今年以來,中國住房成交量大幅度萎縮,一些城市的新房均價環(huán)比下降,住房投資和開工增長放緩。在美國房地產次貸引發(fā)的金融危機和經濟衰退愈演愈烈之時,對中國房地產市場下滑的擔心日益加深。政府該不該救市、如何救市？爭論還在沸沸揚揚,政策卻已陸續(xù)出臺。

　　筆者一直對中國的房地產行業(yè)和投資表示樂觀,認為明年中就可以見到房地產投資增長止跌回升,不會對經濟產生較大的負面影響。這個觀點是基于對整個中國的房地產市場從宏觀上分析之后得出的。

　　筆者認為,第一,中國房地產市場不會出現(xiàn)像美國等一些國家那樣的深幅調整;第二,房地產市場的下滑對金融穩(wěn)定和居民消費的影響有限;第三,房地產投資對經濟增長保持較快速度非常重要,政府不會在出口急劇下滑并導致有關行業(yè)投資下降、需要努力擴大內需時,放棄房地產行業(yè);第四,政府“救”房地產行業(yè)是要保投資,保增長,而不是要保房價,這一點決定了政府會刺激大眾商品房的建設和需求,而不會單純放開過去那些為控制房價和風險采用的調控措施。

為什么說中國房地產市場不會出現(xiàn)深幅調整呢？

　　首先,這一輪樓市下調主要是由于各種周期性因素引起,而支撐市場長期向好的因素并未改變。最近幾年來,城市家庭平均收入的增速已經超過了住房均價的增速,購買能力很可能還會繼續(xù)上升。此外,中國的城市化進程目前仍處于初期階段,還需要若干年甚至數十年才能完成。因此市場難以產生對房價持續(xù)長期下跌的預期。

　　其次,從總的建筑面積來看,城市住房建設并未出現(xiàn)過剩。數據表明,住宅庫存量以及空置率一直在下降（直到最近）。房屋在建面積與銷售面積之比也在過去幾年中出現(xiàn)連續(xù)下降,直到最近因為銷售萎縮時才有所改變。從全國范圍來看,城市的中、高收入人群對住房的需求仍然較大,而目前市場上的新房大都集中于高檔,滿足中等收入人群的房子供應量還是較少。

　　第三,近幾年來房地產市場的飛速發(fā)展并不是由信貸膨脹刺激而起。中國在房地產市場上不需要像美國那樣經歷一個“去杠桿化”的過程。這一點正是我們認為房地產下調對金融穩(wěn)定和居民消費影響不大的原因。

　　從銀行來說,對房地產行業(yè)的總貸款平均不到貸款總額的20%,并且在近幾年一直相對穩(wěn)定,并沒有大幅上升。住房抵押貸款約占其貸款總額的12%,但考慮到貸款與價值比率較低（大約50%）、抵押貸款利率穩(wěn)定（并降低）、家庭收入不斷增加以及家庭負債程度有限等諸多因素,我們認為銀行業(yè)并未面臨也不會面臨斷供大增的問題,按揭貸款風險較小。

　　向房地產開發(fā)商發(fā)放的貸款可能風險較大一些,但這部分貸款僅占到銀行貸款總額的7%,還不到銀行總資產的5%。雖然樓市下跌會對銀行的業(yè)績有所影響,但不會影響金融穩(wěn)定。

　　樓市下調主要在于對投資和經濟增長的影響。近些年來,房地產投資已占到城市總固定資產投資的四分之一,占GDP中固定資產投資的15%~18%,對GDP的直接影響有7%~8%,還不算對上游相關產業(yè)（如鋼鐵、水泥）等行業(yè)的影響。土地出讓收入更是成為地方政府收入的一個重要來源。

　　因此,在國內經濟增速放緩、外部經濟前景暗淡的環(huán)境下,考慮到政府制定的保持經濟增長的目標,促進房地產開發(fā)建設活動回暖,將成為刺激國內需求不可或缺的一部分。

　　然而,這并不意味著政府會簡單地取消過去所有的房地產調控措施。我們認為,政府希望的是,通過房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展而實現(xiàn)投資和經濟增長在外需下滑時的軟著陸。但另一方面,也想防止房地產泡沫膨脹,防止因房價上漲過快而影響社會穩(wěn)定。

　　目前看來,中央政府最近出臺的一系列政策正在沿著這個方向發(fā)展。筆者認為,還可能出臺的政策包括:放松投資審批程序、增加銀行信貸、引導加快經濟適用房和中檔住房的投資;增加政府支出并配以土地政策,加大保障性住房的投資力度;加速一些城市的舊城改造步伐。同時,可能繼續(xù)限制向房地產開發(fā)商發(fā)放用于購買土地的貸款,限制投機性購房貸款,并針對高端房產開發(fā)維持嚴格的土地政策。

　　在這個過程中,隨著更多中低檔住房的開工建設,無論是投資活動還是房屋銷售都可能會回升。但是,房地產建設活動的增加并不一定會導致房價的再度上漲。而且,并非所有房地產開發(fā)商或所有的市場都能同等獲益,某些地區(qū)的市場可能會面臨較長的調整。