編者按:最近樓市最熱的話題,莫過(guò)于財(cái)政部出臺(tái)舉措,降低住房交易稅費(fèi),并擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買普通住房的金融支持。

　　其中,個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅統(tǒng)一下調(diào)為1%的規(guī)定,和南京市政府購(gòu)房補(bǔ)貼的政策疊加,也意味著,11月1日之后,90平方米以下普通住房在南京可以享受“零契稅”,讓南京購(gòu)買中小戶型的人群著實(shí)減負(fù)不少。

　　新政出臺(tái)的背景和民生意義何在？將對(duì)下一階段的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？這是開發(fā)商、買房人最關(guān)心的問(wèn)題。昨天,記者就此話題專訪了東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李啟明教授。他指出,政府鼓勵(lì)自住購(gòu)房需求的一系列政策,并不等于救價(jià)格,救開發(fā)商,企業(yè)仍需看清形勢(shì)積極自救,而有真實(shí)需求的買房人則應(yīng)當(dāng)積極觀察市場(chǎng),尋找最好的入市時(shí)機(jī)。

記者:您怎么看待此次新政的出臺(tái)背景及其意義？

　　李啟明:對(duì)于這點(diǎn),要放在世界宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下來(lái)看,而不能局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。一直以來(lái),消費(fèi)、投資和出口是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)近些年快速發(fā)展的三駕馬車,投資在其中扮演著非常重要的角色。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資比重較大,對(duì)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用。就南京來(lái)看,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資從一季度增長(zhǎng)46.6%,上半年增長(zhǎng)31.6%,增幅回落至1—3季度的10.3%,低于去年同期25.7個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明房地產(chǎn)投資從第三季度開始大幅下滑,這直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　此次國(guó)家貨幣政策和財(cái)政政策一齊出手,試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),表明宏觀調(diào)控著力保增長(zhǎng),通過(guò)調(diào)整契稅以及貸款利率,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),拉動(dòng)投資,有助于防止金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的持續(xù)清淡,房屋銷售不旺造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,有斷裂的危險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂,就會(huì)影響下一輪開發(fā)和引發(fā)一系列問(wèn)題。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一系列政策調(diào)整,刺激需求成為當(dāng)前“保增長(zhǎng)”的必要措施。

　　記者:剛才提到新政中涉及貸款利率的調(diào)整,而央行昨天又宣布降息,貸款利率接連調(diào)整,是不是意味著中國(guó)進(jìn)入降息通道？

　　李啟明:降息是從宏觀經(jīng)濟(jì)的整體角度出發(fā),并不是僅僅針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),但確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一定影響。貸款利息降低,貸款企業(yè)的壓力就會(huì)減小,買房人的壓力也會(huì)稍微降低,這是促進(jìn)投資、鼓勵(lì)買房的信號(hào)。不過(guò),降息并不能一下子就改變目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。因此,今后一段時(shí)間,中國(guó)將進(jìn)入降息的周期。

　　記者:新政盡管不是專門針對(duì)房地產(chǎn)而出,但多少是給開發(fā)商打了劑“強(qiáng)心針”,房企的壓力會(huì)不會(huì)因此大減？

　　李啟明:宏觀政策雖然有所放松,但所謂“救市”不等于救價(jià)格,以及救開發(fā)商,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此需要有清醒的認(rèn)識(shí)。同時(shí),我們要看到,樓市整體低迷,但也有銷售不錯(cuò)的樓盤,樓盤之間分化明顯。一些品牌企業(yè)的產(chǎn)品體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì),而缺乏特色、定位不明確、品質(zhì)不高的樓盤,壓力較大。所以,雖然宏觀環(huán)境有所改善,開發(fā)商仍然需要通過(guò)降價(jià)、提升產(chǎn)品品質(zhì)等方式,積極“自救”才有出路。記者:您所說(shuō)的“自救”,南京的一批企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了,正積極調(diào)整策略。您認(rèn)為南京樓市下一步的走勢(shì)如何？

　　李啟明:國(guó)家這種減稅性的調(diào)控舉措,有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān),擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。南京的政策,和其出發(fā)點(diǎn)是一致的。在這樣的政策鼓勵(lì)下,自住型剛性需求肯定會(huì)因此有所回升。90平方米以下的樓盤會(huì)增多,中小戶型、中低價(jià)位的房源也會(huì)相對(duì)好賣。

　　政策的出臺(tái)雖然有積極作用,但住房交易稅費(fèi)政策調(diào)整短期對(duì)成交影響有限,本次政策調(diào)整更多的是有利于轉(zhuǎn)變行業(yè)心理預(yù)期以及在中長(zhǎng)期里刺激市場(chǎng)交易。所以,南京房地產(chǎn)市場(chǎng)還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整,并不能立即改變當(dāng)前低迷的狀態(tài),甚至年前可能還會(huì)有一輪價(jià)格調(diào)整。

　　記者:對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),需要“自救”,那么對(duì)買房人來(lái)說(shuō),現(xiàn)在能不能出手？是不是最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)？

　　李啟明:過(guò)熱和過(guò)冷的市場(chǎng)都不是真實(shí)的市場(chǎng)。就南京來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)的泡沫本身相對(duì)較小,經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)整,部分區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)調(diào)到位了,而有的區(qū)域的房?jī)r(jià)還有泡沫,不同板塊要區(qū)別看待。現(xiàn)在這段時(shí)間可能還不是最好的入市時(shí)間,但是一個(gè)比較好的觀察時(shí)機(jī)。有買房需求的人,應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注樓市,關(guān)注自己看中的樓盤,尋找最好的時(shí)機(jī)下手。