10月22日晚,中央針對房地產(chǎn)市場的政策“組合拳”終于出手,其中包括降低住房交易稅費、擴大商業(yè)性個人住房貸款首付比例、擴大利率下浮幅度性住房建設規(guī)模等。政府此番救市是希望能盡量擴大需求量,以維持價格穩(wěn)定?？v觀各地出臺的救市思路,降低房地產(chǎn)交易稅費和直接發(fā)放購房補貼亦是使用最多的手段,但這樣的措施能有多少用處值得商榷。

　　在大供應量下維持高價位的穩(wěn)定,只能在更大程度上放大需求,這里有兩種可能性。

一是政府刺激投機需求的產(chǎn)生。這種需求的特點是來勢兇猛、效果非凡,就像幾年前一些地方政府恨不得溫州炒房團快來本地席卷一番一樣。但是,這種需求去得也快并且后果很嚴重。而且,就當前國內(nèi)外金融形勢來看,市場并沒有資金能支撐大規(guī)模投機操作,反倒是套現(xiàn)離場挽救機構(gòu)本身的現(xiàn)象居多。

　　二是政府補貼刺激真實需求。但是,真實需求只與自身收入匹配的房子價格掛鉤,前期被投機需求拉高的房價與居民本身承受的價格大大脫節(jié),加上當前供應放大,供求平衡價格應該更低,要維持一個名義價格去實行補貼,政府要補的只怕不是個小數(shù)目。從目前各地補貼總額粗略計算也才不超過房款的10%。而且在當前經(jīng)濟形勢下,各地政府都面臨稅收減少、地價收入銳減的壓力,大規(guī)模的補貼顯然不現(xiàn)實。

　　惟一可行的辦法,倒是讓房價跌到一定水平,再做一些刺激購房的措施,使得價格快速進入居民大規(guī)模購房的心理拐點,這樣可能才會事半功倍。高價位時候的補貼,只會收獲“事十功半”的苦悶,反而可能給市場做出微妙的負面暗示。比如西安市出臺救市政策之前,每天房屋交易量還有200套左右,政策出來后,房屋交易量每天反而減少了50套左右。

　　在房價高企和大供應量的尷尬夾擊下,房地產(chǎn)救市確實很難完成。隨著投機需求的快速離場,目前救市惟一可借助的是與價格高度掛鉤的真實需求。真實需求只認價格,不讓價格跌到位而保持市場交易旺盛的想法,必然會因為政府無力承擔刺激交易所需的補貼而“破產(chǎn)”,使得救市成為不可能的任務。

　　此外,這些年一些地方盛行的“用土地供給參與宏觀調(diào)控”的思維也應該進行一定的反思了。通過土地供應的調(diào)節(jié)來穩(wěn)定被投機需求刺激起來的房地產(chǎn)市場,首先要面臨一個艱難的技術(shù)性問題。投機是資本的移動,而資本移動的速度和規(guī)模極快,幾天或是一個月就有可能讓局面發(fā)生逆轉(zhuǎn)。然而,土地供應變化的速度和數(shù)量,按季變動都不太容易。如果將這種速度高度不對等的兩個方面生硬地對接,翻車那是遲早的事情。