近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)新聞不斷。10月22日,根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,9月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%,漲幅比8月低1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.1%。10月22日晚,財(cái)政部和央行雙雙發(fā)布樓市新規(guī)。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局宣布,從11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí),央行宣布自10月27日起對(duì)個(gè)人住房公積金貸款利率作出相應(yīng)調(diào)整,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),商業(yè)住房貸款最低首付款比例下調(diào)為兩成,利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

 

　　意在刺激真實(shí)購(gòu)房需求

在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議剛剛對(duì)房地產(chǎn)政策作出“風(fēng)向性”指導(dǎo)短短5日之后,相關(guān)配套措施就齊齊出臺(tái),其力度與速度均令關(guān)注者矚目。

　　“管理層的救市意圖已經(jīng)十分明顯,嚴(yán)寒中的房地產(chǎn)行業(yè)或許已經(jīng)聽到春天的腳步聲了?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)掩飾不住內(nèi)心的激動(dòng)?！胺康禺a(chǎn)價(jià)格剛剛有所回落,事實(shí)上目前的價(jià)格仍然偏離我們的心理價(jià)位,政府此時(shí)出手救市,是要繼續(xù)維持這么高的價(jià)位嗎？”這是一位普通持幣待購(gòu)者心中的疑問。

　　顯然,“救市”一說,在房地產(chǎn)市場(chǎng)有著其特殊的敏感性。對(duì)此,專家給出的解讀是:“救市”,不等于救房?jī)r(jià),更不等于救地產(chǎn)開發(fā)商。事實(shí)上,投資者不應(yīng)將此舉視為“救市”,而應(yīng)看作是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)而出臺(tái)的具體措施。

　　結(jié)合此前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上所提出的,房地產(chǎn)政策旨在“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購(gòu)房”,有關(guān)專家對(duì)記者指出,新政背后所隱藏的意圖不外乎兩點(diǎn):其一,救經(jīng)濟(jì)。眾所周知,在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的“三駕馬車”（消費(fèi)、投資、出口）中,投資占據(jù)很大比重,其中,房地產(chǎn)投資又有著舉足輕重的作用。從美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來看,房地產(chǎn)行業(yè)的衰退將牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)的諸多枝節(jié),因此,我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面轉(zhuǎn)向,應(yīng)當(dāng)是基于對(duì)席卷全球的金融危機(jī)采取的防范措施,是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣反轉(zhuǎn)過來影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的未雨綢繆。其二,刺激居民的真實(shí)購(gòu)房需求。這一點(diǎn)從此番稅、貸、費(fèi)齊降的政策內(nèi)容本身就不難理解?！敖档投愘M(fèi),是實(shí)實(shí)在在地讓利于購(gòu)房者,而對(duì)'90平方米以下普通住房’等條件的限制,進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)有自住需求購(gòu)房者,特別是中低收入群體加大保障力度的意圖?！痹搶＜抑赋觥?SPAN lang=EN-US>

 

　　購(gòu)房者能應(yīng)聲而動(dòng)嗎？

　　如此看來,有真實(shí)需求的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)是此次新政的最大受益者。事實(shí)上,已經(jīng)有市場(chǎng)人士對(duì)新政給普通購(gòu)房者所帶來的“實(shí)惠”予以了估算:按財(cái)政部的系列稅收利好政策來看,契稅稅率由1.5%下調(diào)至1%后,一套價(jià)值50萬元的住房可減少2500元的契稅;免征0.05%的購(gòu)房印花稅,則再為購(gòu)房者節(jié)省250元。而由貸款利率下調(diào)所帶來的長(zhǎng)期節(jié)省的利息開支則更為可觀。

