在動蕩的時代,10條利好的房地產(chǎn)新政也不敵一條利空的資金鏈斷裂傳言,即使是號稱“最有錢”的行業(yè)龍頭萬科也不能幸免。剛因為財政部降低房產(chǎn)交易契稅等新政策出臺出現(xiàn)反彈的地產(chǎn)行業(yè)股,在10月27日又全線跌停,跌停緣由竟是市場傳聞由于調(diào)控加緊,行業(yè)資金鏈面臨斷裂。

　　在社會還在爭論應(yīng)該救市還是救地產(chǎn)行業(yè)的時候,中央政府和地方政府從10月22日開始紛紛出臺了一些政策來刺激住房消費,地產(chǎn)企業(yè)看到行業(yè)回暖的曙光,萬科、保利等擁有充?，F(xiàn)金流的企業(yè)又受到機構(gòu)的看好,萬科也表示在尋找行業(yè)整合實現(xiàn)擴張的機會,對于一家經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值以及靠在各地不斷降價回籠資金的企業(yè)來說,這種做法安全嗎？事實上,萬科因為在各地的大規(guī)模降價引致同行詬病及老業(yè)主聲討,這個地產(chǎn)業(yè)老大為何要堅持“與眾為敵”的價格策略,是主動進攻前的積蓄能量還是悲觀大勢下的被動自保？

 

資金壓力

　　“公司內(nèi)部號召各職能部門的員工充實到銷售一線,有一些沒有銷售經(jīng)驗的同事派到各地分公司去了,不過其中很多人的銷售業(yè)績不太好,有的連一單都沒有?！比f科深圳公司一人士日前告訴記者。

　　從去年第四季度開始進行一波接一波的降價策略以來,萬科的銷量和銷售額一度跑贏大市,今年前6個月萬科的銷售面積、銷售金額分別同比增長15%、38.1%,不過在今年第三季度,這個情況有了改變,根據(jù)萬科在10月28日發(fā)布的財報,公司實現(xiàn)銷售面積136.6萬平方米,實現(xiàn)銷售金額114.9億元,較上年同期分別減少29.4%和31.9%。

　　萬科提出降價肇始于其管理層去年對大勢的判斷,2007年全國房地產(chǎn)價格一路上揚,房產(chǎn)商與投資性購房者將自住購房者擠出市場,從去年年中開始,國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺,市場交易量急劇萎縮,10月份萬科將公司策略定為現(xiàn)金為王,加快資金回籠,改善公司負債。在當月,萬科在深圳率先降價,以每平方米7500元在深圳龍崗?fù)瞥龅蛢r房,比周邊樓盤價格低25%左右。此后萬科在廣州、上海、杭州等地陸續(xù)推出降價樓盤,其中影響最大的是今年9月2日對杭州4個樓盤打折銷售,最低達7.5折,在杭州社會及業(yè)內(nèi)引起軒然大波,有前期高價購房者聯(lián)合沖擊其銷售現(xiàn)場,當?shù)氐禺a(chǎn)商對于萬科的做法也毀多過譽。不過萬科對此不以為然,此后萬科執(zhí)行副總裁肖莉在接受媒體記者采訪時曾表示,萬科在兼顧社會責(zé)任的前提下,首要目標是給股東和員工回報,必須加快周轉(zhuǎn)速度,迅速回籠資金來抵御風(fēng)險。她認為萬科降價只是市場前期過高價格的理性回歸,市場的剛性需求仍然存在。

