“房地產(chǎn)救市政策完全搞偏了方向?！敝?cái)務(wù)投資家清議認(rèn)為，地產(chǎn)新政并不能幫助地產(chǎn)走出下行周期。

　　“現(xiàn)在的房貸新政針對(duì)的是首貸，而在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中毫無(wú)疑問(wèn)是富人更愿意花錢，窮人都忙著保命去，放寬首貸無(wú)疑是偏離了方向?！?SPAN lang=EN-US>

　　實(shí)際上，在90%以上的房地產(chǎn)交易仰賴于消費(fèi)性需求的當(dāng)下，高企的房?jī)r(jià)與逐漸減弱的居民購(gòu)買力之間的矛盾是目前制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的最大因素。而地產(chǎn)行業(yè)的整體景氣反轉(zhuǎn)則要等待宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)之后。

 

疲軟的成交

　　毛利率和周轉(zhuǎn)率共同決定了企業(yè)的盈利狀況。由于國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有特別全面的房?jī)r(jià)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，且房?jī)r(jià)的跌幅也相對(duì)不是特別明顯，因此我們將注意力放在了周轉(zhuǎn)率也就是商品房的銷售情況上。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度商品房銷售面積40320.8萬(wàn)平米，同比下降14.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)是全國(guó)的平均水平，對(duì)于具有房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的幾個(gè)大型城市來(lái)說(shuō)，情況更糟。

　　1月-9月，北京新建商品住宅成交505.1萬(wàn)平米，同比下降55.8%；上海新建商品住宅成交1491.4萬(wàn)平米，同比下降41.1%；廣州新建商品住宅成交551.0萬(wàn)平米，同比下降26.4%；深圳新建商品住宅成交205.7萬(wàn)平米，同比下降54.0%。由于新建商品房住宅成交面積與房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入直接掛鉤，整個(gè)行業(yè)的景氣度下滑幅度可見(jiàn)一斑。

　　受周轉(zhuǎn)率的制約，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也明顯萎縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金11163億元，占比39.8%，占比創(chuàng)下1997年以來(lái)的最高水平，顯示房地產(chǎn)發(fā)展商資金壓力加大；而定金及預(yù)收款6754億元，占比24.1%，由于產(chǎn)品銷售不暢導(dǎo)致其占比創(chuàng)下了2000年以來(lái)的最低水平。

 

　　投資型住房需求消失殆盡

　　對(duì)于兼具消費(fèi)品與投資品屬性的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，投資型需求和消費(fèi)型需求共同構(gòu)成了支撐市場(chǎng)的資金基礎(chǔ)。只是，在宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大變化的當(dāng)下，前期支撐高房?jī)r(jià)的投資型需求已經(jīng)消失殆盡。

　　“從目前的情況來(lái)看，保守估計(jì)大約有90%以上的一手房買家買房是初次購(gòu)買以及改善居住條件的購(gòu)買者”，長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)一手房市場(chǎng)的戴德梁行研究部經(jīng)理李孔瑞表示。而據(jù)滿堂紅研究部主任肖文曉介紹，樓市瘋狂時(shí)期某些城市投資客占比接近八成的情況已不復(fù)存在，目前在二手房市場(chǎng)中投資型買家不足一成，而且超過(guò)六成的買家屬于初次置業(yè)者。

　　“投資性需求注重資產(chǎn)的保值增值，保值方面是提高商品房的租金收益率，增值方面是預(yù)期未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致的資本利得?！逼桨沧C券房地產(chǎn)研究員劉細(xì)輝表示，鑒于目前較低的租金收益率和不穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，投資性需求在調(diào)整時(shí)期入市的可能性非常之小。

　　一位理財(cái)規(guī)劃師算過(guò)這樣一筆賬：以廣州為例，目前總價(jià)100萬(wàn)左右的房產(chǎn)出租收益大約在每年3.6萬(wàn)元，而今年以來(lái)第三次降息之后銀行一年期定期存款利率也有3.60%。如果投資者使用銀行杠桿，那么在利息支出的壓力下，這筆投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流還有可能是負(fù)值。

 

