房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費的減免以及房貸政策的變動，給正在“過冬”的房地產(chǎn)業(yè)帶來了“春天”即將到來的無限遐想。對此，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向是為了保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，而非“托房價”，利好政策短期內(nèi)難以融化樓市“寒冰”。

 

　　減稅降息只是第一步？

　　財政部央行日前宣布的刺激住房消費政策，被普遍視為房地產(chǎn)調(diào)控取向正式轉(zhuǎn)變的標(biāo)志，也刺激了房地產(chǎn)行業(yè)期待更多利好政策出臺的美好想象。

　　記者從“我愛我家”、“鏈家”等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，目前，房屋交易環(huán)節(jié)的稅費主要包括，二手房交易中的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等；一手房買賣中的契稅、印花稅等?！拔覑畚壹摇钡姆治鰩熞砸惶??xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />80平方米，總價100萬的房子計算，契稅征收標(biāo)準(zhǔn)從房款總額的1.5%降為1%，購房人可節(jié)省5000元；印花稅從原來的0.05%（印花稅是買賣雙方各負(fù)擔(dān)0.05%）改為免征，購房人可節(jié)省500元；由于普通住宅不需要繳納土地增值稅，所以新政對此無影響?？傮w上，購房人可節(jié)省稅費是5500元。如果該套房屋貸款80萬元、貸款期限為20年的話，由于優(yōu)惠利率下浮幅度擴(kuò)大至基準(zhǔn)利率的0.7倍，按等額本息方法計算，月還款額可從5893.91元降為5381.37元，20年共節(jié)省123010.02元。

“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，本次政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的整體交易是利好，對恢復(fù)市場交易和市場信心有一定的積極作用，但在目前的市場條件下，實質(zhì)利好有限。他說，在二手房交易流程中，所有稅費占房屋總價近10%，此次調(diào)整沒有涉及所有稅種中比例最大的營業(yè)稅（占比5.5%）和個稅（占比1%）?？梢哉f，這次降稅幅度不大，并未緩解高房價對購房人的壓力，真正能為省去僅占房價0.55%稅費就去買100萬房子的人不會太多，市場短期內(nèi)難以走出觀望。

　　但不少業(yè)內(nèi)人士對政策的進(jìn)一步松動充滿期待。對于2006年開始執(zhí)行的購房未滿5年轉(zhuǎn)讓的需全額征收營業(yè)稅政策，不少中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這主要是針對當(dāng)時樓市過于火爆，投資泡沫比較大而實施的，但目前形勢已經(jīng)改變，其錯殺居民改善性住房需求的負(fù)面影響已超過了對投資性需求的遏制作用，因此應(yīng)當(dāng)盡快調(diào)整。他們認(rèn)為，這種調(diào)整估計是回到以前的政策，即“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅”。

　　對于二套房貸政策，業(yè)內(nèi)人士稱，這次政策調(diào)整可視為對二套房貸政策的部分修正，商業(yè)銀行在實際操作中有更大的空間。為抑制過熱的投資型需求，去年9月出臺的二套房貸政策提高了購買第二套及以上住房的首付比例和貸款利率。此次央行擴(kuò)大房貸利率下限，將最大首付比例調(diào)整為20%，并且將貸款利率和首付比例的確定權(quán)下放給金融機(jī)構(gòu)。央行稱，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策這一彈性規(guī)定或?qū)⒋偈垢嗟某鞘幸虻刂埔说爻雠_房地產(chǎn)利好政策。比如，上海市政府日前宣布，個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負(fù)擔(dān)個人所得稅。

　　此外，洲聯(lián)集團(tuán)上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，從長期來看，政府會平衡土地供應(yīng)速度、控制土地供應(yīng)節(jié)奏；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力支持保障性住房和政策性住房建設(shè)；從短期來看，調(diào)整公積金政策，放松開發(fā)企業(yè)的信貸政策也是可能的。目前，杭州市便放寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)征政策、土地款支付政策、項目開竣工期限，并鼓勵銀行在宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，增加有效信貸，協(xié)調(diào)解決企業(yè)面臨的困難。

 