　　資金回籠慢或者少對萬科來說都會帶來風(fēng)險,根據(jù)萬科公布的數(shù)據(jù),截至2008年9月底,萬科手中的現(xiàn)金為199.4億元,包括9月份發(fā)行公司債募集的59億元,而今年短期借款和一年期內(nèi)到期長期借款共有170億元,雖然萬科還有盈余,但若要在行業(yè)低谷期尋求資源整合,需要足夠的資金儲備。另外,由于規(guī)模擴張以及市場不景氣,萬科的存貨數(shù)量及存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都有明顯增加,這對資金密集型企業(yè)來說不是好事,“存貨在正常情況下是地產(chǎn)公司利潤的來源,但是在市場銷售低迷的情況下,又可能成為威脅現(xiàn)金流的地雷。”一地產(chǎn)公司營銷副總說。去年萬科的存貨有664.7億元,比2006年增長90%,而存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)879天,比2006年整整多出100天,面對今年上半年以來各大城市市場成交量大幅萎縮,降價是提振銷量最直接有效的手段。

　　除了規(guī)避風(fēng)險,有意在行業(yè)整體下行時抄底可能也是萬科加快資金回籠的主要原因,事實上,已經(jīng)有一些小地產(chǎn)公司已經(jīng)成為萬科的囊中物,通過并購和競拍,萬科在深圳獲得了諸如東方尊峪、天琴灣在內(nèi)的豪宅、別墅及寫字樓項目。合富輝煌首席分析師黎文江說,萬科的現(xiàn)金流比一般地產(chǎn)公司要好得多,其一方面減少開工面積節(jié)流;另一方面降價銷售保證現(xiàn)金流,可能主要是有另外的打算,比如進行行業(yè)并購,可以拿到一些過去招拍掛時拿不到的好地。此前萬科總裁郁亮在一次投資者交流會上曾表示,市場和行業(yè)高速調(diào)整會帶來挑戰(zhàn),更多的則將提供土地市場和資源整合的機遇,保持現(xiàn)金流充裕將賦予公司更大的主動性與靈活性。

 

模式風(fēng)險

　　充?，F(xiàn)金流保證下的高償債能力和資源整合能力使萬科獲得分析師的青睞,在幾乎所有券商關(guān)于地產(chǎn)上市公司的分析報告中,萬科都被評為推薦或謹慎推薦,但是從股價表現(xiàn)來看,投資者似乎有不同的看法,盡管萬科的股價下跌有大盤及行業(yè)不景氣的因素,不過萬科的業(yè)績確實有所下滑,今年第三季度凈利潤同比下降了13.4%?！霸谕顿Y者眼中,萬科雖然股東回報比較高,但是其抗風(fēng)險能力不及金融街、SOHO等公司,后者有長期的穩(wěn)定收益回報?！币煌缎腥耸窟@樣認為。

　　與金融街和SOHO等公司相比,萬科的經(jīng)營模式有明顯差異,萬科專注于住宅地產(chǎn),而金融街、SOHO則以寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)為主,事實上,在房地產(chǎn)行業(yè)像萬科這樣只做住宅地產(chǎn)的企業(yè)寥寥無幾?！叭绻鲎≌鸵筚Y金能夠快速回籠,而做商業(yè)地產(chǎn)則屬長期投資,收益穩(wěn)定,抗地產(chǎn)周期風(fēng)險較強?！崩栉慕f。

事實上,萬科在進入地產(chǎn)行業(yè)之初也從事全面的地產(chǎn)業(yè)務(wù),上世紀90年代后期開始收縮到住宅業(yè)務(wù),在2004年年報中,萬科就表示住宅市場未來10年都將是中國最具發(fā)展空間的市場之一,萬科在回復(fù)《財富時報》記者的郵件時表示,萬科堅定看好中國住宅市場的發(fā)展前景,未來仍將專注于大眾住宅的開發(fā)。

　　將業(yè)務(wù)聚焦在單一住宅地產(chǎn)上,對萬科來說,也是出于提高股東及員工回報的最優(yōu)選擇,盡管其能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,此前萬科董事會辦公室主任譚華杰曾表示,萬科有過測算,結(jié)果是商業(yè)物業(yè)的出租收益率,遠低于萬科股東的期望值。不過在高回報的同時這種模式也會帶來較高的風(fēng)險,特別是對限價商品房而言,由于利潤率上浮空間不大,資金周轉(zhuǎn)率就成為決定資產(chǎn)收益關(guān)鍵指標?！案呃麧櫥貓笠蟮禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?SPAN lang=EN-US>,要求資金量大而且資金回籠速度快,為了保證股東回報增長,規(guī)模也要求每年增長,這樣對于企業(yè)的資金和規(guī)模管理能力要求也會相應(yīng)提高。”上述地產(chǎn)公司營銷副總說。