最大風(fēng)險(xiǎn)：居民消費(fèi)能力下滑

　　綜上，在投資型需求嚴(yán)重萎縮的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)的走向就完全要看消費(fèi)型需求的“臉色”了。而理財(cái)周報(bào)最新獲得的一份申銀萬(wàn)國(guó)內(nèi)部資料顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民目前的資產(chǎn)負(fù)債比例高達(dá)29%，逼近美國(guó)的32.8%，超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家25%的平均水平，主要由住房按揭貸款所致。此外，按照每戶三口人計(jì)算，城鎮(zhèn)居民戶均擁有住房已經(jīng)達(dá)到0.82套。以上數(shù)據(jù)顯示住房消費(fèi)型需求短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)的可能性已經(jīng)不是很大。

　　“政府智囊認(rèn)為房地產(chǎn)病根在于需求，故房地產(chǎn)供應(yīng)方面的政策至今尚未推出。”東海證券如此評(píng)價(jià)房產(chǎn)新政。不過(guò)，來(lái)自市場(chǎng)的反映顯示出消費(fèi)型需求目前并不熱烈?！白灾餍唾I家是房地產(chǎn)買家中對(duì)于價(jià)格最為敏感的一群人，從房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的持幣觀望現(xiàn)象這一點(diǎn)足以證明這種價(jià)格敏感度”，李孔瑞表示。

“目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不是很樂(lè)觀，人民的收入水平也存在著較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)在前幾年被炒得非理性地高，這導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡?！敝袊?guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)專家委員彭世祿表示。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，三季度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)為93.8，比上季度和上年同期分別回落了0.3個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入2008年以來(lái)該指數(shù)逐季度下滑。消費(fèi)者信心指數(shù)反映的是消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況、未來(lái)經(jīng)濟(jì)走向和耐用消費(fèi)品購(gòu)買時(shí)機(jī)的評(píng)價(jià)和判斷。

　　至于房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)走出困境，受訪的分析人士都表示難以預(yù)測(cè)。彭世祿認(rèn)為，“房地產(chǎn)交投清淡的狀況不會(huì)持續(xù)很久，因?yàn)橄M(fèi)型需求不會(huì)被拖延很久”。李孔瑞也說(shuō)，從市場(chǎng)反饋來(lái)看市場(chǎng)的剛性需求還比較大，但目前只有房?jī)r(jià)向下調(diào)整才會(huì)刺激其出現(xiàn)明顯的放大。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所副主任王宏新則表示，這幾年房?jī)r(jià)的大漲透支了改革開(kāi)放的成果，現(xiàn)在房?jī)r(jià)回落10%、20%甚至30-40%都是有可能的。

　　清議認(rèn)為，最好的救市措施是放寬二手房房貸?！爱?dāng)你把二手房的一系列稅收、利息等問(wèn)題解決了，相當(dāng)于把一個(gè)下跌的預(yù)期提前空出來(lái)，那么購(gòu)房者對(duì)比之后很快就會(huì)行動(dòng)的。”

　　“從放松政策出臺(tái)、房?jī)r(jià)調(diào)整、消費(fèi)者預(yù)期和實(shí)際行為改變、銀行積極放貸到最后價(jià)量穩(wěn)定需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”劉細(xì)輝判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定可能要持續(xù)到2009年下半年左右，目前可能還不是最佳投資時(shí)機(jī)。

 

　　估值模式顛覆

　　某知名分析師表示，目前對(duì)地產(chǎn)的估值模式已經(jīng)發(fā)生了很大的變化?！氨热缭瓉?lái)看PE而現(xiàn)在看PB，此外大家都去研究未來(lái)的現(xiàn)金流，也就是手頭現(xiàn)金扣除債務(wù)扣除正常費(fèi)用后的現(xiàn)金能不能支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)?！?SPAN lang=EN-US>

　　“現(xiàn)在我們?cè)诳疵实幕A(chǔ)上，也去重點(diǎn)研究地產(chǎn)公司的凈利率，這個(gè)指標(biāo)的異動(dòng)更能反映出公司的成本控制能力和管理能力?！币晃凰侥既耸空f(shuō)。

　　還有分析師開(kāi)始棄用“存貨成本”作為房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量的參考指標(biāo)?！耙?yàn)榇尕浀臉?gòu)成、時(shí)間和地域性區(qū)別太大，通盤的比較意義不是很大，使用土地成本更合適。”該人士稱，“一家地產(chǎn)公司在建擬建工程中2007年購(gòu)得的土地占多大比例這個(gè)指標(biāo)更有意義?！?SPAN lang=EN-US>