財政部的救市政策對市場的實質(zhì)性影響或許并不如預期。在市場信心嚴重不足的情況下,被認為放松力度最大的房貸,政策受惠人群卻面臨嚴格的“準入門檻”,效果大打折扣已在所難免。

　　救樓市還是救經(jīng)濟？財政部出臺的政策,更多地被理解為,政府希望通過救樓市,達到刺激內(nèi)需以拉動經(jīng)濟的效果。但是,在目前的高房價下,僅僅依靠這樣的政策,顯然無法刺激樓市的需求。

　　事實上,財政部此次的多項政策,主要是降低稅費,是政府“讓利于民”的做法。這也引發(fā)了業(yè)界關(guān)于政府是否應進一步全面下調(diào)稅費標準的討論。雖然此次力度較市場預期的小,但至少是一個良好開端。

與此同時,部分土地市場持續(xù)低迷的城市,也開始以調(diào)低土地出讓底價的前所未有的“降價”方式,以刺激土地市場的活躍。這或許也可以理解為地方政府“讓利”的嘗試,雖然這種方式還未普遍在各地出現(xiàn)。

　　但是,與購房者直接相關(guān)的開發(fā)商,除了前段時間萬科和恒大在全國多個城市有15%以上的降價讓利舉動外,更多的開發(fā)商仍堅守著過往的暴利,不愿松口。

　　其實,以萬科為首的開發(fā)商降價陣營,在降價后已經(jīng)得到市場的積極反饋,取得不俗的銷售業(yè)績。因此,目前的成交量低迷,除了對經(jīng)濟前景不明朗而產(chǎn)生的信心不足外,高企的房價成為阻礙需求轉(zhuǎn)化為成交的最大阻力。

　　即便是在財政部救市政策出臺后,購房者因稅費減免而減少的購房成本十分有限,占總房價的比例僅在10%以內(nèi),相當于九折。但目前在市場上,公開打九折的新盤已相當普遍,但這一折扣仍然與購房者心理價位有明顯差距,因此這些樓盤的銷售情況亦并不如意。

　　而房貸方面首付兩成,利率下浮至0.7倍的優(yōu)惠,對購房者來說,僅僅是降低了購房的門檻,總價并沒有變化,而且在降低購房門檻的同時,購房者每月承擔的按揭貸款則會相應提高,實際上是一種更嚴重地透支未來的行為,因此,新政后購房者仍將普遍觀望也難以避免。

　　從這個角度看,雖然財政部的救市新政試圖以審慎放松的方式提升市場成交量,但在開發(fā)商不愿降價讓利的情況下,這一美好愿望恐怕會落空。

　　此外,救市政策的出臺,是否會給開發(fā)商以更強的“心理價格支撐”,仍很難下定論。但更多的開發(fā)商肯定會觀望政策效果之后才決定未來的銷售策略,客觀上將延長開發(fā)商降價的決策過程。

　　這也許僅僅是時間上的延緩,開發(fā)商普遍的降價讓利行為將不可避免。最早降價出貨的萬科,在三季度報告后已對同行發(fā)起號召:“在市場成交量已經(jīng)急劇萎縮的情況下,開發(fā)企業(yè)進行適度讓利,促進成交量的上升,對于開發(fā)企業(yè)本身、購房者和行業(yè)健康發(fā)展,甚至對整體宏觀經(jīng)濟、金融的穩(wěn)定都有積極意義”。

　　關(guān)鍵是,只有當房價回到與居民收入相當?shù)乃?SPAN lang=EN-US>,成交量才有可能出現(xiàn)實質(zhì)性回暖。否則,開發(fā)商與購房者同時觀望的過程將被無限拉長,在居民收入水平減少的預期下,最終只會將開發(fā)商拖垮。其實,去年全國房價大幅上漲給開發(fā)商們帶來的利潤,也是時候該由開發(fā)商“回饋”給那些為了買房不得不透支未來的購房者了。