央行房貸新政出臺已滿一周,忙壞了眾多商業(yè)銀行,最頭疼的莫過于對于“金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例,應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定”中的“普通住房”以及“改善型普通自住房”如何界定等問題。這不但涉及到政策導(dǎo)向問題,也關(guān)系到銀行乃至居民的切身利益。說得再白一點,這涉及到此次房貸新政能否取得實效。

　　以上海為例,根據(jù)2005年七部委出臺了《做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,上海制定了“普通住房”標(biāo)準(zhǔn):住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米,內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米,外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。

問題是僅僅過了三年,房價是漲了又漲,除了外環(huán)線以外,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)以及內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間已經(jīng)很難按圖索驥找到所謂的“普通住房”了,有人戲稱“滿城皆是非普房”。所以,上海在央行房貸新政后出臺的14條樓市新政中,提出了調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn),具體規(guī)定由房屋、規(guī)土、財政、稅務(wù)等部門另行公布。

　　問題的關(guān)鍵在于,“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)大幅度提高后,會不會給開發(fā)商提供了漲價的借口,從而使得樓市調(diào)控的效用前功盡棄,這確實是頗費(fèi)思量的事情。要知道,現(xiàn)在開發(fā)商新推樓盤的價格,并不是按照成本加合理利潤而定的,而是參照周邊地區(qū)的房價而定的。這也是房價調(diào)控的難點之一。而且,大幅度提高“普通住房”標(biāo)準(zhǔn),是否意味著政府默認(rèn)了這些年房價的漲幅是正常的,“合法”的,開發(fā)商并無暴利可言。所以,單純將“普通住房”掛鉤房價的做法,以及由此引發(fā)出來的問題,值得管理層深思。依筆者看來,“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)很簡單,根本不用考慮房價高低等因素（房價漲跌很正常,單邊上漲才不正常）,考慮到建設(shè)資源節(jié)約型社會的因素,就是人均居住面積（包括直系親屬）不超過全市人均居住面積的20％。這樣,每年可以定期公布有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù),并據(jù)此予以更新。

　　僅僅三年時間,上?！捌胀ㄗ》俊币呀?jīng)難覓其影蹤,這說明了什么？至少說明了開發(fā)商的暴利還在繼續(xù),樓市的調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位。記得2004年4月,深圳市民鄒韜有感于房價過高而振臂一呼,發(fā)起了“不買房行動”,呼吁市民近三年之內(nèi)不要買房。直到今年7月,在深圳樓價開始下跌、“斷供”風(fēng)波愈演愈烈之時,這位深圳市民又殺起了回馬槍,發(fā)起了一場“萬人住房團(tuán)購行動”。按照他的說法,兩次運(yùn)動的目標(biāo)是一致的,那就是讓老百姓買得起房。此次的選擇是主動出擊,而不是消極等待。對于房價是否合理,他還談到了“三個標(biāo)準(zhǔn)”:房子的真實價格應(yīng)該是市場租金價格的15到20倍;供房資金應(yīng)該只占家庭收入的40%;60歲或者55歲之前能夠供完房貸。這應(yīng)該是很平民化、現(xiàn)實性的“普通住房”愿景。只是,如果我們把這“三個標(biāo)準(zhǔn)”作為衡量房地產(chǎn)市場調(diào)控到位與否的標(biāo)志的時候,那么不難發(fā)現(xiàn),我們要走的路還很長。

　　現(xiàn)在看來,關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面,政府已經(jīng)做了該做的事情了。當(dāng)我們在動用財稅手段,乃至犧牲商業(yè)銀行部分利益來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時,也許準(zhǔn)備經(jīng)受“嚴(yán)冬”煎熬的開發(fā)商們正在暗暗竊笑,因為救命稻草不期而至,他們可以繼續(xù)不作為而坐享其成。雖然我們并不指望惟暴利是圖的開發(fā)商能夠承擔(dān)什么社會責(zé)任,但奉勸他們千萬不要自作聰明,與政府、與百姓博弈。因為當(dāng)“不買房行動”春風(fēng)吹又生的時候,那就是開發(fā)商的窮途末路之時。