　　一基金公司人士透露,萬科公司董事辦負責(zé)人曾在今年這家公司調(diào)研時表示,去年公司擴張?zhí)?SPAN lang=EN-US>,對于成本的控制有所松懈。一個例子就是,去年房價上漲幅度很高的時候,萬科毛利率只提高了一點點,主要是子公司產(chǎn)生了大量的費用。

　　單一經(jīng)營模式的另一個風(fēng)險在于,當房價過高而普通居民財富縮水、購買力下降的時候,地產(chǎn)企業(yè)就要為賣出房子而努力,盡快收回資金還債或投入新一輪的開發(fā)。今年萬科計劃銷售800億元,但截至9月底的銷售金額只有356.1億元,即使要達到去年523.6億元的數(shù)值也很難,主要原因在于雖然住宅市場的剛性需求還存在,但目前的房價只有不到一半的普通居民能夠承受?！盀榱颂嵘N量,萬科甚至在公司內(nèi)部動員員工支援一線銷售,不過目前低迷的市場成交量并不是靠人員多少與降價能打開的,還需要信貸政策及宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善,整個行業(yè)在很長一段時間都會面臨較大的銷售壓力和運營開支壓力?！鄙鲜龅禺a(chǎn)公司營銷副總說。

　　一業(yè)內(nèi)人士說,從萬科去年以來的投資動作來看,有嘗試做商業(yè)地產(chǎn)的想法。去年3月,萬科通過競拍方式獲得杭鋼下屬子公司富春有限公司的股權(quán)包,從而獲得富春公司開發(fā)的別墅及寫字樓項目,此后的7月,與新加坡一公司就商業(yè)地產(chǎn)展開合作,將其項目中的商業(yè)部分賣給后者,而由萬科經(jīng)營,今年6月,萬科與全球最大的地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕宣傳成立合資公司,負責(zé)萬科旗下高端地產(chǎn)的物業(yè)管理,“引進合作伙伴,既可以減少在商業(yè)地產(chǎn)方面的資金占用,同時彌補萬科商業(yè)地產(chǎn)及高端住宅地產(chǎn)運營及管理能力的欠缺,對萬科來說有很多益處。”

 

SOHO中國董事長潘石屹

　　2008年10月29日網(wǎng)聊摘要

　　上周記者采訪我時,我曾用三個字母“V、U、L”描述了房地產(chǎn)市場的救市情況。即在今年年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時,政府馬上減息,增加按揭貸款成數(shù),減稅。房地產(chǎn)市場馬上就可以恢復(fù),是“V”的形狀;在奧運之前,救市發(fā)生“U”的形態(tài);進入第四季度,快到年底時,房地產(chǎn)市場的變化呈“L”形態(tài),難以預(yù)測什么時間恢復(fù)。但我這里指的是住宅市場,前幾年的調(diào)整和目前救市也都是在住宅市場中進行的,商業(yè)、寫字樓市場基本未涉及。

　　需要補充說明的是,住宅市場的大格局正在改寫。以前,主要是以商品住宅為主,現(xiàn)在增加了許多保障房,有廉租房、經(jīng)濟適用房,還應(yīng)該包括雙限房,盡管雙限房沒有足夠的法律依據(jù),但數(shù)量巨大。以北京為例,保障房去年用地是650萬m2規(guī)劃建筑面積,今年是760萬m2規(guī)劃建筑面積,相當于每年十萬套房面向市場推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。這對住宅市場將是一個巨大沖擊,市場格局要重新改寫了。

　　房地產(chǎn)商要適應(yīng)這種市場格局的變化,不能適應(yīng)的就會淘汰出局。