中央“救市新政”出臺,是否會使內地住宅產業(yè)出現(xiàn)反彈、甚至啟動新一輪反轉行情？潘石屹在接受本報采訪時表示,雖然政府釋放了大量政策利好,但與國內外宏觀經濟的不確定性相比,“新政”效果有限。

　　中國房地產報:目前中央和各地的“救市”措施均已出臺,你如何評估其收效？

　　潘石屹:我認為,僅靠這些措施來刺激成交量的回暖并不夠。同時我還認為,目前的救市措施已經錯過了最佳的出臺時間。在今年4月份的時候,如果將地產公司的開發(fā)貸款恢復常態(tài),住宅業(yè)將是Ｖ形走勢;如果在今年奧運期間出臺措施救市,樓市將是Ｕ形走勢;而現(xiàn)在出臺措施,樓市是Ｌ形走勢。

　　因為就北京樓市而言,去年共推出了650萬平方米的保障房用地,今年則將推出760萬平方米。如以每套房屋76平方米計算,將有10萬套房屋明年第四季度入市?？紤]到北京樓市一年總共成交19萬套房屋的市場容量,這10萬套房屋即使只有一半入市也將對普通住宅構成滅頂之災。因此,普通住宅的價格趨勢將是一路下跌,一直跌到項目周圍保障房的價格水平。至于這個時間有多長,目前還不好說。

中國房地產報:你預期還會有后續(xù)的救市措施么？什么樣的措施更有效？

　　潘石屹:我認為還有一些措施沒有出臺。比如把土地增值稅與企業(yè)所得稅的預征制度廢除,恢復到正常的狀態(tài)。這兩部分資金可以占到開發(fā)商流動資金的10%~15%,如果取消預征,將對改善地產公司的流動性幫助很大。

　　其次,放寬政府對地產公司的資金監(jiān)管。粗略統(tǒng)計,開發(fā)商資金的1/3被用于監(jiān)管。這對于開發(fā)項目很多的地產公司、比如萬科就影響很大。未來可以考慮由銀監(jiān)會出臺一個規(guī)范性的文件,資金監(jiān)管滿足最基本的安全需求即可,讓它回到一個正常的水平,這對地產公司的資金周轉很有好處。

　　中國房地產報:調整期已經達到一年,市場上并沒有出現(xiàn)大面積的企業(yè)死亡,因而很多人反對救市。你的觀察結論是什么？

　　潘石屹:6月份的時候,地產公司要做“豬堅強”,就等解放軍來救了;但是現(xiàn)在,很多地產公司已經進入冬眠期了。目前在全國4萬多家地產公司里,沒有生命跡象的地產公司至少有1萬家。沒有出現(xiàn)大面積地產公司破產,是因為在中國,地產公司破產往往意味著企業(yè)法人被抓,我知道很多開發(fā)商在硬撐著不破產,否則就坐牢了。