　　調(diào)控轉(zhuǎn)向并非全面松綁

　　大多數(shù)專家認(rèn)為，以緊縮為主題的房地產(chǎn)調(diào)控取向的正式轉(zhuǎn)變，主要是基于保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的考慮，并不意味著摘下抑制房地產(chǎn)投資泡沫的“金箍圈”，也不是“托房價”。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，降低住房交易稅費是強(qiáng)調(diào)民生問題，而不是政府“救市”。他說，這次政策調(diào)整傳遞出了政府支持個人自住型住房消費、嚴(yán)格遏制投資型需求的信號。在房地產(chǎn)市場已從之前的投資占主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗南M占主導(dǎo)情況下，開發(fā)商的住房價格如果降不下來，銷售自然也上不去，政府的這些優(yōu)惠政策發(fā)揮的作用就不一定太大。

　　他還建議，對于改善型住房購買的優(yōu)惠政策應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化，用技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)對改善型住房的購買做嚴(yán)格限定，避免住房投資（投機(jī)）者渾水摸魚。

　　但業(yè)內(nèi)專家稱，目前房地產(chǎn)調(diào)控取向的變化是相當(dāng)明顯的：從之前的抑制需求到現(xiàn)在抑制投資性需求、激活自住需求；從之前的抑制房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展到現(xiàn)在的保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。他們認(rèn)為，這種變化主要是基于當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢做出的，在出口形勢不容樂觀、消費增速難再提高的情況下，投資成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要“馬車”，而房地產(chǎn)投資在投資總量中占比在20%左右。而且，房地產(chǎn)行業(yè)與50多個行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)中舉足輕重的地位。

 

　　調(diào)整趨勢短期難改

　　盡管如此，在經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加大和行業(yè)周期性調(diào)整態(tài)勢下，房地產(chǎn)政策的部分松動更多的是激勵市場信心，難以在短期內(nèi)驅(qū)散市場觀望密云，扭轉(zhuǎn)行業(yè)調(diào)整勢頭。

　　從一些網(wǎng)絡(luò)媒體的在線調(diào)查來看，六成的被調(diào)查者認(rèn)為樓市應(yīng)當(dāng)進(jìn)行自我市場化調(diào)整，房價依然偏高，無需“救”，并認(rèn)為稅費下調(diào)不會改變房價下降趨勢，年內(nèi)不會買房。

　　從國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)下行態(tài)勢相當(dāng)明顯。從國房景氣指數(shù)來看，9月為101.15，比8月份回落0.63點，連續(xù)10個月環(huán)比回落。從房價來看，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅1-9月分別為：11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%，7.0%，5.3%，3.5%，房價漲幅向下曲線清晰可見。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京房屋銷售價格比去年同期上漲6.9%，漲幅比上月回落２個百分點，房價平均水平的絕對值比８月份下降0.2%，為2005年以來首次出現(xiàn)下降。從成交量來看，各地樓市一二手房成交量均遭遇了不同幅度的萎縮，北京等一線城市新房成交量連續(xù)多月出現(xiàn)同比下滑五六成的現(xiàn)象，“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季也宣告破產(chǎn)。而在一些出臺了利好政策的城市，成交量反彈大多環(huán)比不足1成，買方持幣觀望態(tài)勢未改。從地價來看，土地流拍或底價成交現(xiàn)象屢見不鮮，地價水平不斷下降。比如，三季度北京市住宅用地交易僅4宗，土地市場住宅及含住宅項目用地的樓面價為3028元/平方米，環(huán)比今年二季度下降了17.3%，同比2007年三季度下降了5%。

　　也有開發(fā)商認(rèn)為，這次政策調(diào)整來的非常及時、力度也非常大，增添了開發(fā)商的信心，讓廣大房企看到了春天的苗頭，并稱，明年開春前的這段時間是下一個五年內(nèi)最好的買房時間。

　　但更多的反對意見是，樓市調(diào)整并未結(jié)束，大眾的實際購買力和對收入的預(yù)期是決定著房價和成交長期表現(xiàn)的關(guān)鍵。調(diào)控政策的松動有利于成交回暖，但由于消費基礎(chǔ)的削弱和政策的滯后作用，樓市復(fù)蘇將有一個過程，2007年的樓市繁榮情況將成為未來幾年難以逾越的一個樓市高峰?！?SPAN lang=EN-US>