繼全國18個(gè)地方城市房地產(chǎn)“救市”政策出臺(tái)以后,10月22日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局宣布,決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整,降低住房交易稅費(fèi)。

　　備受矚目的房地產(chǎn)新政的出臺(tái),引起人們的熱烈討論。針對(duì)坊間流傳的一些說法及疑問,證券日?qǐng)?bào)專訪了房地產(chǎn)界專業(yè)人士——中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌教授。

　　《證券日?qǐng)?bào)》:有市民說,“一救市房價(jià)就要漲”,你怎么看待這個(gè)問題？房地產(chǎn)新政能達(dá)到預(yù)期效果嗎？

顧云昌:首先,我始終沒有救市的概念,我認(rèn)為中國不存在救的問題。

　　房價(jià)是由市場供求關(guān)系來決定的。前一段時(shí)間房價(jià)有松動(dòng),那是因?yàn)槿ツ隄q得太厲害,房地產(chǎn)市場存在泡沫。今年房價(jià)下降是一種理性的回歸。新政策制定的重點(diǎn)是穩(wěn)定交易量,如果房價(jià)降一點(diǎn),交易量就會(huì)高一點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整價(jià)格也是穩(wěn)定交易量、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一種方法。

　　新政的主要目的不是穩(wěn)定房價(jià),因此,不能說新政策一出臺(tái),房價(jià)就會(huì)漲。況且從目前來看,房價(jià)下行的壓力很大,整個(gè)行業(yè)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。到底什么樣的價(jià)位最合適,全國各地是不一樣的。不能一概而論。有的城市本來就沒大漲,也就沒有降的空間;根據(jù)樓盤不同、開發(fā)商的資金情況不同,降價(jià)多少會(huì)有所不同。

　　《證券日?qǐng)?bào)》:剛才你說沒有救市的概念,為什么這么說？你認(rèn)為政府出臺(tái)房地產(chǎn)新政的主要背景是什么？

　　顧云昌:中國的經(jīng)濟(jì)、中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)穩(wěn)定的問題。今后更多講的是穩(wěn)市,而不是救市。中國的房地產(chǎn)市場不需要救,這次的具體措施是穩(wěn)市的重要舉措。從中央的精神說,現(xiàn)在需要保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、金融的穩(wěn)定、資本市場的穩(wěn)定、社會(huì)大局的穩(wěn)定,這是三中全會(huì)講的“四個(gè)穩(wěn)定”,也是這次出臺(tái)新政策的前提和背景。

　　《證券日?qǐng)?bào)》:根據(jù)你所說的穩(wěn)市概念,這次房地產(chǎn)新政想要穩(wěn)定的重點(diǎn)在哪里？

　　顧云昌:現(xiàn)在講房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定不是像去年講的穩(wěn)定房價(jià),今年講的穩(wěn)定的重點(diǎn)是交易量。

　　今年以來,中國的房地產(chǎn)交易量,特別是一手房住宅的交易量下滑明顯,北京1到9月份同比下滑55%,上海下滑了30%-40%,一般的城市在20%左右。交易量嚴(yán)重下滑的勢頭還在延續(xù)。交易量的下滑說明市場不活躍。

　　交易量穩(wěn)定才能保持市場的穩(wěn)定,交易量不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商投資的下滑。開發(fā)商投資增長的放慢,甚至投資不增長,一定會(huì)影響到整個(gè)市場,包括建筑業(yè)、建材業(yè),鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、家具、家電等關(guān)聯(lián)產(chǎn)品和行業(yè)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)交易量的下滑,對(duì)GDP的增長會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

　　此外,房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)是勞動(dòng)密集型的,建筑工人都是農(nóng)民,房地產(chǎn)交易量下滑直接影響到就業(yè),這就牽涉到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定了。

《證券日?qǐng)?bào)》:房地產(chǎn)市場從去年到現(xiàn)在都處于低迷狀態(tài),你認(rèn)為這次房地產(chǎn)新政的目的是什么？

　　顧云昌:現(xiàn)在的主要情況是大家信心不足,預(yù)期不好,所以中央出臺(tái)政策,第一是要促進(jìn)交易,支持居民購房;第二要鼓舞信心,增進(jìn)信心。從中央的政策當(dāng)中大家能夠看到一個(gè)信心問題。

　　同時(shí),地方政府要根據(jù)地方情況進(jìn)行一些具體的調(diào)整。央行、財(cái)政部還在制定進(jìn)一步的政策,一切的一切為了保證交易量,這是個(gè)經(jīng)濟(jì)大局。

在這種前提下如何保持交易量呢？第一,政府調(diào)整政策,這些政策主要是促進(jìn)交易量、支持居民購房的政策,無論是財(cái)稅方面、金融方面,都是一樣的。第二,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要進(jìn)一步調(diào)整價(jià)格,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),要明確什么樣的產(chǎn)品更加適銷對(duì)路,更加能夠吸引大家購買。

　　《證券日?qǐng)?bào)》:10月27日起,房地產(chǎn)新政開始執(zhí)行,但政策的實(shí)施卻未能挽救地產(chǎn)板塊的頹勢,當(dāng)日半數(shù)地產(chǎn)股收于跌停板。房地產(chǎn)新政的實(shí)施,能否在未來一段時(shí)間內(nèi)對(duì)股市的房地產(chǎn)板塊起到止跌的效果？

　　顧云昌:房地產(chǎn)新政是為了穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場。當(dāng)基本面改善的時(shí)候,地產(chǎn)股一定會(huì)有所反映。但是目前來看,新政的落實(shí)是一個(gè)過程,而且影響房地產(chǎn)股價(jià)的因素也很多,許多是不同地產(chǎn)上市公司自身的財(cái)務(wù)健康程度導(dǎo)致的。

　　從未來看,地產(chǎn)股雖然市盈率已經(jīng)很低,但是前景卻依賴整個(gè)行業(yè)的回暖,這還是需要一段時(shí)間的。因此,不能僅僅依靠政策來穩(wěn)定股市,政策是一方面,同時(shí),還要看整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營情況。

　　《證券日?qǐng)?bào)》:房地產(chǎn)新政實(shí)施后,我們大概多久能夠看到效果？

　　顧云昌:政策剛剛開始,效果不可能立竿見影,大家要不要買房還要看一段,有一定的延續(xù)時(shí)間。政策還在不斷出臺(tái),還要制定七個(gè)方面的央行政策?，F(xiàn)在看來,保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長是重中之重?，F(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)層面的重點(diǎn)是保持增長了,其中房地產(chǎn)市場的地位很重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)既可以從投資角度也可以從需求角度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

　　這個(gè)政策目前來看是初步的,如果效果好,那么會(huì)延續(xù);如果效果不好,地方和中央還要加大力度,直到保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)為止。中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有利于中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有利于世界經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。要從一個(gè)更高的角度理解這個(gè)“穩(wěn)定”。政策的實(shí)施是一個(gè)過程,年底之前應(yīng)該有一定的效果。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不是那么容易的過程,要改變預(yù)期、穩(wěn)定預(yù)期也不是那么簡單。因此,要有一定的信心和耐心。