們都一直在做這樣的工作。像北京雅詩閣、凱德大廈，以及馬甸的凱德品元項(xiàng)目。

　　這主要有兩方面考慮，一方面是項(xiàng)目本身的回報(bào)，另一方面是對(duì)當(dāng)?shù)卣彤?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展也提供了一定的幫助。

 

　　緊瞄兩限房用地

　　嘉德在天津、北京等地也在一直積極關(guān)注普惠房、“兩限房”用地，希望能夠有合適的契機(jī)參與當(dāng)?shù)刂袡n住宅建設(shè)。

　　《華夏時(shí)報(bào)》：新加坡在住房保障、建筑節(jié)能方面有很多的經(jīng)驗(yàn)，這也是中國政府希望改善和提高的方面。凱德置地作為新加坡的跨國公司，是否能在其中起到一個(gè)橋梁的作用？會(huì)從哪些方面入手？

　　廖文良：作為來自新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)，嘉德已經(jīng)運(yùn)用自身資源獲得一套關(guān)于新加坡普惠房制度的相關(guān)資料，包括法律、分配準(zhǔn)則、信貸制度等內(nèi)容，并無償提供給北京、天津、河北等多個(gè)城市的相關(guān)主管部門，為當(dāng)?shù)刂袡n住宅規(guī)劃和建設(shè)提供借鑒。此外，嘉德在天津、北京等地也在一直積極關(guān)注普惠房（新加坡保障性住房，相當(dāng)于中國的經(jīng)濟(jì)適用房，編者注）、“兩限房”用地，希望能夠有合適的契機(jī)參與當(dāng)?shù)刂袡n住宅建設(shè)。

　　目前，嘉德正與中國西部某地區(qū)積極接洽，未來將通過新農(nóng)村環(huán)保住宅建設(shè)等形式參與當(dāng)?shù)貫?zāi)后重建。相信此舉也將為廣大西部地區(qū)的災(zāi)后重建工作和未來新農(nóng)村建設(shè)提供一條新路，為中國更多城市的中檔住宅市場(chǎng)發(fā)展提供新的靈感。

　　《華夏時(shí)報(bào)》：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間比較短，仍處在探索階段。對(duì)此你有什么建議？

　　廖文良：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)很新的市場(chǎng)，以現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)來看，中國的發(fā)展還不到10年。我在1982年第一次來到中國，過去這26年里，我都一直關(guān)注著中國的市場(chǎng)，我對(duì)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有信心。接下來，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有30年的發(fā)展空間。

　　我們?cè)敢馀c中國的同行分享一下我們的經(jīng)驗(yàn)和建議：第一，必須要很好地管理公司的財(cái)務(wù)；第二，在人力資本方面要有很好的儲(chǔ)備和管理。

　　很多人說房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是地段，而我強(qiáng)調(diào)的則是人。只要能把財(cái)務(wù)和人才管理好的話，就一定沒有問題。這不是什么秘密和秘訣，任何公司都能夠做到的。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)重資本的市場(chǎng)，資本管理非常重要。很多公司都忽略了這一點(diǎn)，陷入了資本陷阱之中。在其他國家，一些其他行業(yè)的公司也進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但他們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)在資金的管理上與別的行業(yè)完全不一樣，但他們沒有經(jīng)驗(yàn)，會(huì)遇到一些問題。

 

整合過冬

　　“一個(gè)企業(yè)必須積累足夠的用于過冬的木柴，而不是到了冬天再去找木柴?！?SPAN lang=EN-US>

　　《華夏時(shí)報(bào)》：萬科、泛海等房地產(chǎn)公司最近發(fā)布公告稱，其業(yè)績(jī)都出現(xiàn)不同程度的下降。凱德置地是否擔(dān)心投資收益的下降？

　　廖文良：嘉德置地與其他的房地產(chǎn)公司不一樣。除了住宅開發(fā)之外，我們的業(yè)務(wù)還包括綜合性的商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等。相對(duì)來講，業(yè)態(tài)豐富了，風(fēng)險(xiǎn)也就分散了。

　　雖然目前的房地產(chǎn)形勢(shì)不好，但嘉德置地在華全資子公司凱德置地的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。同時(shí)，我們的項(xiàng)目運(yùn)作與資本市場(chǎng)緊密結(jié)合，很多長(zhǎng)期投資者對(duì)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還很有信心。

《華夏時(shí)報(bào)》：有一種說法，目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境是寒冷的，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說也是重新整合的機(jī)會(huì)，你如何看待？

　　廖文良：冬天的到來是不可避免的，但就算是寒冬期，消費(fèi)者還是需要房子來居住。然而，一個(gè)企業(yè)必須積累足夠的用于過冬的木柴，而不是到了冬天再去找木柴。

　　我認(rèn)為，在寒冬期進(jìn)行整合是一個(gè)好現(xiàn)象。競(jìng)爭(zhēng)力不夠的弱小公司沒有辦法繼續(xù)生存，有實(shí)力的公司可以繼續(xù)生存下去，也在為接下來的春季、夏季作準(zhǔn)備。另一方面，冬天到了，春天還會(huì)遠(yuǎn)么？

　　《華夏時(shí)報(bào)》：你經(jīng)歷過上一次的亞洲金融危機(jī)，是否留下了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為應(yīng)對(duì)類似的情況會(huì)非常有幫助？

　　廖文良：得到的最重要的啟示就是，公司在運(yùn)營過程中要謹(jǐn)慎處理資產(chǎn)負(fù)債表的情況。在進(jìn)行投資的時(shí)候，必須非常謹(jǐn)慎，要掌握負(fù)債率和借貸率的平衡。在管理方面，不應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行管理，不管經(jīng)濟(jì)好壞，都應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公司資產(chǎn)負(fù)債的管理。另外就是不要貪心。

　　亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，泰國25%的房地產(chǎn)上市公司倒閉，大部分是在資產(chǎn)借貸方面出現(xiàn)了問題，借貸達(dá)到資本金的三至四倍。

　　我們發(fā)現(xiàn)，有些公司在亞洲金融危機(jī)之后有三四年高速增長(zhǎng)的階段，他們會(huì)進(jìn)行高額借貸，大規(guī)模投資，而在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，他們又碰到了上次危機(jī)時(shí)候同樣的問題。

　　《華夏時(shí)報(bào)》：凱德不僅在買進(jìn)的時(shí)機(jī)上把握得好，賣出的時(shí)機(jī)把握得也非常好。最近凱德怎么能夠確定危機(jī)到來之前把資產(chǎn)賣了出去？這樣的判斷是怎么做出的？

　　廖文良：我們?cè)谑召徫飿I(yè)資產(chǎn)之后，一直強(qiáng)調(diào)為資產(chǎn)升值，這不是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期來決定的，而是當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值的提升滿足了我們要求的時(shí)候，我們就會(huì)出手。

　　從另外一個(gè)角度看，收購者如果要收購的時(shí)候，我們也會(huì)給他們留有一定的空間，不會(huì)在最高峰的時(shí)候出售?！?SPAN lang=EN-US>