　　當(dāng)然,如果購(gòu)房者的需求能夠應(yīng)聲而動(dòng),受益的顯然不只是消費(fèi)者群體。一位地產(chǎn)研究員對(duì)記者表示,“最為理想的結(jié)果,無疑是需求重啟所帶來的消費(fèi)者、開發(fā)商以及各地政府的多贏格局?！彼M(jìn)一步解釋道,消費(fèi)者能夠在費(fèi)率優(yōu)惠的背景下以更低的成本滿足購(gòu)房需求;購(gòu)買力的回歸打開開發(fā)商的資金鏈困局,盤活房地產(chǎn)企業(yè),并進(jìn)一步提升上下游相關(guān)行業(yè)的景氣度;開發(fā)商重燃購(gòu)地?zé)崆?SPAN lang=EN-US>,幫助地方政府?dāng)[脫土地出讓金銳減所帶來的財(cái)政收入下降危機(jī)——這些問題一舉解決,無疑才是此番政策制定者最樂于看到的結(jié)果。

　　不過,從購(gòu)房者的反應(yīng)來看,想要一蹴而就地恢復(fù)市場(chǎng)信心,激發(fā)購(gòu)房者需求,顯然并不現(xiàn)實(shí)。記者的朋友中很多都是持幣待購(gòu)的有自住需求的年輕人,對(duì)于樓市新政,他們的反應(yīng)可以歸結(jié)為兩點(diǎn):首先,認(rèn)為樓市價(jià)位還沒有跌到其心理價(jià)位,當(dāng)前房?jī)r(jià)與居民收入增長(zhǎng)幅度仍相去甚遠(yuǎn)。其次,認(rèn)為管理層將會(huì)有進(jìn)一步利好政策出臺(tái),表示將繼續(xù)觀望。觀望,這是早于全國(guó)性房地產(chǎn)新政出臺(tái)前各地政府紛紛出手“救市”后絕大部分購(gòu)房者的一致反應(yīng)。以上海為例,此前地方政府已對(duì)房地產(chǎn)政策吹出暖風(fēng),但是,消費(fèi)者反應(yīng)冷淡,市場(chǎng)由此進(jìn)入了一段“真空期”——有購(gòu)房意愿者在開發(fā)商的打折聲中捂緊腰包,房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷。南京似乎是個(gè)反例,在地方政府降低90平方米以下自住性購(gòu)房者稅費(fèi)兼拿出真金白銀補(bǔ)貼購(gòu)房者的強(qiáng)有力利好刺激下,樓市交易量出現(xiàn)了回暖的局面;然而,不容忽視的是,認(rèn)為“買虧了”的前期購(gòu)房者要求退房的狀況也在當(dāng)?shù)亻_始大批出現(xiàn)。

 

　　觀望或?qū)⒊掷m(xù)

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所副主任王宏新在參與新浪視頻的相關(guān)探討時(shí)也表示,此番新政的出臺(tái)難以在短期內(nèi)使購(gòu)買力迅速回升。他指出,“以前我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一路大漲的時(shí)候,國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)都是好的。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都比較嚴(yán)峻,人們的預(yù)防性動(dòng)機(jī)都在加強(qiáng),對(duì)于流動(dòng)性的預(yù)防動(dòng)機(jī)也在加強(qiáng)。而且,目前房地產(chǎn)價(jià)格并沒有給人們足夠的信心?！边^去幾年樓市快速上漲過程中,高收入家庭基本都實(shí)現(xiàn)了一次購(gòu)房甚至是二次購(gòu)房,而接下來大家都認(rèn)為是“剛性需求”的,恰恰是購(gòu)買力不太強(qiáng)的人。這些人應(yīng)該仍在觀望,觀望房地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)下調(diào),觀望管理層的后續(xù)政策。

　　觀望,也使得對(duì)如何穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的思索重歸幾個(gè)基本要素,例如如何提高“有真實(shí)需求者”的購(gòu)買力,如何讓房地產(chǎn)價(jià)格回歸一個(gè)人們可以接受的狀態(tài),如何使地方政府?dāng)[脫高度依賴“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀,等等。