上周,雖然財政部、央行和稅務(wù)總局在房貸優(yōu)惠利率、公積金貸款利率、住房買賣印花稅,以及房貸首付比例等方面做出了調(diào)整,但是各地樓市的成交量卻并沒有立即上升。然而,綜合國家“新政”的本意,以及地方鼓勵購房消費的政策,下一輪樓市需求的啟動將從“90平方米”開始。

 

　　樓市需求陷入“政策性觀望”

　　近來,南京商品住宅的日成交量,也同樣隨著國家“新政”的出臺而跌入了谷底。比如,在22日,即國家“新政”出臺的當(dāng)天,全市商品住宅還有近140套的成交量;可到了國家“新政”出臺的第二天,一下子就降到了50多套;25日和26日（雙休日）兩天,總共才成交3套。

　　業(yè)內(nèi)據(jù)此分析,造成這種局面的原因,其實是有購房需求的市民陷入了“政策性觀望”。這種政策性的觀望,又緣于國家“新政”和地方“新政”的疊加效應(yīng),即購房人期待從11月1日起購房,可以獲得更多的政策性優(yōu)惠。于是,購房人“再等等”、銀行“壓單”、二手房買賣雙方找理由“撤單”等等,諸如此類的“不著急”現(xiàn)象紛紛涌現(xiàn)。

 

新政特別強調(diào)“90平方米”

　　這次的國家“新政”特別強調(diào)“保障民生”。其中,不僅有對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%等規(guī)定,還規(guī)定:個人首次購買90平方米及以下普通住房的,從2008年11月1日起,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。顯然,90平方米及以下住房的政策性優(yōu)惠,比其他普通住房更多。

　　而在此前出臺的南京樓市“新政20條”中,除了“一般性”的優(yōu)惠外,也給“90平方米”住房開出了更多優(yōu)惠:在2008年10月1日至2009年9月30日期間,凡購買90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的,給予房款總額1%的補貼。國家政策出臺后,南京有關(guān)方面還表示,11月1日起,南京市民購買90平方米以下住房,既可以享受國家規(guī)定的1%的優(yōu)惠契稅,還可以再享受1%的政府補貼。這樣,購買90平方米以下的住房,事實上就等于“零”契稅。

　　國家對“90平方米”的政策其實是一貫的,這次強調(diào)“保障民生”也不是一時沖動。因為早在2006年5月29日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中就規(guī)定,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。而此后,不管樓市政策如何調(diào)整,可對90平方米以下住房,卻總是“網(wǎng)開一面”。其宗旨,就是要讓普通老百姓“買得起,住得上”。

 

　　樓市回暖將靠“90平方米”拉動

　　由于宏觀經(jīng)濟的因素,樓市的再度回暖不可能一夜見效。但是,從政策取向上看,如果還有后續(xù)的政策調(diào)整,肯定還是少不了“90平方米”。在很多城市,對“90平方米”的特別優(yōu)待,其實已被當(dāng)成一項惠民政策。

　　從南京樓市最近一個多星期的情況看,每天為數(shù)不多的成交量中,幾乎都不是“90平方米”住房。而正由于“90平方米”的需求者都在“政策性觀望”,那么,11月1日以后,這部分暫時被“積壓”的需求肯定開始釋放。目前,南京“90平方米”以下的商品住房所占比例并不是很高。所以,一旦“90平方米”需求的有效釋放,購房需求將逐漸向“144平方米”以下的普通住房轉(zhuǎn)移,從而帶動其他戶型面積段房源的銷售。